奈良学園前の相続・遺言弁護士栗須直樹のブログ

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こんにちは,奈良学園前の相続・遺言弁護士,栗須直樹です。

今回は,「賃借権について」です。

1 賃借権とは

賃借権とは,賃貸借契約における借主の権利です。

日常生活の中で,家,土地,車,DVDなどの貸し借りをすることがありますが,このうち,借りる対価としてお金(賃料)を払うものを「賃貸借」といい,無償のものを「使用貸借」といいます。

日常生活においても,賃貸マンション,レンタルDVD等,賃貸借契約は,様々なところで活用されています。

これと似て非なるものに,「お金」の貸し借りがあります。一見,お金の貸し借りも,利息という「対価」を支払ってお金を借りているので,賃貸借に似ているように思えますが,最大の違いは,借りたものと返すものが違うという点です。

たとえば,10万円を借りた場合,借りた10万円自体は,一定の目的のために使ってしまって,別の10万円を用意して返すことが予定されています。

賃貸借の場合,借りたマンション,借りたDVDと別のものを返却することは予定されておらず,借りたものそのものを返す必要がありますね。

お金のように,借りたもの自体は使ってしまい,これと同種・同等・同量のものを返せばよい貸し借りの形態を「消費貸借」といい,お金の貸し借りは,消費貸借の典型例です。


2 賃借権の相続

現代の経済生活の中で,無償でものを貸す「使用貸借」は,特別な人的関係(親子,夫婦など)が背景にあるのが通常であり,「その人だからタダで貸す」関係ですから,貸主または借主のいずれかが死亡した場合,当然に終了します。

したがって,「使用貸借」に関する権利について,相続が発生する余地はありません。

これに対し,「賃貸借」は,対価を支払ってものを使用する権利ですから,財産権の一種として,当事者の一方が死亡しても当然に終了するものではなく,相続の対象になります。

例えば,父親が賃借しているマンションに,親子4人(父・母・子2人)が暮らしていたとします。

あるとき,父親が事故で突然他界した場合,賃貸借契約が当然に終了してしまうと,残された家族は,たちまち住む家を失うことになります。

それは不合理ですから,賃借権の相続を認める意味があります。


3 賃貸借の相続における問題点

上記のように,賃貸借契約における借主の地位(=賃借権)は,相続によって保護されますので,問題がないように思えますが,以下の問題が考えられます。

まず,相続人が複数いる場合,賃借権が複数人の共有になります。

同居している親族だけが相続人の場合は,利害関係が一致するのでまだ良いのですが,別居の親族との共有となると,利害が対立する場合があります。

いずれの場合も,遺産分割協議で,賃借権を相続する者を一人にすれば,問題はありません。

次に,内縁関係の者がいる場合に問題があります。

例えば,賃貸マンションに住むAさん(男性)には内縁の妻Bさんがいて,一緒にそのマンションに暮らしていたとします。

Aさんが亡くなった場合,Bさんは,マンションの賃借権を相続できるかというと,民法の原則論からすれば,内縁関係者には相続権はありませんので,Bさんは,マンションを出て行かなければいけません。

しかし,何10年も夫婦同様に暮らしてきて,ただ,籍が入っていないだけで,家を追われるというのは,あまりに可愛そうな気がします。

そこで,家や土地の賃貸借に関する特別法である借地借家法では,賃借人が死亡した場合,その賃借人に相続人がいないときは,内縁関係者に賃借権が引き継がれることを規定しました。

これで,Bさんにもマンションに住み続ける余地ができたことになります。

ただ,話はここで終わりません。

先ほどの借地借家法では,「その賃借人に相続人がいないとき」という条件がついているからです。

もし,Aさんに,前の奥さんとの間の子や両親,兄弟など,相続人がいた場合,内縁関係者であるBさんは,賃貸借契約を引き継ぐことが出来ません。

Bさんは,Aさんの相続人と仲が良ければ,その相続人の協力を得て,住み続けることが出来るでしょうが,Aさんの親族と疎遠または対立していた場合,その相続人が賃貸借契約を解除するなどして,追い出される可能性があります。

このような点で,内縁関係者の保護は完全ではありません。


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