2015-10-17 11:49:11

安心してください!「改ざん」してませんョ

テーマ:買ってはイケナイ不動産

ここ数日 世間をにぎわせている


「横浜マンション【かたむき】問題」


正確には


建物建築前に必要不可欠な


「地盤改良(今回の場合は【杭】の設置)」


が不十分だった という問題ですが


改ざん、データ偽装、手抜き等があったトコロ迄は事実のよう


…ですが ことの真相(ホントの闇)は未だ解明されていません




その証拠に


2~3日前までは


「不十分な【杭】は数本」 であったはずが


今朝には


「70本!」 へと大増量


あげくの果て


「東日本大震災の影響」 とまで言い出す始末


早急に ってか「調査が暗部に及ばないうちに」


「全棟建替」の結論でもって


これ以上 問題が掘り下げられないよう


早期の事態収拾を目論んでいるようにしか思えません




ここで 問題の 【杭】工事について簡単な説明


軟弱な地盤のうえに 建物を建築する場合


地盤自体が 建物の重さを支えきれず


全体が沈下したり 一部が沈下することで


建物が傾いたりします


そのため 先ずは地盤の強度を調査し


建築予定の建物の重さに対し


「土地の強度が不足している」 と判断された場合


充分な 「地盤改良工事」 を(その土地)に対して施します


その 「改良方法」 も必要な強度に応じ決定しますが


昨今ポピュラーなのは 【杭の設置】


こんなイメージです ↓ ↓ ↓











【杭】 といっても


もともと そこにある地盤を 「杭状に加工する」 ため


改良ザイを用いることがよくあります























平均的一戸建等の場合


改良後はこんな感じになります












今回は大規模な建物(集合住宅)ですから


正確には いろんな差異があるかもしれませんが


基本的な考え方は(一戸建と)同じです




しかしながら


そもそもの 地盤調査のデータが改ざんされていたり


【杭】が支持層(強固な地盤)に到達していなかったり


改良ザイの料が不十分であったりした場合


(建物の傾きに対する)将来的不安は払しょくできません




では 何故そういった不正な工事が行われるのでしょう?


答えはひとつ


売主および施工会社が圧倒的な利益優先型企業だからです




~そりゃぁ 当店だって営利は追求してますが


 それは お客様に喜んでいただくため という大前提のもと


 プロとしての知識や技術、経験を駆使する代償としての利益です~


 


件(くだん)の企業は その追求が行き過ぎていることが問題で


企業そのものの図体が大きすぎて


ひとりひとりのお客様の幸福を願うことよりも


組織の維持、組織の中でのスタッフの保身


組織(企業)間での競争等を優先するが故


今回のような事態が発生するんだと思います


(仕事がキツ過ぎて バーチャルゲームでもやってるみたいな?)




個人的には


(グループとしての)イメージ広告に使う金があるなら


最低限の工事コストに使え って感じです




そろそろ


「下請け会社がやったことでして…」


などと イイワケを始めるタイミングですが


下請け会社が手抜きせざるを得ないほど


安価な工賃で仕事を押し付けているのは発注元です


(やっぱりバーチャルゲームのノリですネ)




とはいえ


消費者にも 若干の責任がないともいえません


今回 このような欠陥住宅を買ってしまい お困りな方に対しては


あまりにも非情な理屈になってしまうので あてはまらないとしても


一般論として


値段の安さばかりを追求したり


自ら コトの真偽を判断するモノサシを放棄し


大きい会社だからマチガイナイ


ブランド品を買っておけば安心


といった いわば 「自己責任という概念の欠如」 も


ある意味 こういった


「無責任モンスター」のような会社をのさばらせる一因です




かといって 当方が常に


「ちゃんとしてる(お客様にとって100%の不動産屋である)」


なんて申し上げるつもりはありません


もちろん 「ちゃんとしてる」 つもりですし


常に 「そうありたい」 と願いながら 日々仕事してますが


判断するのは お客様ですから・・・




ただ 少なくとも ワタクシと一度でも関わりがあったお客様は


このような騒動(大小問わず)の被害者になられませんよう


いつでも ご相談を受け付けております


「この物件 買うても大丈夫?」


「営業マンが こんなコト言ってきてるんやけど…」


…等々 どうか遠慮なく フジタまでお尋ねください





…それにしても 今回の騒動


昔あった 「アネハ事件」 に比べて


マスコミの(問題企業に対する)ツッコミが弱くないですか?


