【不動産トラブルから自分を守る】実践編 | 東大阪不動産情報@不動産エージェンシー

【不動産トラブルから自分を守る】実践編

先日から 『勝手に』 シリーズ化している


【不動産トラブルから自分を守る】


今回からは


実際の取引のなかで よくあるトラブルについて


解説していきます




前回までは


大阪府発行の 「ちょっとアドバイス」 という冊子を
東大阪不動産情報@不動産エージェンシー




















一部 引用していましたが


今回は 「住宅新報社」 発行のコレ
東大阪不動産情報@不動産エージェンシー




















この冊子がとてもわかりやすく


内容もためになるので


これから 不動産取引を予定されてる方にはオススメです


1冊 500円 (ワタシはamazonで買いました)




その中でも


本日は 「買付証明書」 と 「申込(証拠)金」 に関して




不動産購入の際


気に入った物件が見つかると


よく 「買付を書く」 とか 「購入申込をする」 とか言いますが


その際 購入の意志や


場合によっては 購入条件(価格の交渉等)を記載する書面を


「買付証明書」 とか 「購入申込書」 なんていいます



そのときに


「手付金ではなく」


申込の意志に添える役割 や


交渉の優先権を得る役割


はたまた 「物件をおさえるため」 などといった名目で


いくらかの お金を(業者に) 「預ける」 場合があります



無事 契約に至った場合


問題になることは無いのですが


「購入希望者が申込をキャンセルした場合」など


(売買、賃貸に関らず)


前述の 「預けたお金」 が返ってこない


な~んて苦情が結構な頻度で起こっています



先ずは結論から


この 「申込金」


いかなる事由においても返金されるべきお金です


と、宅地建物取引業法第47条に書いてあります



正直 不動産業者の立場から言わせてもらうと


極端な価格交渉を申込み


しかも それを売主も了承したうえで


契約予定日直前に


「事情ができたので購入を中止したい」なんてことになると


売主に対する面子や信用はまるつぶれ


せめて 「申込金」 をペナルティとして没収したり


売主様に 「お詫びとして」 お渡ししたい気持はわかります



そのあたり お客様といえども


「モラルの問題」 ってのはありますが


今回 そういった次元の話は置いておいて


先程も言ったように


契約前の預かり金は 一旦お返しするよう


法律に明記されていますので おぼえておいてください



なお キャンセルする可能性がある場合は


あわてて 「購入の申込」 などせず


もちろん 「申込金」 なども預けないで


間違いなく購入する意志が固まってから


あらためて 申込するようにしましょうね





次に


「買付証明書」 についてですが


この 「買付」 に対して


「売渡承諾書」 という書面が売主から発行される事があります


すなはち


「アナタのいう条件で この物件をお売りする事を承諾しました」


という内容の書面です



問題は


この 「買付」 と 「売渡承諾」 をもって


当事者同士の(売買の)意志は合致しているので


民法における 「諾成契約(契約が成立している)」 である


と業者から主張される場合があるというところです



確かに 弁護士ですら そのように主張される方がありますので


解釈はデリケートな部分ではありますが


一応 判例では


不動産取引において


「買付証明書」 と 「売渡承諾書」 をもって


直ちに契約が成立するものではない


とされています



しかしながら


解釈についてはデリケートな部分であり


不動産取引は


「気にいった!」 じゃぁ 「即契約」 といったものではなく


お客様に対する「信頼」や「信用」に基き


契約にむけて 何人もの人が時間とエネルギーを消費し準備するわけですから


簡単に


「買おうと思ったけどヤ~メタッ」 とか


「売ってもいいと思ったけど もっとイイ条件の買主がいたので」


などと各々が言い出したら


業界もシステムもメチャクチャになってしまいます


なので これについても 「申込金」 と同様(繰り返しになりますが)


(購入や賃貸の)意志が変わる可能性があるうちは


決して申込行為などなさらないよう お気をつけください


↑ ↑ ↑


業者に 「早くしないとなくなりますよ」とか


「今月中なら ○○万円値引きしますよ」なんて


あおられても 冷静に! 決断は結局アナタの責任なんですから




以上、実践編 第1回オワリマス パー