流行のワンルームマンション投資にモノ申す！

こんにちは。
不動産投資実践会　中村　です。

最近、マニュアルをご購入いただいた方から
次のようなご質問をいただきました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

木造アパートをお勧め頂いてますが、
小生は東京２３区在住で、物件もその周辺で探しています。

この場合、アパートよりもマンションの方が
圧倒的に需要があるのですが、
中古ＲＣマンションでのアドバイスをいただけないでしょうか。

東京都　Ｍ様

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

似たような質問をいただくことが多いのですが、
実は、質問が来るたびに困惑しています。

というのも、当会の手法では、
東京２３区での投資も、ＲＣマンションへの投資も
お勧めしないとハッキリ断言しているからです。

その辺りの根拠は、マニュアルにも
しっかり書いてあるはずなのですが、
ご理解いただけていないのが残念でなりません。

東京２３区への投資を避ける理由は、
先日のメルマガで取り上げた
「弱者必勝の法則」で詳しく解説しました。

http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=211

ですので、今回はおさらいの意味も含めて、もう一度、

「なぜ、ＲＣ造ではなく土地付き新築木造アパートなのか」

その理由をお話ししたいと思います。

ちなみに、「ＲＣ造は避ける」というのは、
初心者限定の鉄則となります。

（すでに何棟もアパートをお持ちの中級者以上の方、
節税対策としての所有をお考えの方は、
この限りではありません）

さて、ご質問をいただいたＭ様は、
初めての不動産投資を検討されているとのこと。

２３区内のマンション投資とありますから、
おそらくワンルームの区分所有なのでしょう。

確かに、単身者や少人数世帯の需要は高そうです。

「区分所有なら、自己資本なしで手軽に不動産投資できますよ」

そんな不動産屋の甘い誘い文句があったのかもしれません。

Ｍ様自身の中にも、

「いきなり１棟まるまる管理したり、
ローンを何千万も組むのは不安だな…」

と、小規模投資に傾く心がおありなのかもしれません。

しかし、結論から申し上げると、
いわゆるワンルーム投資は、投資ではありません。

儲からないばかりか、
むしろリスクの高い投資と言って良いでしょう。

その理由は、２つあります。

１．担保にならない
２．入居率がゼロになる可能性がある

１つずつ解説していきましょう。

まず、「１．担保にならない」ですが、
ワンルームマンションでは、建物にしか資産価値がなく、
しかもそれは年々目減りしていくものだからです。

ＲＣの法定耐用年数は４７年。

つまり、５０年も経てば、Ｍ様の投資物件に
鉄とコンクリートの塊以上の価値はなくなってしまうのです。

それに対して、私が提案する土地も一緒に購入する、
新築木造アパート経営であれば、
建物が老朽化して価値が下がっても、土地の価値は残ります。

もちろん多少の地価の変動はありますが、
ゼロになることはありません。

老朽化したアパートの建て替えも
土地を担保にすれば可能。

きちんと資産を循環させていくことができるのです。

不動産投資をビジネスとして考えるなら
ワンルーム投資では成り立たないということが
おわかりいただけるでしょう。

次に「２．入居率がゼロになる可能性がある」ですが、
これはかなり大きなリスクです。

ワンルームの場合、家賃収入は１部屋分のみとなります。

入居が決まれば毎月予定通りの収入を得られますが、
その方が退去されれば、たちまち収入はゼロ。

どんなにいい物件であっても、
次の入居者が、すぐに決まるという保証はありません。

タイミング悪く何ヵ月も空き室状態が続けば、
ローンの返済分だけ赤字が積み重なっていくのです。

それに対し、仮に６部屋の木造アパートを建築した場合は、
どうでしょうか。

あるタイミングで、１部屋空きが出てたとしても、
残りの５部屋分の家賃収入は得られます。

きちんとした「収益物件」を選べば、
よほど経営努力を怠らない限り、
入居者ゼロが続くことは、まずありません。

両者を比較して、どちらが安定的に収入を得られるかは、
