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2017年09月10日(日)

岡山操車場跡地の再開発

テーマ:岡山のよもやま話
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(右)北長瀬駅、(左)岡山市市民病院

先週日曜の夕方から小3息子とプチサイクリングに北長瀬駅前まで行って来ました!🚲

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線路下の地下道

初めての地下道を通って楽しかったです♪
夕方の風は半袖では肌寒いくらいになりましたね!😁



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北長瀬駅前

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北長瀬駅から東向き、中心に岡山ドーム



さて、ご存知の通り本来はチボリ公園の建設計画地だった岡山操車場跡地。
一部を除き20数年来ほとんど塩漬けだったものですが、総面積21ヘクタールの内の一部3ヘクタールが「民間提案地」として来年度に向けて開発が決まっています。
ご参照

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ただ、岡山ドームを含む広い範囲は「総合公園区域」として残るようで、コストをかけず最大公約数的開発がどれほど期待できるものなのかな?
個人的にはもっと核となる施設が必要な気がしてなりません...。

「池田動物園を市営化してココに移したら面白いのに」と思うのはボクだけでしょうか?

事なかれ主義の岡山人は批判や苦労を買って出てでも何かを成すことは難しいんだろうかなあ...。(自嘲をこめて)

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日が短くなりました。北長瀬駅方面へ西向き。


さてさて、最初からココにチボリ公園が出来ていればどれだけ魅力的だったでしょう!

未だに「"岡山"チボリ公園」が完成した姿が夢に出てくるんですよ...😅

(この度の開発事業者の岡山市からの借地料は3ヘクタールで年間6500万円程、倉敷チボリ公園・12ヘクタールのクラボウからの借地料と比べると専有面積換算で3分の1程度と安いです...😭)
facebookから転載し編集
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2017年09月08日(金)

岡山にコストコはできないのか?

テーマ:岡山のよもやま話
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先日の"カンブリア宮殿"は「コストコ」についての放送でしたね。ニコニコ

コストコは言わずと知れた世界トップクラスの超大型量販店で、食材から電化製品など多岐にわたる商品が卸売価格(メーカー直接仕入れ)で販売されています。

特徴は年会費が必要な「会員制店舗」であり食材や家庭消耗品などは1パッケージが大きく多量であること。
(年会費が企業の安定利益になるので、商品は薄利で販売できるビジネスモデル)

したがって大家族やシェア買い(グループで購入し小分けする)をする方に向いているとも言えます。



さて、ここ「岡山市」でも数年来、コストコやIKEA出店の噂が出ては消えるを繰り返しています。

(IKEAは家具や日用雑貨系の大型店舗なので、超大型スーパーマーケットとも言えるコストコとは商品構成は違いますが...)


以前あった出店の噂は・・・
【岡山市北区】
林原駐車場跡地(現在はイオンモール岡山が出店しました)

イトーヨーカドー岡山店跡地(今年閉店しましたが、数年前から取引業者などから撤退の噂が漏れていました)

大元から南方の地区(詳細は不明)

北長瀬岡山操車場跡地

【岡山市中区】
原尾島地区(詳細は不明)

江崎地区(※郊外有力地)

【岡山市南区】
藤田地区(※郊外有力地)

妹尾地区(大福)



・・・などですが、地主や近隣住民との調整、大店法の緩和以降も都市計画法の厚い壁に阻まれ、現在まで実現にいたっていません。

有力な郊外型の計画では「市街化調整区域」のため自治体が大型開発を不認可としている場合が多いようです。

多くの人が想定したであろう「岡山操車場跡地」については、大部分の土地が「都市計画法の特殊公園」として土地使用制限があり大型店舗は不可となっています。
「岡山市に市営化を要望中の池田動物園」を市営化しココに移転させ、「池田記念岡山市動物公園」として整備したらどうかと僕が提唱していたのはこの辺りの経緯があるからです。移転後に岡山市で一番人気の文教・住宅地区にある池田動物園の跡地については(地目や用途制限は知らないのですが)住宅・マンション用地として販売する。政令指定市で市立動物を持たないのは岡山市だけらしい。



コストコの新規出店基準を調べてみると・・・
敷地総面積7000坪(23100平米=2.31ha)
建築面積4200坪(13860平米=1.386ha)
半径10km=人口50万人
となっているようです。(IKEAは総面積30000平米=3haとしている事しかわかりません)

現在、岡山市民が注目しているのが「イトーヨーカドー岡山店跡の再開発」ですが、実質的所有者の「両備グループ」は来年春までに方向性選定を行なうとの事で、ちまたでは「コストコ説」が再浮上しています。

イトーヨーカドー跡地と現在営業中のジョイフルタウンを含めた総面積は、
38000平米=3.8ha(11500坪)で面積基準はクリアしています。

ちなみにイオンモール岡山の総敷地面積は、
46000平米=4.6ha(13900坪)です。

ただし、半径10km圏内人口50万人はぎりぎりクリアかもしれないのですが、財布の紐が固くお金を使わない岡山の県民性では7掛け程度が相場と考えないといけないようで「35万人」程度でどう評価されるのでしょうかね?


さてさて、大型店舗進出で地域の小売店が打撃を受けると懸念される方々も多いと思います。
でも、実質的に一般流通品(ナショナルブランド)を販売する小売店(個人商店)はすでに成り立たなくなっているのが実状ではないでしょうか?
市街地の商店街も郊外の個人商店もネット販売などに活路を求めるているようです。
田舎育ちの僕なんかは子供の頃は行商さんから物を買うのが普通でしたが、いずれにしても時代とともに役割を終えた販売形態は変化しています。
(過疎地にスパーマーケットやコンビニ商品を移動販売車で運ぶ新形態は有効でしょう)

この先、食品や日用品などの小売業は4つ程の系統に集約されるのではないかと想定しています。
①宅配型(ネット通販型、月極宅配型、移動販売型など)
②会員制大型店舗(コストコなどの大家族やシェア買いなど向けで大パッケージ)
③地域密着型コンビニ(単身者など向け小パッケージ)
④自家製造直売・産地直売など(特化販売所、個人商店などの小規模店)

(ドラッグストアチェーンなどは会員制店舗化orコンビニ化するかな?)


さ〜どうでしょう?
僕はコストコ出店を熱望してます!グラサン
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