物件分析例・大阪府下エリアについて | 不動産投資専門FPが、あなたの不動産投資を支援します!

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テーマ動画(大阪市外・物件分析/表面利回り12%超)

 

 

 

 

まあ、慣れてる人なら3秒で却下ですね…

 

問題が多過ぎで何の魅力も無い訳です。

 

藤井寺市は大阪府ではあまり地価の高い

 

エリアではありません。

 

大阪府下では基本的には北摂エリア

 

以外への投資はお勧めしていません。

 

但し、北摂でなくても地縁のあるエリア

 

なら考えても良いでしょう。

 

大阪市内は海抜が低過ぎるので基本的

 

に投資・自住、共に全NGにしています。

 

 

 

 

まず、駅徒歩20分エリアの大阪の田舎

 

ワンルームはあまりにも経営のハードル

 

高いです…

 

更に容積率オーバーの疑いが濃厚です。

 

残存耐用年数も僅か3年なので並みの

 

サラリーマン属性で融資を受けると次の

 

融資はかなり難しくなり、売却益で儲か

 

らない限り、この一棟だけ終わる可能

 

性が”大”です。

 

 

 

 

物件が特定できないので何とも言えま

 

せんが外環沿い(R170)に面している

 

なら店舗・商業目的で土地の価値は

 

所在地次第で化ける場合があるので

 

その辺りは調査する価値もあります。

 

建物はファミリータイプにコンバーション

 

するにもコストが合わず、まず無理で

 

しょう…

 

出口は解体して隣接の土地と合体さ

 

せれば良いテナントを付ければ賃料も

 

沢山取れて化ける可能性もあります。

 

どちらにしても相当な資金力がある

 

プロの賃貸事業者向けの物件です。

 

恐らく半値以下まで指値が入ります。

 

 

 

 

だから、表に情報が出回るのです…

 

この値段では、まず誰も買わないの

 

で広告でワンチャン、高属性の素人

 

に騙し打ちで掴ませるしかない物件

 

となります…

 

10900万÷100坪=109万/坪

 

この計算は建込み単価と言います。

 

残存年数が少ない物件でこの建込み

 

単価では買う人はいないでしょう…

 

10900万÷40室=約273万/室

 

これは一室当たりの単価です。

 

近隣の区分マンションとの収益性を

 

比較する時に使います

 

1350万÷40室÷12カ月=約2.8万/月

 

一室の平均月額の賃料です。

 

一室当たりが5万円を切る物件は収益的

 

非常にキツくなります

 

ワンルームは回転が早く現状回復費

 

募集広告料も嵩むので殆ど儲からない

 

パターンの投資になります…

 

 

 

 

どう考えても投資対象にはなり得ない

 

物件ですね…

 

その土地の場所自体に特別に化ける

 

要素が無ければ3秒でスル―となります。

 

大きな国道沿いなので大手チェーンの

 

飲食店などが入れば高い賃料が長期間

 

得られる場合もありますがちょっと面積が

 

小さ過ぎるので両隣の土地も繋げないと

 

価値は高まりそうにありませんね…

 

まあ、そんな感じで表面12%は魅力でも

 

取らぬタヌキの皮算用、ですね…

 

引き直し家賃が2.8万が2.2万になる等

 

詳しく調べると更に厳しいかも知れませ

 

んね…この物件の雰囲気では。

 

藤井寺でも有力な駅で徒歩3分圏とか

 

物件なら少しは考えても良いかも?

 

と言うレベルです。

 

 

 

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