明白でしょう。

「でも、やっぱりアパート１棟建てるとなったら
ローンの額も莫大ですよね」

あなたの中には、まだそうした不安が残るかもしれません。

しかし、はっきり申し上げましょう。

都内のＲＣマンションに投資するだけの金額があれば、
地方の土地付き新築木造アパート１棟は十分購入できます。

３千万円、いえ１千万円もあれば、
地方都市の土地付き新築木造アパートの
オーナーになることは可能なのです。

どうぞ、目先のおいしそうな条件に惑わされず、
広い視野で投資物件を見てください。

私のような資金ゼロの初心者が成功するには、
「常識の逆」を行かなければダメです。

いえ、私からすれば、
これこそ資金ゼロから金持ちに成り上がる
「王道」だと自負しています。

●地方物件
●土地付き新築木造アパート

初心者でも成功する不動産投資の鉄則は
この２つにあるということを
もう一度心に刻んでおいてください。

それでは、また。

追伸：

誠に勝手ながら、今回のメルマガの内容をもって
「東京２３区」「ＲＣマンション」への投資についての
ご質問の回答とさせていただきます。

今後、このようなご質問をいただいても、
個別には一切回答いたしませんのでご了承下さい。

私は、机上の空論は嫌いです。

今回のメルマガでご紹介した鉄則も、
数々の成功例から導き出した
確かな計算の上に成り立っています。

初心者は、利益を確定させてから、
不動産投資をする必要があります。

不動産屋の甘いセールストークや
インターネット上に流れる根拠のない噂を信じて
痛い目を見るのはあなたです。

是非、こちらで「数字」という客観的判断のもと
将来にわたって稼ぎ続ける本当の資産を
手に入れてください↓
http://www.hudousanmaster2.com/pc1/

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

　アパート経営・不動産投資実践会

　　■発行責任者　中村　武司
　　■ＨＰ　　　　http://www.hudousanmaster.com/

■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー

金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/

　　■わずか２時間で満席になった伝説のセミナー！
　　　中古物件を狙うならこちら↓
　　http://www.hudousanmaster2.com/pc1/

■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
　　　予約３件待ちにした秘密とは？
　　　
　　マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/

　　■お問い合わせ
　　　http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html 　　　

■ご注意！
　　お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
　　yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
　　エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
　　ない場合がございます。ご了承ください。

　　■配信解除はこちら
　　%%del%%

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

ランチェスター経営に学ぶ不動産投資術 中村 武司

こんにちは。
不動産投資実践会　中村　です。

今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。

先日、メルマガでご紹介した質問が
気になって仕方ありません。

サラリーマンという属性を利用しながら
ある程度の資産形成をしたい。

けれど、どうにも今の生活は我慢の限界で、
「会社の辞め時」を決めかねて
悩んでいるというお話です。
↓
http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=207

