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2015-11-12 15:28:27

ネット銀行の住宅ローン 続編

テーマ:より良く不動産を購入する方法

そもそも 普通銀行やネット銀行を問わず


住宅ローンってどんなものなんでしょう?




もちろん 居住目的で購入する不動産に対し


金融機関が行う融資ってことになるんですが


不動産を購入される際


住宅ローンを利用される方の割合が多いため


不動産取引に占める 住宅ローンの重要性は


非常に高く かつ(それぞれの取引と)密接に連動しています




また 住宅ローンの審査は


おおざっぱに分けると 2つの要素からなっています


先ずは「物件の審査」


「その物件に融資してもイイのかどうか」


それから


「その物件に どれくらい融資できるのか」という審査です


なので


お申込みをされたお客様自身には


5000万円お貸しできると判断しても


物件に対しては 3000万円しか貸せないとなると


融資額は3000万円となります




そして もうひとつの審査は「お申込人自体の審査」


その方のご年収やお仕事の内容


他にお借入れがないか、過去のお借り入れで事故はないか


…などにより


「このお客様に融資してもイイのかどうか」


「この方に どれくらい融資できるのか」という審査です


先ほどとは逆に


購入される物件には5000万円お貸しできるが


お客様自身にお貸しできる上限が3000万円となると


融資額は3000万円となります




また そのふたつの審査方法や 審査結果は


金融機関により様々なので


同じお客様が 同じ物件を購入される場合でも


申し込む金融機関によって 「諾否」も「融資額」もバラバラです




例えば


年収300万円の方に対し


A銀行の融資限度額は35年返済で約2000万円


ところが B銀行なら約2600万円 ってな具合です




このことは購入する物件に対しても同様で


A銀行にとっては融資可能な物件も


B銀行には取扱い不可能ってケースはいくらでもあります




以上のような事実を踏まえ われわれ不動産業者は


「このお客様が この物件を購入される」場合


「どの金融機関に申込むのが 最も良いのか」ということを


物件をご紹介するあたりから 見当をつけています




したがって 極端な例でいうと


該当する金融機関が 1行しかない場合だってあります




なので 金利の低さや


金融機関ごとに用意されている周辺サービス等も大事ですが


そのお客様と物件


そして それらと金融機関との「相性」みたいなものが最も重要なのです




さらに 昨今 物件(売主様や売主側業者)によっては


「住宅ローンの承認が出ているお客様でないと契約しません」


なんておっしゃるケースも増え


(従来 住宅ローンは契約後に申込むものでしたが)


住宅ローンに手間取っているようでは


気に入った物件も購入できない というのが現実です




それらを踏まえて ネット銀行の住宅ローンというのを見てみると


決して 現在の不動産市場との相性が良いとは言い切れません


審査に要する時間や 審査の透明性については


今のところ 普通銀行に軍配が上がることが多そうです




実際 先日ネット銀行で承認を得ることができなかった案件が


(しかも審査に約1週間を要しました)


普通銀行なら1日で承認となり


いまだに(ネット銀行での)不承認という結果に首を傾げています








住宅ローンっていうのは


業者が「恩着せがましく」言うほど 難しいものではありませんが


一般のお客様が考えているほど簡単なものでもありません


ですから


その不動産取引の性質や事情、特殊性等に照らして


利用可能なのであれば 低金利のネット銀行に申込むも良し


ただし 並行して普通銀行(や通常範囲の金利)の利用を


充分 検討、理解したうえで購入計画をたてるべきかと思います


さらに


「ネット銀行の利用は 今回の取引になじまない」


業者さんから そんなふうに言われた場合は


ちゃんとワケをお尋ねになってみてください


少々難しい内容になるかもしれませんが


必ず キチンと回答くださると思いますョ



















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2015-11-10 16:34:01

ネット銀行の住宅ローン「つかえる?」「つかえねぇ?」

テーマ:より良く不動産を購入する方法

昨今


マイホーム探しはネット検索で


ってぇのは ほぼアタリマエ




でも 購入を決断したあとの


契約に関する諸々の手続きに関しては


今も昔も 不動産業者のサポートで


アナログチックに進められています




ただ 最近少し変化が見られるのは


住宅ローンに関して




ネットを開けば


驚異的な低金利をうたい文句に


ネット銀行による住宅ローンの露出が目立ちます




物件探しにネットをお使いになる皆様ですから


(ネット銀行の低金利も)


いやおうなしに目にされていることでしょう




しかしながら


不動産購入をお願いする不動産業者さんは


「ネット銀行でローンを組みたいんですけど…」


と、アナタがおっしゃった途端


とてもイヤな顔をされるか


そうでないまでも


ネット銀行は 不動産取引の実務、実情になじまないので


従来型の金融機関をお使いください


ってなことを おっしゃると思います


そういうワタシも ご多分にもれず…です




さて


はたして ネット銀行は「つかえる」のか?


