なぜ「賃貸併用住宅」は広まらないのか？
ゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）は、きちんと需要調査を行った上で設計・建築できれば、ある程度安定した賃貸経営はできると思います。
賃貸併用住宅を作ることで、数千万円から、規模によっては1億円超のメリットがあるわけです。
私がこの情報を知って、絶対に賃貸併用住宅を作ろうと心に決めました。
当然、20年、30年、40年という長期的な予測となると正確に見通すのは難しいので多少、予想値の上振れ・下振れはでてくると思いますが、おおむね数千万円程度なら固いと判断しました。
それでも私がゼロ円マイホームを購入したのは、下振れしてもこの程度で、金銭的なリスクはほぼないだろう！と思ったからです（詳細は明日、別記事で！）。
でも私自身、賃貸併用住宅購入を検討していた当初は❶「こんなにいい投資が世の中に広まらないのはなぜだろう？」と疑問に思っていました。
私と同じような疑問を持って、前に進めなくなっている人も居ると思いますのでこの疑問にお答えしたいと思います。
理由がわからないと人は恐怖を感じるものです。
予測ができず、リスクに対処することができないからです。
リスクに対処できないものには投資しようなんて考えません。
まずは、「賃貸併用住宅が広まらない理由」を知って実態を把握するところから始めましょう。
私は他にもこんな疑問を持っていました。
❷「賃貸併用住宅がそんなにいいものなら、売っている業者さん自身が、自分の自宅を賃貸併用住宅にすればいいのになぜそうしないんだろう？」
賃貸併用住宅を作っている業社さんは世の中に少なからず存在してますが、賃貸併用住宅の良さは知りながら業者さん自身は普通の家を買っている人がほとんどでした。
私はこの点が、とても気になっていたので直接聞いてみたんです。
「ちなみに、ご自身の家は賃貸併用住宅なんですか？」と。
驚くべきことに、返ってきたほとんどの反応はこんなものでした。
「いやー、やりたいんですけどやれないんですよ」
一部賃貸併用住宅を作った人も居ましたが数える程度の少数派です。
よくよく振り返って考えると、不動産業者さんでも購入できているひとは社長であったり、独立する前大企業に勤めていて住宅ローンの融資額が比較的大きく、賃貸併用住宅をつくるのに十分な枠があったため、と考えられます。
一般的に、不動産の営業職は給与としてインセンティブ部分もありますし固定給としては低い水準になっていることも少なくありません。
それによほど不動産の大企業でない限り、給与水準もそれほど高くなく、結果銀行がOKを出すローン額が小さくなりやすい、ということですね。
そのためそのローン枠内で家を買おうとした場合、マンションだったり戸建てだったりが検討範囲に入ってきて、賃貸併用住宅は検討することができない、という事になっているのが実態のような気がします。
実際、私が不動産投資で一棟の収益物件を買った際、担当してくれた営業の方はご自身でも買いたいくらいだけど、融資が下りず今は我慢している、と正直にお話してくれました。
別の不動産会社の社長でも、そのような話をされているのを聞きましたので概ね合っていると思います。
では、どんな「賃貸併用住宅が広まらない理由」があるか私の体験やヒアリングをもとにランキング付けしてみました！
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そもそも賃貸併用住宅の存在を知らないため
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住宅ローン融資が十分でないため
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土地のサイズが大きくアパート新築業者と競合するため
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賃貸併用住宅づくりの体系だったノウハウが無いため
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業者の負担が大きいわりに利益が小さいため
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賃貸経営は面倒くさいと思っているひとが多いため
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玄人の不動産投資家にとっては中途半端なため
２．「住宅ローン融資が十分でないため」は上記の通り賃貸併用住宅を勧めている不動産業者さんですら、融資の問題で賃貸併用住宅は買えないことが多いのです。
やっぱり、大企業に勤める会社員や、夫婦共働き、士業（弁護士・会計士・税理士など）、お医者さんなど安定・高収入の方が対象になりやすいという実態はありますね。
ただ、賃貸部分をすこし規模を小さくするとか、自宅部分も小さめにするとか、で金額を抑え目にした賃貸併用住宅というのもいいのではないか、と思いますし挑戦する価値は十分にあると思います。当然賃貸需要調査や売却する場合を想定した売買事例の調査などは必須だと思いますが。
