同居の親の土地に娘が家を建てる際の手続き

　会員様より頂いた質問です

両親と同居しています。現在の家が老朽化したため、建て替えて一緒に引き続き住むことになりました。両親名義の土地に、娘の私がローンを組んで新築する予定ですが、その際必要な手続きや、税務上問題になることはありますか？

　また親からの出費は一切無いのですが、妹から資金援助を受けることになっています。気をつけなければならない手続き上の問題はありますか？

建て替えで、ご両親の土地にあなたが住宅を建てる場合には、土地の利用についてご両親とどんな約束をするかがポイントになります。このようなケースでは、通常「使用貸借」という約束で、土地を借りることになります。この場合は格別、税務上の手続きは必要ありません

「使用貸借」とは、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還することを約して、相手方からある物を受け取ることにより、その効力を生ずる契約です（民法５９３条）。

土地を借りる契約には、通常、他人同士で契約される「賃貸借」という形もありますが、「使用貸借」では、土地を借りる際に権利金などのお金のやり取りは必要ありません。したがって、その地域の取引慣行において、他人同士で契約されるときと同じように、土地を借りる際に権利金等のやり取りがなかったからといって、「あなたに利益があるはずだ」などと、税務署から文句をつけられることはありません。

ただしこの権利は、他人同士で契約される「賃貸借」の場合に比べて、「借地借家法」という法律で保護されることもなく、はるかに弱いものとされています。このため税務上は、この権利に財産としての価値を認めていません。ですからご両親が亡くなってこの土地を相続するときには、権利のついていない土地、ご両親自身が使っている土地として、税務上評価されます。

なお、借りた土地にかかる固定資産税や都市計画税については、あなたが負担しても税務上問題はありません。

さらに、この契約は格別な手続きを必要としません。ただ、土地にかかる固定資産税や都市計画税以上のお金をご両親に支払うと、税務上問題になることがありますので、ご注意ください。

一方、妹さんから資金援助を受けるお話ですが、ご注意いただきたいのは、贈与税の問題が生じる恐れがある点です。というのも、妹さんの建築資金で、建物の何分の一かは妹さんのものと考えられるとしても、登記名義が単独であなた名義になると、結果として妹さんからあなたへ贈与されたものとされてしまうのです。

これを防ぐには、妹さんからの資金援助をお金の貸し借りにするか、建物の名義を妹さんと共有名義にする方法が考えられます。お金の貸し借りにすると、利息の支払いが必要になりますが、こうした親族からの住宅資金の借入れについては、年末のローン残高に従って所得税の税額控除が認められる、いわゆる「住宅ローン控除」の適用はありません。共有名義にする場合には、資金の拠出割合で持分を定めることが必要になります。