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テーマ動画（有力な郊外も無理！）
まず、潤沢なCFが出る利回りの物件
スペックが算定できますか？
これが結構、初心者には難しく算出
する為の指標データが必要です。
最初は手帳やスマホで一覧表にして
暗記しておく事です。
まず、必要なデータ（指標）を箇条
書きしておきます。
①物件の実質利回り
（表面利回りでは意味がない！）
②融資比率（LTV）
③融資期間
④融資金利
この四つで概算できます。
頭金や諸経費、中長期の修繕費用や
管理・募集の経費率を出来るだけ正
確に予測しておく事が重要です。
完全に予想するのは無理なので具体
的な事例からその平均値を取るのが
一般的なやり方です。
こうした計算を事前に事例を見つけ
てきて沢山シュミレーションをして
おく事です。
そうすると売り物件を検討する時に
大体、このくらいの利回りが必要だ
なと当たりが付けられます。
そして、現在の取引事例や積算評価
や収益還元評価をして幾らくらいで
買うべきか？（満額で買うとか指値
をするとか）の結論が出ます。
まあ、売出し価格が高過ぎるケース
が殆どですが指値もそんなに簡単に
は承知してもらえません。
そこで売主と買主の価格の綱引きで
取引相場が形成されます。
売主側も当然、満額でなければ絶対
に売らない！と頑張るし買主もここ
まで価格が下がらないと絶対に買わ
ない！と頑張る訳です。
あとは売り手と買い手の我慢比べで
売り手側は満額の買い付けの場合は
買い手に問題が無ければ殆ど契約を
承諾します。
指値が入っても基本的には相手にし
ない方針で少なくとも半年～一年は
満額買付以外は即却下が多いです。
資金力がある売主は満額でなければ
売れなくても良いと言うスタンスを
取る事が多いのです。
また、指値を受入れる場合は資金力
が小さい売主が多く新規融資を得る
ための与信力回復のためにある程度
の指値は妥協する事もあります。
また、税金上の理由で指値に応じる
場合もありますがそれは稀です。
プロの投資家間の綱引きはこの様な
感じで状況や背景で指値に応じる場
合もあるが殆どは指値を受け付ける
事はありません。
それはプロの投資家は基本的に資金
力もあり売れなくても家賃は入り続
けるので一向に困らないからです。
相手が収益物件を相続などで取得し
た場合は別で格安で手に入れるチャ
ンスではありますが、殆どは不動産
業者がその甘い汁を吸って相場を見
て最高値で売出して少しだけ指値に
応じてガッツリ譲渡益を得ます。
だから、プロ大家さんが買取専門の
宅建業者になって、こうした棚ボタ
物件をキャッチアップします。
つまり、そこら辺の素人大家さんは
こうした格安物件は手に入らず相場
価格の厳しい物件しか手に入らない
仕組みになっています。
これを「そうは問屋が卸さない」と
言います。
結局、相場が高くてもそれが相場価
格なので高く買うしかない訳です。
人気の品薄商品を安売りする馬鹿な
小売店が存在しないのと同じです。
郊外でも良い場所ならとんでもなく
利回りは低く価格は高いですよ！
例えば、大阪で言えば阪急茨木駅で
徒歩１０分圏の中古一棟アパマンが
売りに出たとしても耐用年数切れで
も8％を上回る事はまずありません。
新御堂筋の江坂駅徒歩１０分圏でも
マジか？と言う価格です…
それでも人気エリアの郊外は高くて
も売れるんです！（笑）
買い手が何らかの買う必要性がある
ので我慢比べに勝てないのです。
どちらも地方都市郊外ですが利回り
10％超えになると接道義務を満たし
ていない再建不可など致命的な瑕疵
物件でなければまずありません。
もし、賃貸経営に不安のない人気の
エリアで利回り10％の物件があると
すれば大きな問題が必ずあります。
それが相場と言うものです。
自分だけは格安物件を買えるんだ！
と思っていますか？
最近問い合わせた不動産業者が相続
案件の掘り出し物を是非あなたに！
と仲介してくれると思いますか？
もし、脳みそがそう言うお花畑なら
不動産投資は絶対に止めておいた方
が良いです。
手付金詐欺などに引っ掛かって泣き
を見る事になるでしょう…（苦笑）
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