一目でスッキリ!不動産譲渡

一目でスッキリ!不動産譲渡

一目でスッキリ!不動産譲渡

Amebaでブログを始めよう!

テーマ:
適格分社型分割とは、完全支配関係のある内国法人との間でおこなわれ分割継承法人の株式のみが交付される会社分割のことを言います(法法2条十二の十一)。ただし、分割対価に一部分割交付金が含まれている場合、分割の対価が株式のみであるとは限りません。よってこの会社分割は被適格分社型分割となります。しかし、一方で非適格分社型分割により資産・負債の移転が行われた場合、分割法人から分割継承法人へ資産・負債の譲渡がおこなわれたものとして所得計算がおこなわれます(法法62(1)。したがって、完全支配関係のある法人間の資産の譲渡取引として分割法人において資産の譲渡損益が繰延べられるため、含み損を実現させることはできないこととなっています(法法61の13(1))。
 ただし、交付金の授受の有無を操作して組織再編を適格とするかどうかを決定するような方法は、租税回避行為として認められないことがあるので注意しましょう(包括否認規定)。組織再編の手法は、なぜ組織再編をするのか、またそのために経済的に合理的な手法はどのような形態なのかということをまず検討しなければならないことが必要不可欠です。

テーマ:
Q.不動産賃貸業を経営していますが、空室が多数となった物件の売却を行い、私の所有する未使用の土地に、新しく木造アパートを建築しようと考えています。売却予定の土地と建物は相続で取得したのですが、先代が昔から所有していたものです。そして、売却予定額は1億円、取得費は2,000万円ですので、8,000万円ほどの譲渡益が出てしまうと思われ、新しい木造アパートの建築予定額は1億円です。買換え特例の適用を受けると、不動産所得に対する税金が増えるそうですが、それはどういう意味でしょうか?



A.買換資産が建物等の減価償却資産であれば、減価償却費が少なくなりますので、買換え特例の適用を受けない場合に比べて、不動産所得が増加することがあります。

1.買換資産の取得価額
買換資産の取得価額については、売却金額と購入金額のどちらが多額かということに応じて、次のように計算します。
(1)売却金額≦購入金額
 購入金額-売却金額×80%=A
(取得費+譲渡経費)×80%=B
A+B=買換資産の取得価額
(2)売却金額>購入金額
 購入金額×20%=A
(取得費+譲渡経費)×(購入金額×80%)/売却金額=B
A+B=買換資産の取得価額
あなたについては、売却金額と購入金額が同額ですので、上記(1)の計算式で買換資産の取得価額を
算出します(譲渡経費はないものとします)。
1億円-1億円×80%=2,000万円
(2,000万円+0)×80%=1,600万円
2,000万円+1,600万円=3,600万円

2.減価償却費の計算
減価償却費は、不動産所得の計算において、必要経費に算入することになります。減価償却費は、通常購入金額を取得価額として計算するのですが、買換え特例の適用を受けた場合は、上記1の通り取得価額が減少します。したがって、減価償却費も少なくなります。
あなたが建築する予定である木造アパートの耐用年数は22年ですので、1年分の減価償却費を比べると、次のようになります。
(1)買換え特例の適用を受けない場合
 取得価額1億円×0.046=460万円
(2)買換え特例の適用を受けた場合
 取得価額3,600万円×0.046=165.6万円
このように294.4万円の差額が生じます。この差額の分だけ毎年の減価償却費が減少しますので、買換え特例の適用を受けるときにはしっかりと検討しなければなりません。

テーマ:
Q.不動産賃貸業を経営していますが、空室が多数となった物件の売却を私たち夫婦は、工場を経営していましたが、地域の再開発を契機に、夫婦が共有する現在の工場を売却して、別の地域で新たに工場を買い取るつもりです。購入予定の工場用地は500㎡であって、5分の3を私が、5分の2を妻が資金の捻出をして購入する予定です。売却による税金をできるだけ少なくしたいので買換え特例の適用を受けようと考えていますが、何か留意点はありますか?


A.平成24年の税制改正において、買換資産に関する面積要件が定められました。共有で買換資産を取得すると、面積の判定については、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算を行った面積によることとなります。

1.税制改正前の取り扱い(9号買換え)
税制改正前は、事業用資産の買換えにおける買換資産に関して、特段の制限は存在しませんでした。したがって、国内にある土地等、建物、建築物、又は機械及び装置であるのなら、適用を受けられました。

2.税制改正後の取り扱い
税制改正後は、買換資産が土地等である場合、面積要件と、特定施設の敷地であるこという要件を満たす必要性が生じました。そのうちの面積要件に関しては、面積が300㎡以上でなければなりませんが、共有で取得したときには、共有地の総面積に取得者の共有持分の割合を乗じて計算を行った面積によって判定をします。
ゆえに、買換資産が土地等である場合に、あなたや妻が買換え特例の適用を受けられるか否かの判定は、次のように行います。
(1)あなた
 500㎡×3/5=300㎡≧300㎡
それゆえ、あなたは買換え特例の適用を受けられます。
(2)妻
 500㎡×2/5=200㎡<300㎡
それゆえ、妻は買換え特例の適用を受けられません。

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス