今日は、最上階のペントハウスが過去最高額を更新するのは確実と話題の「三田ガーデンヒルズ」の立地等につき見てみました。
※基本的には中古物件を中心に分析・評価していくつもりですが、知り合いに頼まれたので新築物件ですが調べました。(知り合いも興味本位みたいですが)
三田ガーデンヒルズについては、「そんな大々的に高級感を謳うなら、立地も安全な場所なんだろうな!」と、少しひねくれたスタンスで調べてみたのですが、防災の観点からも問題ありませんでした。
12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当することが少し気になる点ではありますが、埋没谷の境界に近い浅い部分なので、地盤リスクへの影響は限定的なのではないかと考えました。
表層地盤増幅率の数値(1.5)は、悪くないですし、地盤リスクは低いでしょう。
浸水リスクや火災リスクも低いですし、この物件は防災面でも「安全」であることを認めました。
※この「安全」は相対的な評価です。絶対的に「安全」な立地は日本にはないと言っても過言ではありません。
過去最高額の55億円超
しかし、この最上階のペントハウスの価格が55億円を超えるのは確実だ、とか言われていますが、こんな価格、不動産鑑定評価では絶対に出せないですね。
いくら立地がいいとはいえ、マンションなのですから敷地や建物は共有です。自分のものと思っていいのは、壁の内側だけです。その内側に55億円ですかぁ。
高くすれば、高くしただけ、その高い方を買いたがる層というのが存在しているということですね。
お金が余っている層は相手にせず、私は、一生をローン返済に充てるくらいの覚悟で購入を検討している層に、失敗のない(可能性の低い)物件を紹介していきたいと思っています。