３．「土地のサイズが大きくアパート新築業者と競合するため」ですが、賃貸併用住宅を作るためには通常の戸建てマイホームよりも大きい土地が一般に必要になります。
当然と言えば当然ですね。だって、自宅のほかに賃貸部分も作る必要があるからです。だから、建ぺい率や容積率にもよりますが、少し大きめの土地を探すことになります。
（建ぺい率や、容積率って何？という方はこちらの記事参照ください）
土地は、個人だけでなく業者さんも探しています。
業者さんの中には、アパートを土地から建てて、投資家に収益物件として販売する業態もあります。
賃貸併用住宅の土地を探す場合、ちょうどこの業者さんと条件がかぶりやすいのです。少し小さめの収益物件ですね。
アパート1棟6戸（1戸30平米×6戸）とすると、延べ床面積180㎡ですよね。
ちょうど私の賃貸併用住宅も、180㎡くらいでした。自宅部分が90㎡、賃貸部分が30平米×3戸（＝90㎡）という感じです。
ちょうど床面積から見るとかぶりますよね！！
だから、土地を探す時に競合しやすい、ということなんですね。
４．「賃貸併用住宅づくりの体系だったノウハウが無いため」と５．「業者の負担が大きいわりに利益が小さいため」はあまり一般的でないため最適化されていないことが原因だと思いますね。
もし、ノウハウがまとまっていて、１．のローン融資額の問題をクリアした人が挑戦できる環境がととのっていれば、比較的多くの家庭が賃貸併用住宅に挑戦するのではないかな、と予想しています。
一部プロジェクト管理のようなスキルも必要ですし、そのようなことが好きとか得意という人にとっては絶好のチャンスとなると思いますね。
私は、このようなノウハウがまとまっていなかったし、まとまっていたとしてもやっぱり自分の場合はどうなんだ？という個別事情に応じて検討を進めていく必要があるので、そう簡単だとは思いません。
個別事情による柔軟な計画変更など、寄り添ってくれるアドバイザーがいるといいと思うのです。中立の立場でですね。いや、中立も大事なんですが、自分の利益＝アドバイザーの利益、となるような関係だと最高だと思います。
でなければ、本当にオーナーさんのためになる提案やアドバイスなんてできないでしょうからね。
私は、そんな存在になれたらいいな、と思っているところです。
もしご相談ありましたら連絡ください。
個別でお話しましょう。
（脱線してしまいました。）
５．の業者さんの利益が小さい件ですが、これも長期的には問題だと思っています。
やはり、きちんと業者さんも利益を取って、持続可能なビジネスにしていかないと、結局はサービスとして定着せず、結果、お客さんの立場で良いサービス・商品を手に入れることができない、となるわけですからね。
まあ、これは一朝一夕では変わらないでしょう。
私が、その一旦を担えればうれしいと思っています。
６．の「賃貸経営は面倒くさいと思っているひとが多いため」は、実はチャンスです。この思い込み自体が参入障壁になり、新規で挑戦しようというひとが少ない、それゆえ挑戦した人の優位性が保たれる、という構図になっているわけですね。
ただ、自分がその参入障壁を超えられるか！？というのが最大の問題になります。
実際に、新しいことに挑戦するのは怖いものです。
金額も大きいですし、失敗したらタダでは済まない。最悪自己破産なんてケースもあり得ます。
そうならないためには、事前の勉強で自分の知識を引き上げる必要があります。
「ゼロ円マイホーム」プロジェクトのリーダーとして、自分でプロジェクトを引っ張る力強さ、想いも必要になります。
さらに、その想いを支援してくれるアドバイザー／コンサルも必要になると思います。
自分でもできるとは思います。
私も自分でやりました。でもめっちゃ時間がかかりました。7年くらいかかりました。
それくらい大変なんです。私の場合、不動産投資と賃貸併用住宅と、ふらふらしていたのもありますが、、、、。
最後の理由です。
７．「玄人の不動産投資家にとっては中途半端なため」です。
これも、今の私ならよ～く理解できます。
実際、収益物件狙いで不動産投資を本格的にやっているひとからすると、賃貸併用住宅というのは中途半端なんですね。
収益性を求めるなら、1棟不動産投資をした方がいい。
自宅と賃貸が合体した賃貸併用住宅ではなく、全部賃貸物件にしたほうがいい。
その方が、大きく稼げるためです。
実際に利回りも大きいです。
でも、ここで大きな問題があります。
一棟収益不動産を購入するには、不動産ローン（不動産融資）が必要になるのです。
この不動産融資のハードルは思いのほか高く、住宅ローンの比ではありません。
なので、「不動産融資が下りず、住宅ローンが下りる人」という場合には賃貸併用住宅を検討する価値がある、という事になります。
いろいろな理由があるんですよね。
でも、少なくとも私は、４．「賃貸併用住宅づくりの体系だったノウハウが無いため」の理由は潰したいと思っています。世間に広めていきたいと思っています。
自分自身がゼロ円マイホームを建てて、本当に良かったと感じているので。
共感できる仲間が欲しいとも思っています。
そして、なによりそれ自体出発点で、次の未来が広がっているので。
その可能性を一緒に感じれる仲間が欲しい、そう思っています。