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テーマ動画（正解は個人年収資産の
属性背景や職業的スキルによる）
当ブログでテーマ動画の方の以下の
書籍をよくお勧めしていました。
当時と今ではかなり状況が違うので
考え方が通用しないか？と言えば基
本的な事はそんなに違いません。
特に都心部の中古一棟RCマンション
で融資を引くための数字の読み方な
どは今も昔も殆ど変わりません。
金融機関へのB/SやP/Lの見せ方を
工夫して融資を受けやすくするなど
は今でもその必要性は同じです。
ただ、金融機関の敷居が高くなって
いる点で個人属性がより高く求めら
れていたり地方不動産投資への融資
姿勢が消極的になったりなど状況・
環境はかなり違っています。
当然、地方への不動産投資用融資に
ついては当時よりも遥かに厳しい基
準になっています。
政府・自治体の市政や少子高齢化・
地価の二極化、地方郊外の過疎化に
警戒して金融機関も地方への投資は
なるべく避けたい訳です。
また、テーマ動画にある様に…
・経費率：地方は経費の割合が高い
・土地値：値下がりしない都市部
・売却先の数：買い手が多い都市部
などのように客観的に地方の不動産
は下りのエスカレーターなので金融
機関の目線で不利な扱いになるのは
至極、当然なのです…
地方不動産投資で気を付けて欲しい
のは最後は土地が残るので大丈夫と
言うのは都市部だけの話で地方の土
地値はその土地に特別な需要がない
限り下がる一方で下手をすれば持っ
ているだけで税や維持費でマイナス
の資産になる可能性もあります。
いわゆる限界集落エリアは今はまだ
エリアも限定的で誰が見ても客観的
に分かりますが…
今後は「えっ！？ここがこんなに人
口が減ってるの？」みたいな地方郊
外の賃貸需要減に畏怖する事になる
と考えられます。
だから、長期融資となる収益不動産
への金融機関の姿勢も及び腰になる
のです。
よって、そのリスクを承知している
プロの不動産投資家たちは地方不動
産投資ではより高い利回りが求めら
れ家賃CFで投資資金の全額回収を急
ぐ訳です。
そうなると最後は土地で売却する時
には二束三文ならまだ良い方で保有
コスト的に「タダでもいらねっ！」
みたいな事になります。
つまり、土地バブル崩壊後の原野商
法の土地や一気に不人気化したゴル
フ会員権やリゾートマンションみた
いな感じになるのです。
地方の不動産投資は高いスキルが必
要な「個人技」であり経験値が求め
られる険しいゲリラ戦術です。
資金力のあるベテラン大家さんでも
ない限り素人のサラリーマン大家が
やる様な代物ではないのです…
その辺りを理解してネットに溢れか
える情報をクレバーに取捨選択する
事です。
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