不動産投資における指値交渉術 | 入居率29%でも回る非常識な不動産投資

入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。



椙田(すぎた)です、

不動産投資をしたいものの、
なかなか良い物件が見つからない・・
そんな時は購入価格を下げてもらうことで
利回りを改善できます。


例えば購入価格が2,000万円で
家賃収入が年間160万円の物件は
表面利回りに換算して8%ですが、
もし物件価格が1,800万になれば、
その利回りは8.89%です。


売主に対して物件価格を下げる
交渉を行なうことを指値と呼びますが、
では具体的に指値交渉ではどのような
交渉をするのか見ていきましょう。




-1.「いくらなら買う」という意思を示す-

指値というのは株式取引や
FX取引でも使われる言葉です。


これは買主が現在提示されている
物件価格に対しいくらなら買うという
意思を表明することです。


売主は買主側の提示額を見て、
金額の根拠が妥当であれば、
値引きして売ったほうがメリットが有る?
または断る、もしくは、
その中間地点で売買を成立させようなど、
押し戻されて決着することもあります。


不動産は相場があるようで、
実はある意味相場はありません。
最終的に買主と売主の合意があれば、
いくらで物件を売買しても構いません。


売手と買手双方の立場や条件によって、
価格はいかようにも変化します。
そのため上手に指値交渉を行なえば、
相場より安く買うこともできるのです。




-2.売主の状況を知れば指値しやすい-

指値交渉を上手に行なうには、
売主の事情や都合を知ることが大事です。


売主がとにかく時間をかけても
高い値段で売りたいと考えているなら、
指値交渉は無駄に終わることが多く、
一方で買い替えや事業資金の調達など
ある目的で何月何日までに物件を
売らなければいけないなどと期限が
決まっているなら交渉はスムーズです。


相手の事情を見ながら
早急に売却する必要がある物件を選べば、
期限を示して指値が通る可能性も増えます。


なお売主の条件を知るには、
仲介会社に調べてもらうのが良いでしょう。




-3.いくら出せるかの根拠を提示する-

指値交渉を行なう時は、
「とにかく少しでも安くなればいい」
と適当に価格を提示するだけでは、
なかなか値下げは上手くいきません。


例えば、自分には現在、
いくらの資金が手元にあり、
いくらまで融資を受けられそうだから
この金額までしか出せない・・・
逆にここまでは必ず出せるという条件を
提示すれば売主もその価格の妥当性に
納得してくれる可能性が高まります。


ただ単に安くしろと言われただけでは、
売主も気分の良いものではありません。
ロジカルに価格と条件の提示を行なえば、
売主も価格を見直すこともあります。


不動産売買は結局のところ、
買主と売主の合意で取引成立します。
論理面と心理面の双方から売主の心を
動かして有利な価格で購入できるよう、
指値交渉を行なうようにしましょう。




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