「繰上返済」か?「借換」か?どっちにしよう? | 前橋市 住宅購入者の立場で考える住宅購入予算診断FP
2012年09月08日

「繰上返済」か?「借換」か?どっちにしよう?

テーマ:住宅ローン
こんばんは。 
群馬県前橋市の
住宅ローン専門家(住宅ローン専門FP) 

家族の笑顔大好き
スマイルFP事務所 栗原です!!


「繰上返済」か?「借換」か?どっちにしよう?

借り換えのメリット



・今より、低い金利になることで、返済額が抑えられる。



・返済額は、上がる場合でも、
 今後の金利上昇になった場合を

 考えると、今のうちに長期間(残りの期間を)
 の間、低金利を確定できる。



・繰上返済より、お得になることもある。



・繰上返済の場合、手持ち資金が
 まとまってなくなりますが、

 借換の場合、手持ち資金の減少を抑えることも可能
 

デメリット

借り換えに伴う諸費用が必要となる。
(ローン残高に含めることも可能な金融機関もあり)



例えば、このような場合

Aさん(35歳)は、200万円の資金が貯まったので

繰上返済をしようか?
借換をしようか?

検討していました。

A
さんの
住宅ローンの完済は、63
定年後も、住宅ローンを支払うこと
になるのでどうしようか?
考えています。

A
さんは
年齢35
住宅ローン残高 2000
金利 3
返済まで28年 完済:63歳

そこで、次のような提案をしました。





1・現状なにもしない場合には、支払利息は1030万となり、
定年以降の63歳まで支払い続ける必要があります。

2
・繰上返済用の200万円を利用して、
期間短縮型でした場合、定年前の59歳で完済。
この場合、支払利息は787万円

3
・繰上返済用の200万円を利用して、
返済額軽減型でした場合、月の支払額は
9万円→8万円に抑えられます。

しかし、悩んでいた返済期間は、
変わらず63歳完済 支払利息は931万円

4
・借換をした場合、返済期間の見直しをして、
定年に合わせた25年にした場合、支払利息は602万円
そして、
月の支払額も 9万円→8.6万円に抑えることが可能

最後に
5・借換と同時に繰上返済用の200万円を活用して、
住宅ローンを2000万円から1850万円に減額することで、
定年時の完済が可能となり、支払利息を557万円に抑え、
さらに
月の返済額も 9万円→8万円に抑えることが可能となります。

資料
5番にすることで、
63歳⇒60歳完済、月の支払いも1万円軽減可能。

諸費用分(約50万)を除いた額を返済(150万)し、
ローンの額(1850万)を抑え、期間を再設定(25年)することで
定年前の完済が可能となり、月々の支払いも抑えられます。

手元に資金を残しておきたい場合は
4番の借換のみも良いでしょう。

注意! 
借換の際は、金利がとても気になりますが、
金利以外の部分を合わせた総額で考える必要があります。 

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