都内某所 新築AP計画 その1 | 自己流運用メモ

自己流運用メモ

自己資金の運用について徒然にメモを取っていきます。ときどき脱線をしながらも最終的にはアーリーリタイアを目標に資産を増やしていくことを目指しています。(FIRE達成のため、日々の生活の報告が主な活動内容になります)

昨今の融資環境の厳しさもあり、しばらく物件の追加購入はお休みかと思っていましたが、暮れも近づいたこの時期に物件の紹介が急遽舞い込んできました。(まさしく、紛れ込んだ感じです)

1棟目で経験した、土地の先行取得から始める新築アパート計画で、下町ののどかな(?)場所です。融資の見込みがなければ、本企画も中止になり、軽量鉄骨の中古の取得に切り替わります。

基本的にはフラットな場所なので、多少駅から歩いても適正な家賃設定さえできれば、問題なく運営できる場所です。では基本スペックから

場所 東京都葛飾区四ツ木三丁目
物件価格 6700万円 満室時利回り 7%
土地  77.21㎡
建物  122.22㎡
建蔽率/容積率 60%/200%
供給戸数 6戸 (3階建て)
備考 古家あり

もらった資料からは、近くを綾瀬川が流れています。場所的に近くを首都高速が走っており、ペアガラス必至です。

予定融資先 西武信用金庫
融資期間 40年(元本の返済をどこまで遅らせられるかは不明)
備考 この金融機関は 物件価格の80%が融資金額の上限(最後に取得するのにはいいかも?)

問題となる施設も近隣にはなさそうですので、グーグルマップで確認する程度で、最終確認は金銭消費契約時になるかもしれません。

尚、年内はすでにスケジュールが埋まっており、実際は来年から動く感じでいます。(不動産業者は書類の代行取得を宣言しており、怪しい雲行きです)

全てがうまくいくとして…、シュミレーションをしてみると

FCR 5.08%

DCR 1.80

返済比率 43%

K% 3.83%
自己資本利回り 8.3%

判定 FCR > K% (レバレッジ有効)
    自己資本利回り > FCR (レバレッジ有効)

最近の傾向として、募集時に敷金・礼金が取れずに広告料がかさむことからシュミレーション時に経費として3.5%を加算しています。(学習効果)

土地先行取得のメリットとデメリット

1)投資家が長期で金融機関から融資を受ける方が金利が低い

  投資家 1%後半から2%前半  建築業者 3%~4% (融資期間1年)
  

  つまり、金利の差の分だけ、建築価格を落とせる

2)登記費用が1回分で済む
  →無駄な経費が掛からない

3)建築が終わるまでは、当たり前ですが収入はありません

  →体力のある投資家しか対応できない(グリップしやすい)

4)建築業者のメリットとしては資金繰りの不安がなくなるので、地場の工務店でも対応が可能になり、コスト的にもメリットがあります(最近の主流)

メモ:今回は、川崎の物件以上に経営的には楽になりそうな予感はします。

本物件のメリット:最寄駅の四ツ木駅は京成押上線に属するため、都内ターミナル駅へのアクセスが抜群に良く、その割に新築で6万円台で提供できるため、無理な募集を行わなくても済みそう。

押上駅から半蔵門線へ

そのまま都営浅草線に乗り入れて京急線まで行けるので

→羽田空港までのアクセスがいい(途中の日本橋・新橋・大門【浜松町】・三田【田町】・品川へ直接アクセスできる)

浅草線自身も利便性が高いですし、いくつかの駅で主な地下鉄に乗り換えられるのもポイントが高いです。また、京成線自体が成田へアクセスできるので、交通の便はとんでもなくいいところです。

土地が高いところなので、駐車場はないものの、首都高へのアクセスもいいので、この方面での利用も期待できます。(地盤が緩いくらいしか欠点が無いじゃん!)→木造なので地盤補強にそれほど費用が掛からないのもいいです。(数百万程度)

情報の提供は AnyGoldTrust(リンク先 ) と言う比較的新しい会社ですが、社長がCFネッツ時代から優秀コンサルタントとして知られている方なので、情報の提供や人のつながりなどがあり、そのまま順調に業務を遂行できている感じです。ブログを書く暇もないほどの多忙とは思いますが、何故、問い合わせ多数の物件情報に私を指名してきたのか一度聞いてみたいです。(こちらは物件取得に忙しく完全に忘れていました…) まあ、前職のカクセイ時代とあまり変わりない気もしますが、社長になられているので、重みは違うと思います。(組んでいる他の2名は相変わらずの面々なので、紹介する機会があればしたいと思います) →少数精鋭を地で行く会社です

金融機関との交渉に長けている Tさん

管理会社の経験を生かしての客付けの強さを発揮する Eさん

自由な発想で、関係者全てをプラスにする提案を得意とする Wさん(社長)

他2名は知りません(笑)