収益不動産を買うべき価格の考え方 | 不動産投資専門FPが、あなたの不動産投資を支援します!

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収益不動産の価格は相対取引で、ある意味では

いい加減なものです。

また相場と言うのはあってないようなものです。

実際には建物の保存状態や築年数、立地マーケット

の良否や土地の戦略的な資産価値などが総合的に

入り混じったものです。

だから、実際には簡単に正確にはじき出せるもの

ではありません。

だから、精密な収益シュミレーションが最も重要

な価格的根拠となります。

銀行融資もクソも関係ないのです。

事業に失敗したら、銀行が肩代わりしてくれる訳

ではないので、あなたの手腕だけが頼りなのです。

ちなみに不動産鑑定評価と言うものがありますが

これは政府・役人の都合による公的評価制度で

あり、実際の収益性相場との相関性は希薄です。

税額計算や裁判資料としては役に立ちますが

商売上の適正価格の算出にはあまり参考には

なりません。






例えば、楽待などのネット広告に、間隔を置き

ながらも、何年も掲載されている物件があると

します。

仮に、2年経過していたとしましょう。

最初の売り出し価格が1億円とします。

しかし、2年経っても1億円のままの事が多い

ですね(笑)

つまり高値掴みしてくれるオッチョコチョイを

探しているのです...

普通に考えると、2年も経ったら築年増加に

建物の劣化や経過分の収益賃料分の減額が

されていないと値上げしたのと同じことです。

東京のド真ん中の一等地ならわかりますが…

(=地価比率が高く値上がりもあり得るので)

つまり、値付けなどこのようにいい加減な

ものなのです。

こんなものを真に受けることはありません。

ビシビシ指値を業者に入れたら良いのです。

別に売主に直接言う訳でもないので遠慮する

ことはありません。

そのための仲介業者なのです。








高い仲介手数料を支払うのですから間に入って

上手く売主を説き伏せるのが仕事なのです。

但し、指値を入れるならしっかりと調べた上で

買わないといけません。(=買付を入れること)

これが”信用”と言うものなのです。

私が厳しい指値を入れても業者が物件情報を

未だに持ってくるのは、私が買う!と言えば

絶対に買う、からです。

もちろんあとから告知すべき不利な事項が出て

きたら、さらに指値か情報未開示による取引の

中止をする場合もありますが、それは先方に

落度がある場合だけです。

(ちなみに私は融資特約なんてつけませんが

皆さんは危ないので真似しないで下さい。)







私もネットで見ていて欲しいと思う物件は

山ほどあります。

ただ、値段が合わないだけの話です。

とにかく、採算に合う値段でしか買わない!

と決意することです、商売なのですから。

指値は業者の高い手数料の対価の一つなの

です。

だから、一切遠慮はいらないのです。

それで付き合いが無くなる業者なら、こちら

から願い下げ、ですね!(笑)







私たち賃貸事業者は、消費者ではなくプロの

商売人なのですからこうした駆け引きも出来

ないようなら、最初からサラリーマンで我慢

しましょう。

それがあなたの為、と言うものです。

 

 

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