これに対して、私自身の経験をお話しながら、

「夢にあふれるファイナンシャルプランを作成してみて下さい」

と具体的な「脱サラ→不動産投資家」への転身過程を
シミュレーションして、アドバイスとさせていただきました。

それについて、誤解のないように
少し付け加えたいのです。

「夢にあふれるファイナンシャルプラン」を実際に立ててみると、
早くそれを実現したくてウズウズしてきます。

「隣の芝生は青い」というように、
サラリーマン生活を捨てた後の暮らしが
バラ色に見えてくるのでしょう。

しかも、多くの成功哲学書には、

「自分の潜在能力を信じて思いきって行動しましょう」

と書かれています。

しかし、しかしです。

「自分の潜在能力」だけで勝負できるほど、
不動産投資は甘い世界ではありません。

いえ、不動産投資だけではないでしょう。

いざ脱サラして、独立し事業を始めても、
その９割近くが３～５年以内に挫折している
というのが現実なのです。

成功哲学書を信じて、思い切って飛び込んだ先は、
たいてい断崖絶壁となっています。

あなたにヘルメットも、パラシュートの用意もなければ、
まっさかさまに落ちて大怪我をするのは当然と言えるでしょう。

あなたのやる気をへし折るような話をして
申し訳ありません。

ですが、チャレンジし、そのチャレンジに成功するためには、
きちんとした「戦略」「戦術」が必要だと
声を大にして言いたいのです。

たとえは物騒かもしれませんが、
ビジネスは「戦争」と一緒です。

第二次世界大戦のアメリカ軍の戦い方を
ご存知でしょうか？

第二次世界大戦初期の頃、
日本のゼロ戦は、連合国に対して圧倒的な優位を保ち、
世界から怖れられてしました。

真っ向から挑んでは、やられてしまう。

そう悟ったアメリカ軍は、
ゼロ戦１機に対して、必ず２機３機で戦うことを鉄則としました。

万が一、一対一になった場合は、
戦わずして逃げるべし。

つまり、数で勝負。「負ける喧嘩はするな」を徹底したのです。

その結果、どうなったか。

大戦も中盤にさしかかると、、
アメリカ軍の戦闘機も性能が強化され、
ゼロ戦と互角に戦えるようになりました。

一方の日本軍は、十分な訓練を受けていない
若いパイロットが次々戦場に行かされ、
戦闘力が降下していたのです。

そこから形勢が逆転、敗戦に至るという
経緯をたどったのは、ご存知のとおりでしょう。

ちなみに、アメリカ軍が実践したこの時の「戦術」は、
「ランチェスター経営」として
経営学でも応用されているものです。

弱者が強者と対等に勝負をしようと思っても、
同じ土俵にすら上がれず、
はじき飛ばされてしまうのがオチ。

弱者には、弱者なりの戦い方がある。

それを正しく実践すれば、
強者に勝つチャンスが生まれてくるというわけです。

不動産投資も同じ。

金も土地も知識もない「弱者」は、
正面突破を狙ってはいけません。玉砕します。

では、どう戦えばいいのか？

まずは、地方物件の木造新築アパートで
勝負するのが鉄則です。

初心者、しかも資金力もない弱者は
間違っても、ＲＣなどのお金持ちが買う物件に
手を出さないこと。

家賃の高さ、立地、外観など、一見優位な条件に
目がくらむかもしれませんが、そこは冷静になってください。

多額のローン返済を何十年も続けなければならず、
手元のキャッシュフローはほとんど残らないのが現実です。

それ以前に、融資が通らない可能性すら大でしょう。
これでは、勝負のしようがありません。

だから弱者は、まず川や山で遮断された“片田舎”を
戦いの場として選ぶのです。

“片田舎”という言葉が悪ければ、
都心から離れた郊外のベッドタウンと
言い換えてもいいでしょう。

東京在住なら、23区を避けて、県境の市などが
狙い目かもしれません。

そうした地域なら、ライバルは少ないですし、
強者は見向きもしない「収益物件」がごろごろ眠っています。

これという地域に狙い定めたら、そこに１棟、２棟、３棟…と
あなたの“占領地”を増やしていきましょう。

どの地域でもいいから、泥臭くてもかまわないから、
何が何でも地域ナンバーワンの投資家を目指す。
それが「ランチェスター経営」です。

弱者が勝ちあがるためには、唯一この方法しかありません。

私自身が、長崎の片田舎で成功したのも、
「ランチェスター経営」を忠実に実践したからです。

勝負をかける場所、勝負する方法を間違ってはいけません。

どこかの首相ではありませんが、
「ドジョウ」は「金魚」にはなれなくても、
持ち味を生かした戦い方をすれば、
必ずナンバーワンになれるのです。

あなたも決して例外ではありません。
ご健闘をお祈りいたします。

では、また。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

　アパート経営・不動産投資実践会

　　■発行責任者　中村　武司
　　■ＨＰ　　　　http://www.hudousanmaster.com/

■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー

金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/

　　■わずか２時間で満席になった伝説のセミナー！
　　　中古物件を狙うならこちら↓
　　http://www.hudousanmaster2.com/pc1/

■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
　　　予約３件待ちにした秘密とは？
　　　
　　マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/

　　■お問い合わせ
　　　http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html 　　　

■ご注意！
　　お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
　　yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
　　エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
　　ない場合がございます。ご了承ください。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

