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テーマ動画
（新築築浅木造一棟アパート投資法）
例えば、こうした投資が出来る・求め
られる属性がパッと出てきますか？
わかんな～い！と言う方は間違いなく
初心者・素人のカテゴリに入ります。
これから厳しい現実のお話をしますの
でしっかりと読み込んで下さい。
まず、35年融資の場合、80歳完済縛
りとすれば45歳の誕生日を迎える前
日までが年齢のタイムリミットです。
それ以降は融資年数が削られますので
BTCFの数値がドンドン悪化します。
そして年収と勤め先は？
準上場企業以上か、地場の大企業なら
年収700万が足切りラインです。
区分の場合は年収500万で足切りです
が融資を使う区分投資系は戦略として
論外なので無いのもとします。
業歴の浅い中小零細企業勤務の場合は
アパートローン自体が難しいです。
過去三年の年収平均が一千万以上なら
中小零細勤務でもダメ元でトライして
みる事です。
700万はあくまで足切りラインで実際
には自己資金や金融資産、家族構成に
よって個別的に査定（スコアリング）
されます。
年収が700万だと扶養家族がない独身
または、既婚二馬力で子供なしで住宅
ローンやカーリースなどの大きな債務
がない事が絶対条件です。
ボロでも良いので一戸建を現金で買っ
て住んでいて、支払い家賃が無いのが
ベストです。（与信を最大に取れる）
また、団信に加入する為に健康状態も
良好でないと難しくなります。
最後に自己資金は？
テーマ動画のお話に合せて、1億円の
物件購入と仮定しましょう。
基本的に5～10％の頭金が必要です。
諸経費率は9％とします。
最近は、保証料や火災保険料も高く
なっており8％でも収まりません。
後から来る不動産取得税も含めて9％
を見積もるのが妥当です。
頭金10％+諸経費9％＝19％の現預金
が必要になります。
もし、無担保の一戸建の自宅を共担に
すれば評価分を頭金に充当に出来るの
で一戸建をあらかじめ現金で買ってお
くのは非常に有利な戦術になります。
話を戻して１億円の19％は1900万円
でそれ以外に運転資金として家賃年収
の半年分は必要です。
1億円の6.5％＝650万円が最大家賃
年収ですから325万は購入後に口座に
残っていないといけません。
1900万+325万＝2225万です。
しかし、2225万円しかないならこの
一棟を買って、しばらくは資金不足で
次の一棟は買えません。
同じ規模の物件を買いたければ2225
万円が貯まってからです。
不動産からのBTCFが年150万として
給料から年300万円なら450万/年。
2225万÷450万≒約5年で回復します
ので次に買えるのは5年後です。
こうした投資法を実践するなら少なく
とも35歳から始めないと、とても間
に合わないのです…
これは6.5％の低利回りに大きな問題
があると理解できるでしょう。
だから、私はこうした投資法はFIRE
が難しいのでお勧めしないのです。
誰の人生でも時間は有限です。
何千年も生きられる訳ではなく限られ
た時間＝制限時間があるのです。
それ＝時間軸を忘れない事です。
ちなみにこの投資法では資産管理法人
で買わないと税金がエライ事になりま
すので実際には税理士を使うと法人の
維持コストもかかるのでそんなにCFは
残りません…（最低でも50万円/年）
法人の場合、決算申告を自分でするに
は簿記会計と税制の知識と実務経験が
必要です。
法人の場合、普通の方では税理士なし
ではまず無理です。
例えば、大企業の総務や経理の担当者
で経理事務や決算業務に慣れている方
なら可能でしょう。
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