市川市の税理士石井寛の節税対策

千葉県市川市に事務所を構える中年税理士です。
経営者のための節税対策、個人事業主の節税対策
、相続対策について、いろいろとコメント致します。


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来年からの相続税増税を目前に、相続税申告に力を入れている税理士事務所も多くなっているようです。

しかし、不慣れな税理士をチョイスしてしまうと、多額な相続税を払う羽目に・・・なんてことにもなりかねません。

特に土地の評価については難易度が高く、かつ金額が大きくなるので精通した専門家に依頼することをお勧めします。

ご自身でも「どんな場合に土地の評価はさがるのか」知っておくと良いと思いますのでご参考ください。



(以下9月3日付 「日経新聞」紙面より抜粋)


マイホームなどの土地の相続では、国税庁が発表する「路線価」を基にして資産価値を見積もるのが基本だが、実はこの方式で相続税を払いすぎる人が少なくない。道路との著しい高低差、電車の騒音といったマイナス要因がある土地でも、路線価の評価のまま申告した場合に目立つという。相続発生から5年10カ月までなら払いすぎた分の相続税を返してもらう手続きがあり、専門に手がける税理士もいる。

最近、資産家の父親から自宅を相続した川崎市の会社員、田中博さん(仮名、61)は「お墓で土地の評価が下がるなんて」と振り返る。相続した土地は約1200平方メートルと広く、路線価でそのまま評価すると1億5200万円余り。ところが墓地に隣接しているという理由で評価を10%下げることができ、約1億3700万円で申告。相続税を約600万円も減らせた。

 路線価方式の土地評価では、同じ道路に面する土地の1平方メートル当たりの資産価値は原則として一律になる。間口が狭かったり、間口と奥行きとのバランスが悪かったりすると評価がやや下がる仕組みだが、平均的な宅地であれば、ほとんど対象にならないだけに10%減額は大きい。


 



■「忌み」や高低対象


 税務相談への回答などを公表する国税庁の「タックスアンサー」によると、「利用価値が著しく低下している」として土地の評価を10%減額できるマイナス要因は、隣接する墓地など「忌み」のほか道路との著しい高低差、地盤の甚だしい凹凸や震動、騒音、日照の阻害、臭気など。

 ただしすでに路線価に反映されている場合は減額できない。さらに建築基準法で規制がある日照を除くと、国税庁は「マイナス要因がどの程度なら減額できるのか」といった具体的な基準を示していない。このため、相続に詳しい税理士でも過去の申告実績などから判断するしかないようだ。

 税理士法人レガシィ(東京・千代田)の田川嘉朗・代表社員税理士は忌みについて「道路の向かい側に墓地がある場合でも認められたことがある」という。道路との高低差に関しては「3~4メートルが目安ではないか」「80センチでも認められたことがある」など、相続に詳しい税理士の間でも見方が分かれている。


 



■路線価申告見直す


 これらタックスアンサーを根拠とする10%減額のほか、土地評価の基本的なルールである国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて路線価から評価を下げられる土地がある。形がよくない「不整形地」や擁壁などの「がけ地」、いずれ道路を広げるため敷地を後退させる「セットバック」が必要な土地などだ。

 不整形地は長方形から欠けている部分の割合、がけ地は土地に占める割合と方角などによって減額率が異なり、セットバック部分は一律で70%減額になる。

 「こんなに返ってくるなんて……」。神奈川県の自営業、山本茂さん(仮名、65)は7月、税務署からの通知書に目を疑った。3年前に亡くなった父親からの相続で払いすぎと認められた相続税が約4600万円にのぼったからだ。知人が過大な相続税を返してもらう「更正」に成功したと聞いて半信半疑で同じ税理士に依頼したところ、約2億7000万円で申告していた相続財産の評価が約1億6000万円に下がったのだ。

 財産評価が1億円余りも下がったのは、4階建て賃貸マンションが建つ土地が「広大地」と認められたことが大きい。広大地とは三大都市圏では500平方メートル以上が対象。新たに開発するなら戸建て住宅を分譲するのが最適で、奥の区画に通じる道路などが必要になる土地のこと。土地の広さに応じて路線価から最大65%も減額できるが、税務署が戸建てよりマンション建設に適していると判断すれば、広大地とは認められない。

 ただマンションに適しているかどうかは、あくまで新たな開発を想定して判断する。この更正を手がけた岡野雄志税理士事務所(横浜市)は周辺のマンションを調査。税務署に対して「多くが1990年代までに建築されており、現在開発するなら一戸建ての需要のほうが強い」と主張して更正につなげた。

 国税庁の統計によると、12年には更正の手続きで441億円の相続税が還付されている。「ほとんどが土地評価の見直しに伴うものとみられる」(田川税理士)

 ランドマーク税理士法人(横浜市)の清田幸弘・代表税理士は「土地の評価は相続の最重要ポイントなのに、しっかりした統一基準がない」と指摘する。評価を下げられるかどうか気になる土地があるなら路線価にとらわれず、土地の相続に十分な知識のある専門家の判断を仰ぎたい。


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