人生を変えるアドバイザーの見つけた方 不動産投資実践会

こんにちは。
不動産投資実践会　中村　です。

今日もお読みいただきまして
ありがとうございます。

さて、今回は昨日のご質問への回答の続きです。

私の書籍を読まれたＳ様から、

●中村の手法は全国どこでも通用するのか？
●不動産屋との付き合い方（悪徳不動産業者の見分け方）

という２点についての疑問をいただきました。

１つめのご質問については、このようにお答えしています。

http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=208

今日は、２つめの

●不動産屋との付き合い方（悪徳不動産業者の見分け方）

についてお答えしていきましょう。

結論から、申し上げますと、

「不動産投資は物件選びの先に、まずは人を選べ」

というのが私の信条です。その選別をした上で、

「不動産業者の勧めてくれた物件を買う」

というのが、私のやり方です。

決して、Ｓ様の考えるような、
まったくの行き当たりばったりで、

「不動産業者の勧めるとおりの物件を買う」

という意味ではないので、混同されないようご注意ください。

これは、よく考えれば当たり前ですよね。

不動産に限らず、書籍だって、レストランだって、

「あの人がいいって勧めているから」

というように、「勧める人物」によって、
あなたはその情報を信頼するか、しないか決めるはずです。

不動産に関してもまったく同じこと。

悪徳不動産業者の手にかかったら
どんなに条件の悪い物件でも、
「お宝物件」として紹介されてしまいます。

逆に、どんなに良い条件をそろえた魅力的な物件でも、
伝える人によっては「クソ物件」になり下がり、
せっかくの「お宝物件」を見逃すことにもなるのです。

どちらを信頼するかによって、
その先に得る結果はまったく違うという運命の分岐点。

知識がないという「マイナス」をカバーするためにも、
「人選び」が重要だと改めて強く申し上げておきます。

それこそ、最短距離で不動産投資に成功する
いちばんの秘訣と言っていいかもしれません。

さて、Ｓ様は「悪徳不動産業者」について
ご心配されていますが、
同じような疑念を抱いている方は少なくないはずです。

そこで、私がこれまでの経験から得た、
「不動産業者の見極め方」のポイントを
お伝えしておきましょう。

私は、不動産業者を次の２種類に分けられると考えています。

１つ目は単なる営業マン。
２つ目は不動産投資アドバイザーです。

前者は、ただ目の前の物件を売りたいだけ。
自分や会社の利益を上げることに必死なタイプ。

そのため、投資家の要望などほとんど聞いていません。
ひたすら物件を勧めてくるだけです。

こういう人の中には、詐欺師まがいに美辞麗句を並べたり、
強引に契約に持っていこうとしたりする
いわゆる「悪徳業者」が交じっている可能性があります。

一方、後者は、地域に密着し、地域の事情にも詳しい勉強家。
投資家と二人三脚で地域を盛り上げ、
共に利益をあげていこうというタイプ。

あなたの予算や希望をしっかり聞いて
しかるべき対応をしてくれます。

もちろん、私たちが選ぶべきは、
このアドバイザータイプの不動産業者です。

ただ、このような優秀なアドバイザーに
すぐさま出会えるとは限りません。

いえ、むしろ10人、場合によっては100人に当たって、
初めて出会えるというくらいの心構えが必要でしょう。

（書籍にもありますが、私の場合、
ゲリラ的に不動産業者へファックスで営業をかけて、
ふるいにかける手法をとっています）

結婚だって同じですよね。

一人の異性と出会っただけで、
その人に決めるなんていう運命的な出会いはまれ。

「この人なら」という相手に出会うには時間がかかるはずです。

しかし、たった一人の優秀なアドバイザーに出会い、
その人と信頼関係を結ぶことができれば、
もう８割は投資に成功したも同然と言えます。

その人が、あなたの条件にぴったり見合った
収益物件の情報を次々に持ってきてくれますから、
あなたはその中から「これ」と思うものを選べばいいのです。

これが、

「不動産業者の勧めるとおりの物件を買う」

の本当の意味するところです。

もちろん、あなたのほうも冷やかし半分では駄目。

本気でぶつかっていくからこそ、
向こうの本気も引き出せるのです。

私の手法は不動産投資のいわゆる正攻法では
ないかもしれません。

しかし、不動産投資に不可欠と言われていた
「金（自己資金）」「土地」「知識」を持たない者は、
従来の土俵で戦っても勝ち目はないのです。

私の手法を受け入れがたいという方がいても
それは仕方ありません。

でも、金も土地も知識もゼロだけれど、
将来にわたってお金の心配とサヨナラしたいと思うなら、
私の不動産投資法が一つの選択肢とはなるはずです。

もちろん、それを使うも使わないも、信用するもしないも、
選ぶのはあなた自身です。

あなたはどちらを選びますか？

それでは、また。

追伸：

最近、ＦＡＸＤＭを使った手法と中古物件の攻略法を
紹介セミナーＤＶＤが好評です。

私の手法を使いながら、激安物件を手にしたい方は
どうぞこちらをご覧ください↓
http://www.hudousanmaster2.com/pc1/

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

　アパート経営・不動産投資実践会

　　■発行責任者　中村　武司
　　■ＨＰ　　　　http://www.hudousanmaster.com/

■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー

金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/

　　■わずか２時間で満席になった伝説のセミナー！
　　　中古物件を狙うならこちら↓
　　http://www.hudousanmaster2.com/pc1/

■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
　　　予約３件待ちにした秘密とは？
　　　
　　マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/

　　■お問い合わせ
　　　http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html 　　　

■ご注意！
　　お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
　　yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
　　エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
　　ない場合がございます。ご了承ください。

　　■配信解除はこちら
　　http://wzcnv.com/eam/dl/Apat/000006/yuriko-t%40sea.plala.or.jp

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■