自己流運用メモ

自己資金の運用について徒然にメモを取っていきます。ときどき脱線をしながらも最終的にはアーリーリタイアを目標に資産を増やしていくことを目指しています。その過程でいろいろなアイデアを積み上げていきながら歩んでいければ…との想いでブログを立ち上げました。


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再度の建築工事の遅延により、立会検査及び銀行決済が変更になりました。


これ以上は勘弁してほしいと思いつつも、余裕をもって  

 

・施主立会 3/11

 

・銀行決済 3/15

 

の日程で、調整をお願いしました。尚、本日団信の承認がありましたので、あとは粛々と処理するのみです。  


(3棟目のお話が止まっていたので、3月からぼちぼち物件探しを再開したいと思います)

  現時点で、4件の申し込みがあり、3/1より入居予定とか、管理部門の方の調整も大変なのでは? と他人事ながら思います。(全部で8戸)    

アパートの分譲のため、ゴミ捨て場は当然共用になるわけですが、半分ずつ負担することで、ヨドコウのダストボックスになる予定です。

 
 余談ですが、1棟目の募集中の空室が決まる前に全て決まるかもしれません。 


 

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分筆登記も終わり、さあと言うところで、郵便物消滅のため、再度

 銀行に書類を取りに行ってもらうことになりました。 職場が、近隣と言うこともあり、書類を月曜日に手渡しで貰い、提出できるようであれば、当日持参してもらう手はずにしました。  


まあ、旧住所(神奈川区の某所)に送付したか、普通郵便で送付したために、どこかに消えたかの可能性が高いですが…。  


職場は立地がいいので話せばすぐわかるほどですが、流石に事前予約制なので、当時予約で当日面会と言うわけにも行きません。  


最大の関門は『検診』になりそうで、仮にパスをしても金利に影響するので頭が痛いところです。  


NGの場合は、金利が高いが緩いところに多分お世話になるでしょう。


2/6追記

 書類を手渡しでリレー

 銀行→私→銀行

 で、申請書類を即日届けることができました。

 5年固定で、2%未満で決着し(本当か?)、安心しています。

 Y銀行では団信込の金利としては最も低いものになります。

 (現在借りている、R銀行の金利よりも低くなり、新たな銀行の

 開拓が必要であると痛感しました…)


 但し、診断書の記載に疑問点があるので、直接Sさんに確認する

 予定です。



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先日、管理会社(販売会社を兼ねる)との打ち合わせをしてきましたので、議事録代わりにメモを残します。



(確定事項)

・物件名称 エアカーサ三ッ沢

       (旧名称 三ッ沢西町新築アパート計画1号棟)

・募集  敷金/礼金 0

・広告料(AD) 1ヶ月 (仲介業者へ 所謂 両手の状態)

・事務手数料  0.5ヶ月

・更新料 0.5ヶ月(管理会社のみ受け取り)

  →名称を事務手数料としてもらうように依頼

・レントロール修正 (平均 61750円/室)

 はしごから階段に変更した部屋(6室)は +千円

 共益費 一律 +千円 (WIFI/LAN 両対応設備導入)

 (合計 14000円値上げ)

  →分譲の2号棟との兼ね合いで調整

・普通管理プラン

・家賃保証会社は2か所

・家賃振込日 毎月20日

・振込口座 融資先の口座未設定のため R銀行〇〇支店

・清掃 月2回 費用1万円/月

 →実務はシルバー人材のため暴利をむさぼりすぎですが、

  他の項目で取らないため止む無し(3棟一括でお願いする規模になったら直接依頼する予定です)



(確認事項)

・アクセントクロスの色と場所が未定

・ダストボックスの扱い

・引き渡し時期の確定



(不安材料)

・建築会社の担当者の退社

 →引き継ぎミスの発生が出そう…



広告料を考えると最初の数カ月は手元資金を確保する必要あり。


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本日、建築会社との打ち合わせが終わり、完成目標が決まったこともあり、本シリーズ(2棟目)を公開したいと思います。


(仮称)三ッ沢西町新築アパート


場所:横浜市神奈川区三ツ沢西町93番4外(仮)

敷地面積:116㎡

建築面積:69.16㎡ (<60%)

延床面積:131,14㎡ (<160%)

供給戸数:8戸

用途地域:第一種住居地域


用途から容積率は 前面道路幅(4m)×40%=160%

(道路幅が4m未満の場合はセットバックする前提で4mとみなす)


平均面積16.39㎡ と小さいため全戸数ロフトを設けることで、

住空間を確保しています。(社会人5年未満の方までを想定)


(打ち合わせメモ)

・外壁、扉・共有部分の床・専有部分の床の色を決めた

 (基本は白から徐々に濃い色になるようにした)

・オプション(ダストボックス、無料インターネット、ロフトの梯子を

 階段状にして空間部分を収納できる仕様に変更 25万円/戸

 が追加)

・無料インターネットの業者はレジデンシャルインターネットの

 オプションで無線・有線共用のLAN方式を採用

 (採用例は少ない)

 →見積もりは面会後とか…

・オプションの冷蔵庫は用意しないで、コンセントまで工事しておく

 (冷蔵庫が小さいためクレームになりそう)


(現状の進行状況)

・擁壁の工事・基礎の工事が終わり、プレカットの加工依頼中

 (プレカット工法のため、現場では組み立ているだけ…)

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この物件自体に仕事をしてもらおうと秘かに仕掛けていたことが確定しました。


参加を希望される方は、こちらの会に登録の上でご参加ください。

エレガントオーナーズ


尚、女性オーナーの参加を目的にしておりますので、その点はご了承ください。(10/17を予定しています)


