横浜関内と青山に店舗をかまえる不動産屋といいながらアートやデザインなども手がけてなに屋さんなのとちょくちょくお客様からはいわれる会社の代表をしてる田平といいます。
リノベーション・オブ・ザ・イヤー2022年のフェミニン賞を見事受賞しました。
特に僕はなにもしてないのですがプロデュースしてくれたネイルアーティストの鹿田愛美さんと施工を1人でやりきったメンバーの高山のおかげです。
※褒めたってください
リノベーションで一つ結果を出せたことは誇りに、はずみをつけてガンガンやっていきます。
※ところでフェミニンってなんだよ
さて今回は物件を賃貸売買する時に不動産屋と契約する媒介契約について書いていきたいと思います。
まず媒介についての説明はネットから引用します。
「媒介契約」とは不動産売買の仲介を依頼する場合に不動産会社と結ぶ契約のことです。 媒介契約には、不動産会社から受けられるサービスの内容や、サービスに対する手数料（仲介手数料）などを明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを防ぐ効果があります。
です。
そして媒介契約は全部で3種類あります。
専属専任媒介
専任媒介
一般媒介
今回は賃貸オーナーの専任媒介と一般媒介のメリットとデメリットを説明します。
まず専任媒介とは物件の募集を一社だけに委託する契約になります。
そして一般媒介は複数社に募集を委託する契約です。
ここら辺は知ってる人多いですよね。
あまり知られていないのは実は賃貸には専任媒介も一般媒介もありません。
本来媒介契約は売買の時にする契約です。
賃貸でも不動産屋は専任か一般かと選択すすめてきますが厳密いうとそんなものは存在しないです。
ただ不動産屋が一社か複数社に募集を依頼するのを文字や言葉にしやすいように専任や一般といってるだけです。
なので僕も専任・一般と書いて説明していきます。
まず、初めに言っておくのは賃貸の場合は専任媒介一択です。
というか、一般にすることによるデメリットの方が大きいので一般をやめた方がいい理由を書いていくことになります。
このブログを読みおわっても一般にしようかと悩む人は少しオツムが弱い、もしくはいい会社に出会えてないので今すぐAFTYに連絡してきなさい。
※さりげなく営業する。
家の募集を委託する
まず初めに賃貸の契約までの流れをみてください。
図のようにオーナーはまず募集する管理会社を選びます。
ここに関しては各社のサービスや担当者とのフィーリングによって変わりますね。
選ばれた管理会社は何をするかというとポータルサイトのスーモやアットホームに物件を掲載します。
するとあなたの物件が一都三県で約4.5万社ある不動産会社(仲介)に周知されます。
そして4.5万社の不動産会社が顧客や同じような条件で探してるお客様にあなたの物件も候補としてどうですかと紹介してくれます。
んで内見して申し込みをもらって見事成約となります。
これが通常の流れです。
この流れの中で管理会社を複数社にするのが一般媒介です。
30年前のFAXなどでやりとりするアナログ時代であれば一般媒介にすることによって駅前の不動産屋や顧客の多くいる大手に任せることで物件周知のメリットはありましたが、今はネットなのでボタン一つです。
この流れで複数社にするメリットってありますか
全くないですよね。
まとめると
『周知に関しては一社でも複数社に任せても全く変わらない』
なら一般でもいいのではと思うかもしれませんが、それはちゃいます。
一般媒介の場合には複数社が同じ媒体に広告を打つため本当に必要な情報が拡散されてしまうデメリットがあります。
※このダメージがすごい
賃料には相場というものが存在しますがオーナーは出来る限り高く貸したいですよね。
その時に重要なのはデータです。
例えばスーモに広告をうつと同じエリアで同じような物件を何人検索していて何人があなたの物件をクリックしてるかまでわかります。
極端ですが、エリアで100人みていて1人もあなたの物件をクリックしてなければ募集賃料や条件を変更しなくては申し込みどころか内見もないです。
こういったエンドユーザーの動向がわかるものがデータです。
