最近の中古一棟アパマンや中古区分も耐用年数が切れかけた準築古の物件が多いので注意! | 不動産投資専門FPが、あなたの不動産投資を支援します!

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(中古の一棟物が値下がりしてきた感じですが…)

 

 

 

 

法定耐用の残年数が21年未満の物を

 

私は準築古と定義しています。

 

例えばRC造なら47年-21年=築26年

 

以上の物は準築古と見做します。

 

耐用年数切れの物は全て築古物件と

 

定義しています。

 

法定耐用年数が20年以上ないと20年

 

以上の長期の融資を使うと信用棄損に

 

なって個人でも法人でもB/Sが汚れる

 

からです。(B/S=バランス・シート)

 

特に資金力・資本力が小さい投資初期

 

の内はB/Sに気を付けないと融資が簡

 

単に止まります…

 

そうなると現金買いするか返済が進んで

 

B/Sが改善するまで待つか自己資本を

 

注入するか、などしないとまともな融資は

 

難しくなり規模拡大に失敗します。

 

その点はサラリーマン大家の候補生は

 

特に気を付けないといけません!(笑)

 

 

 

また最近、中古一棟で安い物件が出始

 

めていますが、殆どは長期融資に適さな

 

い準築古が多いので要注意です。

 

いわゆる光速流不動産投資で成功した

 

人たちが出口戦略で売りに出している

 

物が多く、ババ掴みになるので要注意

 

です。

 

彼らが大体幾らの価格で買ったか?は

 

抵当権設定額で推理できます。

 

その辺を参考に指値を入れる事です。

 

だから、大きな指値が通れば買っても

 

良いケースもあります。

 

その時、融資を使う場合は耐用年数内

 

の期間になる様に厳守して下さい。

 

できれば現金買いの方が良いでしょう。

 

この様な準築古物件は利回りも比較的

 

良く、お買い得に見えますが長期でアパ

 

ートローンを組むと信用棄損してその一棟

 

投資がしばらく止まってしまい立ち往生

 

可能性が高く”大失敗”になります。

 

光速流不動産投資法が全盛の時でも

 

スルガを使って法定耐用年数を大きく

 

超えた長期融資で中古一棟アパマンを

 

買ってしまい、その後、お宝物件が出た

 

時に他行に融資を申し込んでもB/S上

 

で債務超過となり融資謝絶を喰らいまく

 

って失敗した人たちが続出したのです…

 

当時の彼らは、B/Sの知識が希薄で

 

本当に無念だっと思います。

 

生半可な知識でスルガから融資を引いて

 

規模拡大に大失敗!は「失敗投資家」の

 

テンプレになっていました…(苦笑)

 

スピード勝負の物件も多々あったので

 

スルガを使っても良かったのですが法

 

定耐用年数内の融資期間にしておけば

 

何の問題も起きなかったのです…

 

その物件が安定経営になっていれば後

 

から借換や金利交渉も可能なのでベテ

 

ラン大家はそうやって高利のスルガ銀行

 

を上手に使いこなしていたのです。

 

中途半端な知識で長期融資でCCR値が

 

良くなると早合点して限界まで融資期間を

 

引き延ばして一端の投資家気取りが哀れ

 

でしたね…

 

 

 

 

これに関連・拡張した知識として…

 

中古区分マンション投資は中古一棟マン

 

ション投資に対して融資の点で信用棄損

 

を起こし足を引っ張るのです。

 

倉橋さんはこの説明は殆どしません。

 

なぜなら都内の中古ワンルームが仲介

 

のメインだからです…

 

まあ、商売なので解ってあげて下さい。

 

よって中古区分マンション投資はFIREが

 

目的の人には鬼門の投資法になります。

 

ちなみに、新築区分マンション投資は

 

破綻の定番!絶対にあり得ません。

 

まあ、新築区分マンションを検討してい

 

時点で不動産投資の”超”ド素人と即断

 

できます!(笑)

 

もし、配偶者や仲の良いお友達が新築

 

区分をやらかしそうなら、全力で止めて

 

あげて下さいね!(笑)

 

 

 

 

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