役立つ相続の法則

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Q.自宅を売却しようと思っています。その自宅について、敷地は平成18年1月に父から相続により取得し、家屋は同年10月に自己資金で建てました。この場合、譲渡所得の計算において、取得費はどうなりますか?そして、敷地の所有期間の計算において、取得した日はいつになりますか?

A.敷地の取得費は、被相続人である父がその敷地を取得した際の購入代金や取得に費やした金額に、改良費・設備費を加えた額になるのが原則です。そして、家屋の取得費は、建築代金等の合計額から償却費相当額を差し引いた額になります。また、敷地の所有期間の計算については、相続により取得した平成18年1月からではなく、被相続人である父が敷地を取得した日から計算を行います。

1.取得費の概要
 資産の取得費に該当する主なものは、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費といった費用のほか、次の通りです。ただし、事業所得や不動産所得等の必要経費に算入されたものは、資産の取得費に該当しません。
・土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含まれます)した際に納付した登録免許税(登録費用も含まれます)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
・借主が存在する土地や建物を購入する際に、借主に立ち退いてもらうために払った立退料
・土地の埋立て・土盛り・地ならしを行うために払った造成費用
・土地の測量費
・所有権等を確保するためにかかった訴訟費用(相続財産である土地を遺産分割するために要した訴訟費用等は除かれます)
・当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を現実に使用し始める日までの期間に対応する部分の利子
・既に結ばれている土地等の購入契約を解除した上で他の物件を取得することにした場合に支出する違約金
 そして、資産の取得費が不明である場合や、現実の取得費が譲渡価額の5%より少額である場合は、収入金額の5%を取得費とすることが可能です。

2.家屋の取得費
 自宅として使っていた家屋を売却するに当たっては、次のように取得費の計算を行います。
建物の取得価額-償却費相当額=建物の取得費
そして、償却費相当額の計算については、次のように行います。
建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額
なお、上記の償却率は、同種の減価償却資産の耐用年数×1.5で決定されます。

3.敷地の所有期間
 所有期間とは、土地や建物を取得した日から引き続き所有していた期間のことであり、相続や贈与によって取得したものについては、被相続人や贈与者が取得した日から計算を行うのが原則です。
  

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貸付事業の用に供している宅地等を相続した場合、一定の面積(小規模宅地等)については通常の方法で評価した価額から、貸付事業用宅地等200㎡まで50%の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除可能です。貸付事業用宅地等とは、相続開始直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次の1または2に掲げる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続又は遺贈により得たもの(その宅地等のうち1または2に掲げる要件に当てはまる親族が相続または遺贈により得た持分の割合に対応する部分に限る)を指します。
1.被相続人の貸付事業に使用されていた宅地等を得た被相続人の親族が、相続開始時から申告期限までの間にその宅地等にかかる被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し且つ、その貸付事業に使用していること。
2.被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に使われていた宅地等をその親族が得た際に、その親族が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し且つ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業に使用していること。
貸付事業とは、不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業および準事業のことを言います。したがって、管理人も置いて時間貸し駐車場を事業的規模でおこなっており、所得税法上事業所得として課税されているような場合でもその宅地は特定事業用宅地等には当てはまらず、貸付事業用宅地等に該当します。また、準事業とは事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的におこなうものを指します。よって、貸付けに対する受取賃料の価額が低く不動産所得が赤字となるようなケースでも、その価額が第三者間との取引の結果として合理的と認められるような価額であれば貸付事業用宅地等に該当します。複数の宅地を適用する場合には面積の調整が行われます。
A+B ×5/3+C ×2≦400㎡
A、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積
B、特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
C、貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積
相続税の申告書に、この特例の適用を受ける旨の記載および計算に関する明細書その他一定の書類を添付がある場合に限り適用されます。なお、この特例は相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等には適用されませんが、申告期限までに分割されていない宅地等が以下のいずれかに当てはまることになったときは適用することとなっています。
①申告期限後3年以内に分割された場合
②期限後3年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受けた際、分割できることとなった日として定められた一定の日から4か月以内に分割されたとき

