こちらの続きです。
不動産投資歴が浅いので、どこまで正しいか分からないですが…
2680万円の物件を購入する場合
【初期費用】
◯売買手数料（2680万×0.03＋6万）×消費税＝95万円
◯火災保険料（築古の木造は高そう、まったく予想出来ないけどとりあえず5年分で）35万円
◯司法書士費用約50万円？
合計2680万＋180万円
【仮に8割で5年保有するとする】
耐用年数の残っていない物件のローンってどのくらいなんだろ⁉︎
おそらく短いよね…
でも、今回は土地の価値がある…
こういう場合って…
もしも、
ローン2500万、2％で10年だと
毎月の返済が23万円で返済比率94%
15年だと
毎月の返済が16万円で返済比率65％
そもそも2500万円もローン組めないとは思うけど、とりあえずこの条件で計算してみます！
8割で5年だと、家賃収入は1,150万円。
管理費5％を引くと1,090万円。
ローン返済が960万円。
つまり、広告費や修繕費等を何も使わない状態で残るのは130万円。
【解体して更地として売る】
◯解体費用およそ250万円
◯売買手数料100万円
売却時の費用350万円
ここで、
ローン残高が1,750万円になっており、公示価通り2,650万円で売れたとして
900万円もらえる
このプラスとマイナスの部分だけを単純に計算すると＋500万円になるのだが、
これには入退去時にかかる費用、修繕の費用は入っておらず、当然古くなれば修繕で大きくかかってしまう可能性が出てくる。
もっと長く持てばいいのか？と思うけど、そうなると入居率や家賃が下がる可能性もあるため…
今回は諦めて他の物件が出るのを待とうと思います。