それとも 「つかえねぇ」ヤツなのか?


そこいらへんを検証していきたいと思います




・・・が


今日は ここまで


次回 本題に入る予定ですので


お客様も 業者様も乞うご期待!








ちなみに


今晩は今から「鶴橋」で業者さんとミーティングです


明日は定休日なので・・・


それでは パー













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2015-06-09 18:09:35

住宅ローン金利上昇!?

テーマ:より良く不動産を購入する方法

各金融機関が


住宅ローン金利引上げの検討を活発化


しているとか していないとか・・・




これからマイホームを購入する予定の方々には一大事


ワタシども不動産業者にとっても


最大の関心ゴトのひとつであり


不動産市場に多大な影響を及ぼす重要事項


場合によっては死活問題に発展することも考えられます




そのため この仕事に従事する者としては


常に あちらこちらにアンテナを張りめぐらせ


金利の動向を注視しています




そんなアンテナの端っこに引っかかってきたニュース


某大手銀行が


基準金利の引上げこそ行わないものの


今まで行ってきた「金利優遇」の幅を


少しずつ 小さくする方針を打ち出してるとか いないとか




一応 説明しておくと


現在 都市銀行の基準金利は 変動の場合「年2.475%」


しかし実際 貸し出される際には「0.745%」とか「0.875%」


これは 住宅ローンの審査段階で


この貸し出しについては 基準金利から


「1.7%」優遇しましょう とか


イヤ この貸し出しは「1.4%」の優遇が精一杯です とか


個別に対応しているわけです




この優遇「幅」は各金融機関の「さじ加減」ともいえるので


「今回はコレが限界です」 なんて言われると


「あ、じゃぁそれでお願いします」 ってな感じ




なので その「さじ加減」を少しずつ厳しくされても


ワレワレ業者だって気づきにくいのです




まして 公開されている「基準金利」は変わらないわけですから


一般のお客様には 全く気付かれず


実質的な「貸出金利の引上げ」が行われる という仕組みです




さらに


各金融機関は 自分のところだけが金利を上げてしまうと


マダ 低金利を継続している他の銀行に


住宅ローン案件(お客様)が 「流出してしまう」コトを恐れ


ホントは 金利を引上げたくてウズウズしてるのに


(引上げに)踏み切れないでいる


・・・なんて 「ここだけのハナシ」的注釈のオマケ付です










・・・というようなウワサが


まことしやかに ささやかれ始めています


あくまで「ウワサ」なので


果たして こんなこと記事にして良いのかどうか・・・




ただ 現在の低金利が「行き過ぎ」であるとの指摘は


最近に始まったことではないので


いつ 住宅ローン金利が


上昇トレンドに入ってもおかしくないのも事実




とはいえ


いずれにしても 急激な金利の上昇は考えにくいので


今後 ローンを組まれる方にとって


致命的な影響を与えるコトにはならないと思われます




最後に 注意点


もし 金利の引上げが「ウワサ」レベルを超え


皆さんのお耳に届くようになった場合


必ず 「購入をあおる」ようなセールストークがあふれ出します


「早く買わないと 返済金額がデカくなっちゃいますョ」的な・・・


消費税の増税時もそうですが


(消費税が上がっても 物件価格が上がることは少ないので

あのトキの「あおり」は ほぼ「デタラメ」といえますが・・・)


大事なのは 「いかに気に入った物件を購入できるかどうか」であって


「最も良い条件で購入できるかどうか」というのは


大事ではありますが 順位はあくまで「2番目以降」


あまり 慌てるべきではありません




ただし そんな(金利引上げの)可能性も視野に入れ


できるなら(いずれ購入するなら)


早めの準備だけは しておいたほうがイイかもしれませんネ























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