収益物件情報に変化がでてきてますね。

常日頃から、仕事柄、レインズやポ-タルサイトをチェックするんですが、価格が少し下がりつつあるのかもしれないですね。

2.3カ月前までは平成前期RCで10パ-セント越える案件なんて中々なかったのですが最近では、ポツポツとでてきているようです。

平成前期で8パ-9
パ-セント代の物件を買うのであればはっきり言って新築7パ-セント代を買う方が壊れないので良いわけです。

実際に弊社でも平成前期RCを何棟か取得しておりますが、まず、大規模修繕をやっているかと言って修理代がかからないわけではありません。

他の見えない部分もかなり劣化していくんです。特に配管、上下水道が莫大な修理代がかかるのはモチロンの事、設備も古くなっている為に現状回復で募集にあたる際には新調する物も沢山あり細々とお金がかかるわけです。

エレベーターや集合オ-トロックなど廃盤になってる物もあり、取り替えに数百万なんてあっと言う間にかかるわけです。 

これが表面利回りが14.15パ位あればなんとかCFを生み出す事ができますが、それでもギリギリなわけです。

儲かっている年度に修繕を引き延ばさない限り、単純に赤字経営になってしまいます。

最近の方は利益を残す事ではなく所有する事に意識を働かせすぎて、収支がマイナスである事に所有してから気づき、気づいた時には売ろうにも残債処理できる金額では売れず、なくなく持ち出しをして手放す方も増えてきているようです。

そうならない為には買って良い物件の基準を自分なりに決めないといけないですね。

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