このデータをもとに賃料を下げたり条件を変更しながら募集することによって適正な賃料だと納得することがとても重要です。
一般の場合は複数社が同じ媒体に広告を打つためデータが分散され下記のような現象がおこります。
A社「問い合わせはあるから少し様子見でいい」
B社「閲覧数もあまりないし下げた方がいい」
C社「このままで絶対きまります」
かなり極端ですが、どこの誰を信じればいいかわからなくなりますよね。
しかも複数社から聞かなくてはいけないストレスも追加されます。
参考までに分散されてしまうケースの複数社がポータルサイトに掲載してる状況の画像です。
一般でやるよりは信頼おける一社に任せて、しっかり相談しながらやる方がよくないですか
大事なのは管理会社といつまでに入居させたいというゴールを決めて理想の条件からゴールに向けて施策をうちながら納得してすすめていくことです。
まだデメリットあります。
僕ら不動産会社は成約報酬なので、入居者が決まり契約したらお金を頂戴できます。
※広告をかけるのは無料サービス。
管理会社の裏側
一般で募集して競い合ってる場合、客付の仲介会社から入居者を紹介してもらったとしましょう。
とりあえず成約しないと報酬がもらえないわけですから、少し条件的に合わないと思う人でも管理会社はすすめてきます。
例えば管理会社からペット飼育のお客様らしく小型犬でしかも老犬らしい、あと敷金も追加させますし家に常に誰かいるから問題ないと思いますよ。と勧められたら断れますか
もちろん断れる人もいるでしょうが、素人のあなたがプロにいわれたら揺れますよね。
本当にあった管理会社の変更を相談してきたオーナーの話を一つ。
オーナーに管理変更検討してる理由を聞いていくと入居者が外国籍の人で家族や親戚をいっぱい住みつかせて近隣からクレームが入ってきてるのでどうにかしたいという内容でした。
なぜそもそもそんな人を入居させたのかと聞くと、依頼してた管理会社から外国籍とはきいていたが日本語も喋れるし問題ないと勧められたので何も考えずそのままお願いしたと…
しかもフタを開けてみれば日本語も喋れないそうです。
もうわかりますね。
このオーナーは一般媒介で募集をして入居者をきめてました。
恐ろしいかもしれませんがこれが一般媒介の真実です。
一般媒介でも担当者は預かる前は「信用してください」「そんな変な人は入居させません」といいます。
…僕もいいます（笑）
その気持ちは100%ウソではないですが、実際一般で他社と競合してる時に申し込みが入ってきたら審査を緩くしてしまう気持ちはわかります。
あたりまえですが成約にならなくては利益にならないですしね。
まとめると
データの分散
質の悪い入居者斡旋の可能性
この二つが大きく一般媒介で募集するデメリットです。
とくにデータの分散は絶対に避けなくてはいけません。
AFTYでは一般媒介でやってもいいですがリスクしかないですよと案内してます。
そして本来無料の管理手数料も競合とあわせて頂いてます。
あと一般でもいいからとりあえず募集させてくれという担当者も勧めません。
媒介数という数字の評価のためにやってるだけなのであなたのこと全くみてない証拠です。
そもそも専任だろうが一般だろうが仕事なんだからしっかりやれ、そんな不動産屋はけしからんと思う人もいるかもしれませんが、あなたが不動産会社を信用してないから一般媒介にしてるのに、不動産会社があなたのためにしっかりやると思ってる方がお花畑です。
なのであなたがすべきなのは信頼できる不動産会社をまずは見極めることです。
もちろん一般でただ預かって募集して決まろうが決まらなかろうがどっちでもいいスタンスの会社もあります。
ただ、あなたがもとめる担当者はどんな人でしょうか
あなたと物件に真摯に向き合い成約というゴールに向けて二人三脚で伴走してくれる不動産会社の担当者と付き合うのが健全だと僕は考えています。
最後に専任のデメリットを伝えると「囲い込み」です。
囲い込みするとは管理会社が首都圏4.5万社に情報を公開せず自分達で入居者をみつけて仲介手数料をとろうとすることです。
囲い込みはびっくりするぐらい誰もが知ってる不動産会社も普通にやってますから（笑）
ここ見抜くには業者間で掲載してるデータをくれというしかないですので、しっかりもらうようにしてください。
今回は以上です。