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事業の用に供している宅地等を相続した場合、一定の面積(小規模宅地等)については、通常の方法で評価した価額から特定同族会社事業用宅地等400㎡まで80%の減額割合を乗じて計算した金額を評価減として控除可能となっています。特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始直前から相続税の申告期限まで次の1の要件に該当する法人の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等の取得者のうち次の2の要件のすべてにあてはまる被相続人の親族がいるものを指します。
1.相続開始直前において被相続人及び被相続人の親族等が株式、出資の50%以上を有する法人であること。
2.相続税の申告期限において上記1の法人の役員であり且つ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
被相続人の有する宅地等の上に特定同族会社の有する建物等があり、当該特定同族会社が事業(不動産貸付業を除く)をおこなっている際の土地の貸借形態は、相当の地代を支払っている場合80%減額、無償(使用貸借)の場合減額なしとなります。なお、特定同族会社が不動産貸付業等をおこなっている際には、貸付事業用宅地等に該当し200㎡まで50%の減額となります。複数の宅地を適用する際には面積の調整がおこなわれます。
A+B ×5/3+C × 2≦400㎡
A、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する部分の合計面積
B、特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
C、貸付事業用宅地等に該当する部分の合計面積
相続税の申告書に、この適用を受ける旨の記載および計算に関する明細書その他一定の書類の添付がある際に限り適用されます。なお、この特例は、相続税の申告期限までに相続人等によって分割されていない宅地等には適用されませんが、申告期限までに分割されていない宅地等が以下のいずれかにあてはまることになった場合には適用することとなっています。
①申告期限後3年以内に分割された場合
②期限後3年以内に分割できないことについてやむを得ない事情があり、所轄税務署長の承認を受けた場合、分割できることとなった日として定められた一定の日から4か月以内に分割されたとき

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配偶者に対する相続税については、次の理由から配偶者が納付すべき相続税額のうち一定額を軽減しようという軽減措置がとられています。
・同一世代間の財産移転であり、子が財産を取得した場合と比較して次に相続税が課税されるまでの期問が短いこと
・配偶者は被相続人の財産の維持や形成に貢献していること
・被相続人の死亡後における生存配偶者の生活保障のため
配偶者が相続財産のうち法定相続分もしくは正味財産額1億6000万円まで相続財産を得た際には、その配偶者について相続税はかかりません。家族構成が夫・妻・子供であるケースで夫が死亡した際には、妻の法定相続分は1/2となり、妻は相続財産の1/2まで相続しても納付税額はゼロです。この配偶者の税額軽減額は、次の1の金額と2の金額のいずれか少ない方の金額となります。
1.配偶者の算出相続税額からその配偶者の贈与税額控除額を控除した金額
2. 課税価格の合計額のうち配偶者の法定相続分相当額(1億6千万円に満たない際には1億6千万円)と配偶者の実際取得額とのうちいずれか少ない方の金額を課税価格の合計額で除したものに相続税の総額を乗じた金額(この際の配偶者の法定相続分は、相続の放棄があった場合でもその放棄がなかったものとした場合における相続分をいいます)。
配偶者の税額軽減が受けられる財産は原則的に、相続税の申告期限までに遺産分割などによって現に配偶者が得したものに限定されます。ただし、申告期限までに遺産分割がおこなわれなかった場合でも、申告期限から原則的に3年以内に分割された際には適用を受けることが可能です。また、相続財産の一部が未分割の際の配偶者の税額計算については、債務控除はまず未分割の財産に充てられたものとして計算をおこないます。
配偶者に対する相続税額の軽減の適用をうけるには、相続税の申告書(期限後申告書および修正申告書を含む)にその適用を受ける旨およびその計算に関する明細を記し、次に掲げる書類を添付してその申告書を提出する必要があります。また、配偶者の税額軽減の適用をうけることによって納付税額がゼロとなる場合でも、申告をしなければならないことに注意しましょう。なお、相続税の申告書を提出する際に、遺産の全部または一部が共同相続人または包括受遺者によってまだ分割されていない場合に、その申告書の提出後に分割される遺産について相続税額の軽減の適用を受けようとするときは、申告書にその旨並びに分割されていない事情および分割の見込みの詳細を記した書類(申告期限後3年以内の分割見込書)を添付する必要があります。
・戸籍の謄本(相続開始日から10日を経過した日以後に作成されたもの)
・遺言書の写し、遺産分割協議書(その遺産分割協議書にその相続にかかるすべての共同相続人および包括受贈人が自署押印した上、印鑑証明書を添付したものに限る)の写し、その他の財産の取得の状況を証明する生命保険金や退職金の支払い通知書などの書類

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