実際に僕が住宅購入をした時に思いました。
色々と物件を見てると、キッチン・お風呂など設備を選んでいる時、フローリングや建具・壁紙・照明器具・家具や家電など、色々と見ていてデザインや機能が良いものは値段が高くなります。
上を見たらキリがありません。
今、【物件探しモード】に頭が振り切っていませんか？
【住宅】のこと以外にも「幸せ・楽しい」と感じるものありませんか？
旅行、洋服、交際費、趣味、娯楽、勉強、投資、美容、健康など…
色々とあるはずです。
住宅費の支払いの為に、他のことを我慢する生活になりませんか？
その支払いの為に頑張れる人もいます。
でも、頑張りたくない人もいます。
家を買うことは「目的」ではなくて「手段」だと思っています。
もし、少しでも不安な要素があれば、少し考えてください。
この物件を選ばない方がいい可能性もあるかもしれません。
「家を買うことがゴール」ではなくて、幸せになれる「お金の使い方」を。
その方法を選んでください。
今回は3090万円のコチラの物件を参考に考えてみましょう。
不動産を購入時には「不動産価格」とは別に諸費用が必要になります。
だいたい、不動産の価格の8～10％が必要といわれております。
上記の画像を参考に
①諸費用は現金で支払い 不動産を100％ローン
②不動産と諸費用も含めたローン
そして、ザックリとですが10年後、20年後、30年後の残債の金額もご確認ください。
買う時に見落としがちなことですが、残債がなぜ大事なのか？
それは将来の不動産市場から考えて、万が一の際に「売却」という選択肢を考えた時に「売る」ことができるのか？
ざっくりと知っておくことが大事です。
■売る時のこと
①残債以上の金額で不動産取引が成立できれば問題なし
基本的には建物は古くなっていくので、不動産の価値はドンドンと下がっていきます。
でも、10年単位でみると株価と同じように不動産の価格は上下しています。
②残債以下の金額の場合、足らない分の金額を用意して一括で完済
頭金を最初に入れておけば、借入額が減りますので、その場合には残債も減っており、売りやすくなります。
逆に、頭金を入れないで場合は、売却時に足らない金額分の現金を用意しておけば、売ることが可能ですので、
最初に払うのか？最後に払うのか？というようなタイミングの違いなだけです。
■低金利のこの時代に
現在、低金利の時代では頭金を入れるメリットがあまりないので、全額をローンで借入する人がほとんどです。
手元に現金を残しておく方が違うことにお金を使うことができますので。
また、住宅購入の為に頭金を貯金する人もおられます。
●頭金300万円を3年で貯める場合
1年間/100万円 月々/約8.3万円
上記のことから毎月8.3万円の貯金を3年間続けると、300万円を貯めることができます。
●300万円貯める間、賃貸に住んでいて10万円を払っている場合
家賃10万円 → 年間 120万円
3年間 → 360万円
300万円を貯める間の住宅費が360万円必要です。
住宅費から貯金額をひいてみましょう。
この３年間の間の実質、貯金ができた金額
家賃360万円 → 貯金300万円 = 60万円
60万円 ÷ 3年(36ヶ月) = 1.6万円
3年間：60万円 月：1.6万円
貯金を貯めている間、購入をしていたら返済が進んでいるので、残債がその分減っていきます。
返済しながら貯金をする方が効率的ではないでしょうか？
3090万円の借入時
10年後、20年後、30年後の残債の金額を参考にご覧ください。
3350万円の借入時
10年後、20年後、30年後の残債の金額を参考にご覧ください。
■返済比率
年収に占めるローンの年間返済額の割合のこと。
一般的に住宅ローンを融資する銀行や、不動産業者は「税込年収」で返済比率の計算を行います。
35％以内であれば大丈夫だろうということで言われることが多く、手取り年収では計算をしないことが多いです。
銀行も高い金額を融資したいと考えます。
その分、銀行の儲けが増えるからですね。
不動産業者も高い物件を購入してもらう方がいいと考えます。
その分、仲介手数料の儲けが増えるからですね。
考え方としては、
税込年収 → 借入可能な金額
手取り年収 → 借入してもいい金額
このように考えた方がいいです。
大事なことは手取り年収で住宅費の負担率を計算すること。
給料からどれぐらいの負担があるのか？考えるのにわかりやすいです。
今回は、仮に税込年収500万円、手取り年収360万円の場合で計算をしてみました。
上記の画像より青色は諸費用も含めた全額をローンで支払った場合
月額 約9.1万円 年額 約109万円の返済額
ローン返済額から“税込年収”と“手取り年収”の返済比率を計算します。
税込年収：21.8％ / 手取り年収：30.2％
計算方法が変わると負担率も全然違ってきます。
