【 それはなんの根拠でそういっているの？ 】
みなさんこんばんは！
先日からまた、少しお手伝いをさせていただいている不動産の売却の案件。
とある不動産なのですが。
・オーナーが売りたがっている「らしい」
・売却額は１,６００万円が希望「らしい」
・その建物は違法建築になってしまっている「らしい」
・そのために、昔、不動産屋さんに売却の仲介を断られた「らしい」
それを聞いて、周りはいろいろなことで妄想が走り始めて。
それなら、自分がそれを購入して「運用」「転売」したいなぁ
という声。
その話が本当なら、という前提で、購入に向けていろいろな調査のご依頼をいただいたわけですが。
これも何かのご縁と思い、不動産の調査をとりあえず。
まずは登記簿上の調査。
建物は鉄骨造の地下一階付３階建、専用住宅兼事務所、共同住宅。
登記簿謄本上の床面積が約８８０㎡。
土地の面積が約２７０㎡。
近隣商業地域で建蔽率・容積率が８０％・２００％です。
おっと。
この数字だけ見ると、容積率がかなりオーバーしていそうな。
でも、このミソは、建物が共同住宅を兼ねているということ。
共同住宅だと、容積率に参入しなくてもいい床面積がかなりあるんです。
そして、目の前の道路。
公図を調べると、おそらく、この建物が建築された直後に拡張しています。
ということは。
建物の建築確認・検査が完了した後に、敷地面積から道路分がとられて敷地が狭くなっている。
ということは。
パッと見、建築基準法違反の違法建築になってしまっているっぽいですが。。。
おそらくこれは、
「違法建築」
ではなく、
「既存不適格」
なんですよね。
この「既存不適格」というのは、建築当時の法律には適しているのですが、その後、法律や周りの状況が変わってしまって、違法のように見えてしまっている状態。
そう目処をつけて、富山市役所に建築確認の台帳を確認しに行ってきました。
結果は、
やはり。
若干の要調査項目はありながらも、８割方は思った通り。
となると、、、
あとは、そのほかの「らしい」を潰しにかかりたい。
・本当に売主は「売りたい」と思っているの？
・値段は本当に１,６００万円なの？
・以前の不動産屋さんは本当に「断った」の？
所有者さんに意思確認と状況確認をさせていただくところから。
あやふやな情報では、しっかりとした仕事はできません。
一つ一つ、情報の「根っこ」をつかむところからです。
「何を根拠に」、「〜らしい」と言っているのか。
まずはそこから。
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今日は寒い夜になりましたね〜〜〜
すごく綺麗な星空の下、走れたのはすごく良かったのですが。
最初の３kmくらいは手が悴んで、指がちぎれたんじゃないかと思うくらい＾＾；
そんな中でも走ってこれたのは、写真に写っている焼き芋。
ぽったぽたで美味しそうで＾＾
これを食べたいがために、がんばれました（笑）
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