- 『物件の価格帯は３００～４００万円』
あまり高額だと手が出ないというのが本音です。逆に価格が安いと家賃も相対的に下がってしまいます。
賃貸管理会社へ支払う費用が1戸あたり毎月2,200円（賃貸管理会社によっては、家賃の何%という会社もあります。）と固定額なので、家賃が安すぎると賃貸管理会社に支払う費用の割合がUPする（つまり利回り低下）のであまり安い物件は対象外としております。
私の経験値ですが、地方の利回りがよいのは、300～400万円くらいだと思います。（あくまでも私の主観です。）
- 『利回りが８％以上』
株式投資は業績悪化で配当金が０円になることがありますが、マンション投資では空室で家賃収入が０円になることがあります。
マンション投資の場合、必ず毎月、管理費・修繕積立金の支出があるので家賃収入０円になると実質マイナスです。（月ベースでみると）
他にも室内設備の修繕など突発的な支出もあるので、そのような支出が発生しても年間ベースではプラスになるような利回りのマンションを選びます。８％あれば１２～１３年で元が取れる計算です。
※ちなみによくネットで掲載される投資用マンションは『表面利回り』を使用しております。『表面利回り』は管理費・修繕積立金の支出額を含まれていない利回りのためご注意ください。
『実質利回り』（←私はこれを「利回り」と言っております。）は管理費・修繕積立金の支出額を含めての利回りです。なので、実際に近い数字です。
例：家賃５万円、管理費・修繕積立金２万円、物件価格６００万円の場合
『表面利回り』だと５万円×12カ月／６００万円＝１０％
『実質利回り』だと（５万円－２万円）×１２カ月／６００万円＝６％
表面利回りが高くても実質利回りはそれほど高くない場合があります。
- 『大規模修繕工事（共用部）を実施している』
大規模修繕工事を実施していないと、水トラブル（水がでない、漏水が起こる）、設備トラブル（エレベータが動かない、機械式駐車場が動かないなど）が起こる可能性があり、入居者からの大きなクレームにつながります。
そうすると、退去されて工事期間中の長い間、入居者が決まらない最悪のパターンとなります。
そのため大規模修繕工事を実施して、適切に管理しているマンションを選んでいます。
- 『管理組合の資金（修繕積立金）が１０００万円以上あること』
上記③の『マンションの戸数は、４０戸以上』や⑥の『大規模修繕工事（共用部）を実施している』と関連があるのですが、建物の不具合は突然発覚することもあります。
資金がないと、その不具合の修繕に対応できないので所有者として心配になります。
ということで修繕積立金がある程度のあるマンションを選びます。
- 『多額の滞納者がいないこと』
管理費・修繕積立金を所有者から集め、建物の共用部の管理をしますが、時折その管理費・修繕積立金を支払わない所有者がいます。
多額の滞納になると、共用部の管理運営に支障をきたす場合もあります。ということで、これも選定条件に入っております。
さて、私の購入する条件をいろいろとお話させていただきましたが、最後の確認としてその売買仲介会社（兼賃貸管理会社）へ
「このマンションを購入したいと思っているのですが、気になる点ありますか？」と質問しております。
今後、自分達（賃貸管理会社）が賃貸管理する物件になるので、変なマンションを進めては自分達の首を絞めることになります。なのでその会社の営業担当者も真剣に対応してくれます。
私はその会社のアドバイスをきっちり聞いて、最終判断しております。
以上、長々と記載しましたが、もしよろしければご参考にしてください。
ちなみに9月末に退去したマンション、入居の申込が入ったそうです。
詳細は営業担当者からまだないので、楽しみにしております(^^♪
長く住んでくれるといいな～。