一般的にはここまでの計算で終わることが多いのですが、
本当はもっと、踏み込んだお金の計算をした方がいいのです。
なぜか？
ローン返済額以外にも費用の負担があるからです。
管理費、修繕積立金、固定資産税など、その他の費用があるからです。
固定資産税は年額払いですが、月割に計算することによって考えると、住宅費に関する費用の計算として考えやすいです。
今回の場合は、その他の費用が月額 約3万円
住宅ローンの返済額 約9.1万円
月額 約12.1万円 / 年額 約145万円
もっと詳しく計算した場合には、先程の返済比率と異なりますね。
税込年収：29％ / 手取り年収：40.2％
35％以内が望ましいとされている中で、40％を超えてしまいました。
これは手取り年収360万円の場合だと【買ってはいけない】物件ということになります。
月々の返済が家計に重くのしかかってきます。
住宅ローンの返済だけに仕事を続けなければなりません。
他に使えるお金の余裕がない状況になってしまいます。
繰上返済ができる、貯金がたくさんあるなどの状態を除けば、
もっと価格の安い物件を選ぶのか、収入を上げる方法を考えるかしないといけません。
手取り年収360万円からいくら増やせばいいのか？
手取り60万円増やし、手取り年収420万円にすること。
返済比率：34.5％
最近では共働きの世帯も多いので、１人での収入が厳しい場合には２人分の収入で計算することも多いです。
ここまでは自分の収入額の計算方法で住宅費が重くなるのか？余裕があるのか？
予算の考え方のお話をしました。
■高価でハイレベルの「家」で暮らすことが本当に幸せなのか？
人生の三大資金“住宅” “教育” “老後”
一般的によく言われている資金の話から考えること。
一度、ザックリと計算をしてみましょう！
子どもが１人 1000万円
老後資金 2000万円
と、よく言われる金額で計算をしてみます。
住宅費用の計算は借入が3350万円ですが、繰上返済をしない方法で返済すると、
完済時の総返済額 約3826万円
ここの費用に管理費、修繕積立金、固定資産税の金額を入れます。
マンションを所有している間はずっと必要な費用ですが、35年間のローン返済の期間と合わせて計算します。
管理費等を35年間支払ったらビックリなのですが、
実は約1268万円の金額になります。
総返済額とその他費用を合計すると約5094万円の費用になります。
住宅費、教育費、老後費を合計すると約7094万円となります。
計算だけで考えるとすごい数字の金額ですよね。
ビックリします！
ココからは参考に最初の手取り年収の金額で計算します。
手取り360万円 30年の収入の場合
1億800万円
手取り360万円 35年の収入の場合
1億2600万円
ここも計算すると生涯年収がわかりますね。
これも計算するとビックリな金額。
“生涯年収” から “人生三大資金” を引きます。
30年 / 3706万円 35年 / 5506万円
住宅ローンが35年返済なので、35年間働くことがいいと思いますが。
残ったお金を30年 or 35年 で割り、その後、12ヶ月で割ると月額の費用が出てきます。
この月額の費用が「生活費」として考えれる費用となります。
皆さん、家計簿は付けていますか？
ちなみに、僕は付けていますよ！
もし、付けていなかったら、付けてみよう！
ここで考えることは“節約”のことばかりを気にせず、
１ヶ月に使うお金金額を決めてしまうっということです。
ここで明確になってくることがあります。
「自分の幸せ」が、おいくら万円なのか？
生活の維持費ばかりでは生きていくことはできます。
しかし、その生活って幸せですか？
楽しめるような生活を送れますか？
本当に大事なことなので、一度、真剣に考えてみてください。
ここでもう一度、不動産のことを考え直しましょう。
さっきの生活費、住宅費が増えます。
幸せな生活を我慢する為の住宅の購入になってしまいませんか？
ということで、
今の年齢から何歳まで住宅費用の返済が続くのか？
今の年齢から何歳まで生活費用の負担が続くのか？
簡単に将来のお金の計算ができましたか？
今回は簡単な将来の資金計画のお話です。
もっと詳しく「ライフプラン」のお話を聞きたいという場合には、プロのファイナンシャルプランナーと提携をしております。
無料にてご相談が可能ですので、お気軽にご相談くださいね。
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🔹梅田近辺の福島区と北区で活動中
不動産業界歴 大阪市で15年以上
🔸マイホームの購入＆不動産の売却
終活・相続に伴うお悩み・ご相談
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