「アネハ」の場合 関わった企業が小規模だったので


「オマエなんて 消えちゃえ」 みたいな勢いだったのに…


やっぱ マスコミもスポンサーには弱いんでしょうか…


























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2012-03-24 17:52:19

「見た目」に騙されちゃダメ ダメ

テーマ:買ってはイケナイ不動産

いきなりですが


A~Fの6区画のうち


買ってはイケナイ区画はどれでしょう


 ↓     ↓     ↓


東大阪不動産情報@不動産エージェンシー



















答え・・・いちばん ダメなのは B と Eです


質問しておいて なんなんですが


先ほどの図を見ただけでは全くわかりません




実は


東大阪不動産情報@不動産エージェンシー
こんなふうに見える区画が













東大阪不動産情報@不動産エージェンシー
登記上


こうなってたりする


場合があるんです








違いは


東大阪不動産情報@不動産エージェンシー
← この点線部分












見た目の道路境界と


本当の(登記上の)道路境界が違うんです




で、何が問題か?というと


東大阪不動産情報@不動産エージェンシー












B号地の建物


常に A号地の(登記上)敷地(図面中グレーの他人地部分)を


通らなければ 玄関を出入りできないんです


ついでに


E号地は


D号地の敷地を通らなければ 車の出入りができません




こういう区画を 新築当時 販売した業者は 大抵


「AとB」 また 「DとE」 の間で


「合意書」みたいなものを 交わさせてます


「合意書」の内容は


「A(もしくはD)を所有する者は 図のグレーの部分を


B(もしくはE)が通行することを承諾し


(登記上)自分の敷地だからといって


花壇をはじめ いかなるモノも築造してはならない」


って感じだと予測されます




しかし そんな 「合意書」または「承諾書」


果たして 将来にわたって効力を持続できるんでしょうか


それぞれ 所有者が代わったり


「A」 や 「D」 を 「(いわゆる)難しい人」が購入したりして


「ここまでウチの敷地なんだから」とか言って


「B」 の玄関前や 「E」 の駐車場の前を


自分の駐車場にしたり


そこまで行かずとも


お客さんが来たときなど 堂々と駐車させたり・・・




いずれトラブルになる匂いがプンプン漂ってます




こういった区画は 「見た目」にはわかりづらく


一般の消費者には 判別不可能です


いわゆる 「重要事項説明」においては


必ず 説明しなければならない内容に該当すると思われますが


できれば 物件案内時に聞いておきたい内容です




なので


「いちばん良い業者」 は案内時に 「このようなコト」をアドバイスしてくれます


「次に良い業者」 は「このような負の特徴を持つ物件」 に ついては


早めに 「重要事項説明」 を行なうか


「負の特徴」 に関してだけでも 早めに説明してくれます




最後に 「重要事項説明」 においても 「事実だけを述べ」


「こういった物件が抱える 将来にわたってのリスク」までは解説しない業者


もちろん そんな業者から 不動産を買ってはイケマセン!


さらに 付け加えておきますが


そういった 「イケナイ業者」 は


業者の規模の 「大・小」 や 「有名・無名」関係なく 存在します




皆さん 物件も業者も


「見た目」 に騙されちゃダメ ダメ ですョ

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2011-12-13 16:04:49

後から「ややこしい」やんか!

テーマ:買ってはイケナイ不動産

昨日に引き続き


「買ってはイケナ」くもないけど


将来 もめませんか?って物件





東大阪不動産情報@不動産エージェンシー
4m道路に面した


3区画の新築










一見 「何がアカンの?」って物件です


ところが


実は この「道路」に見えてる一部分が



東大阪不動産情報@不動産エージェンシー











実際には(建築確認上)


B号地とC号地の敷地となっていて


ハッキリと それぞれが「所有権」を持っているような場合




BはCの敷地を


CはBの敷地を


それぞれ 利用せずには通行できない(特に車両は)ケース


(場合によっては A の車両の出入りも B、Cそれぞれの


敷地を利用するケースもある)




こういう場合


BとC(場合によればAも)が


「覚書」みたいな書類を交わして


「将来にわたって 互いの敷地の一部は 道路としてしか利用せず


互いが通行できることを認めます 云々」


と約束します


加えて


「それぞれ売却した際は 買われた方にこの約束を守らせます」


とも約束します




さて 近隣関係が良好なアイダはそれで良いのでしょうが


良好ではなくなったとき


また どちらかが売却した相手方(次の居住者)が 少々「?」な方だったり


残った一方と「ソリのあわないタイプ」の方だったり


そんな可能性は想像できませんか?




「前述の 『覚書』 があるから大丈夫でしょ」


・・・


本当に大丈夫でしょうか


土地(この場合敷地)の所有者が


自分の土地(敷地)を どう使おうが


所有者の勝手です


よくある「私道を負担しあっている」


(2項道路や位置指定道路)ケースとは


全く 話が違います


・・・・・・


位置指定道路の場合でも


私道負担している自分の持分の地上を


勝手に駐車場にしたり花壇をつくったりする方も


マレにおられるくらいですから・・・・・・




「覚書」をたてに裁判でもされますか?


勝てたとしても


勝つまで時間と体力が必要です


また 勝った後のお隣との関係は???




いずれにしても


ろくな結果にはなりません




こういった物件が必ずそうなるとは思いません


「そういった可能性」が 「ゼロ」 ではないということです




なので「買ってはイケナ」くはないんですが


「買わないほうがイイ」んじゃナイ的物件です




以上 2日連続


チョット 同業者的には 「ハナにつく」お話でした、オシマイ

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