私は平日で仕事中のため、建築会社のNさんに影武者を行ってもらいます。(多分にこの会社の宣伝にしかなりませんが、収益物件の新築の部屋を見る機会はあまりないと思います)


入居が進まないことが幸いしたようです…。


当日の参加の模様等は後日UPしていきたいと思います。(写真等をもらえればですが…)

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施主検査に立ち会ってきたついでに、室内の写真等を撮ってきました。施主が立ち入れるのも今回が最後でしょう。あまり保有者としての実感はないですが…。


時期が外れているので、入居者集めは大変です。


恐らく、このシリーズの更新は今回が最後になります。


(以下は202号室を中心としたものです)




5


4


3


2


1

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施主検査前に、事前確認のつもりで昨日見てきましたが…、

工事中で最後の追い込みに職人さんはいそしんでいました。


ちなみに右の建物のさらに右の建物の1Fにセ●ンイレブンが入居しているので、利便性はいいのではと思います。



外観

(C)Air_spot

外観は、2014年モデルでもあり、とがったデザインではありません。周りが今一つの建物なので、これでもいいように感じます。


建物の前の仮設トイレが鎮座しているのはご愛嬌です。


501、503、401の入居が決まっていますが、家賃の都合で上層階から決まるのでしょうか??


1階の申し込みがないのは、まさしく工事中の様子があるからかもしれません。ネットでの検索が当たり前のご時世、申し込み箇所は溝の口・新横浜・武蔵小杉と神奈川県内の周辺から南武線沿線を探すお客さんにヒットしている感じです。川崎・横浜駅周辺からはお問い合わせが少ないようなので、神奈川県内の賃貸事情を考えた募集のあり方を学ぶ場としたいと思います。


この建物、入居前に一つ仕事をしてもらいます。(内緒:笑)


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本日より、summoやアットホームに掲載されています。タイトルを正式名称に変更しました。



掲載(サンプル


都合により、リンクにしましたが、室内の様子のみイメージを掲載しておきます。

103


アクセントクロスを1箇所入れた方がよかったのかもしれませんが、しばし様子見です。(量産のクロスでも色を変えるとイメージが変わります)


外壁を掲載していないのは、現在建築中と言うこともあります。



実はこのシリーズ、思ったよりも女性入居者の方が少ないようですが、セキュリティには気を使っています。(無線LAN対応用のモデムもオプションで用意していますので、個人的に声を掛けてください)

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私の時間の空きが少ない事情もあり、本日募集等の打ち合わせを行いました。



(打ち合わせメモ)



1.募集家賃


無料インターネット込で 平均 7.4万円(+共益費3千円)

但し、無線WIFIが必要な場合は共益費を+1千円することで、オーナーからモデムを無償支給(わかりやすく言うとプレゼント)


2.法人の扱いに関して


家賃保証会社が使えない、更新料が取れない等の悪条件を押しつけられそうであったので、その場では聞き流しました。多分そのまま飲むことはしないでしょう。通常の募集家賃にプラス5千円を乗せることになると思います。借主が安定していることと家賃を下げることは違います。



3.孤独死の保険に関して


実例がないとの話で押切りそうであったので、それを理由に管理会社を交代しようかと思いました。このあたりで妥協することはまずありません。やはり保険は万が一を費用面でバックアップするものだからです。



4.家賃保証会社に関して


リクルートフォレントインシュアだとてっきり思っていましたが、別の会社をいくつか使っているようです。その中に


孤独死保険・火災保険が『入居者負担』のJACCS

も含まれていたので、こちらをメインにできたらと思いました。火災保険の掛けもれとか孤独死保険のオーナー負担はやはり避けたいです。その分は、家賃保証の月数が減ることになりますが、入居審査を厳しくすることでカバーする予定です。



5.募集開始


建物の完了日が確定してからになるそうです。別のオーナーでトラブルがあったようです。(川崎の別のオーナーか?)



6.募集条件


敷金・礼金 各1 +保証会社加入(0.5~1ヶ月)


仲介会社へのAD(広告料) 1ヶ月 +管理会社 1ヶ月


前家賃が1ヶ月分がもらえるので、持ち出しはなさそうです。

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外壁の埋め込みまで進んでいました。


今月中にモデルルームまで進行するのは盆休みもあり辛そうです。10月が人の移動のそれなりに多い時期であり、営業的には苦しそうです。


土日に作業しているのを見たことはありませんが、何故でしょう?

余裕なのか?やる気がないのか?工程表通りに進める気がないのか? 全てのようにも思います。 


建築会社のレベルを考えて発注するよりも、完成品を購入した方がやはり楽です。(余計な金利負担をしなくてもいいし、資金繰りも楽です) 今のところ、次の物件は他社を予定しています。(そろそろ勉強会等への参加を再開します)

注文住宅をありがたるのは、(共同住宅の場合は)個人の趣味の範疇と思います。

さて、最近は管理代行を受託したいのか直接訪問したり、DMを放り込む業者が後を絶ちません。勿論、現管理代行業者が使えないと『確定』した場合の替えは用意しています。(東京の業者でも横浜の業者でも業務の範囲内なので助かります)

候補は

・相模大野不動産

・ラトナー

・横浜コーポレーション

と言ったところです。

ポイントは365日24時間入居者からの電話を受け付けているかなのですが、現管理代行会社は電話受付(どこかの会社に電話の受けを代行させているようです)ですませようとしています。実際は管理代行会社がアウトソーシングをしていて、アクトコールのような専門業者が請け負う形になっています。(ずうずうしい管理代行会社は、アウトソーシングのところまで入居者負担にしているとか?)

プロに任せるのはいいのですが、中抜き(何も仕事をしないでマージンだけ抜かれること)は避けたいところです。



建築中

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