賃料下げずに目指せ稼働率99%

賃貸ビルをたてて賃貸業に。この業界も競争社会に変わりはない。こちらは知識が必要なよう、勉強勉強です。


テーマ:

法人保険で逓増定期保険や箱型の保険を使い、途中で


解約してその返戻金(雑収入)と大規模修繕の金額を


ぶち当てて修繕をする。簿外資産ぽく資金を貯めて、その上


税金を取られないで済むという方法があります。



毎年の保険料は半額損金タイプ(以下半損)と全額損金


タイプ(以下全損)のものがあるのですが、以前までは


全損は返戻率が70%台なので全損のほうが不利だと


考えていたのです・・・でも、最近88%近くまで改善した


商品が出てきました。再考が必要なようです。



保険代理店2社でシミュレーションしてもらったのです。


全損タイプのほうが有利になったのかと思って、節税効果


まで含めた実質返戻率の欄で半損タイプのものと比較した


のですが、利益が800万円をこえて30何%とかになる


ような高い法人税の税率だと確かに全損がちょっと見


有利に見えます。



我が法人は利益が1〇00万円毎年出ているのですが、


商売変えしたときに6000万円をこえる赤字を出し、その


繰越欠損金のおかげで法人税を払わなくて済みました。


でも、その繰越欠損も今期で終わります。今期から法人税


を払わなければなりません(だから法人保険を考えて節税)



今のままだと30%をこえる高い税率が一部使われて


しまいますので→利益が800万以下の23%台の税率に


下げなければなりません・・・・・その方法としては息子2人


に役員報酬を出すとか、倒産防の掛金をかけるとか、この


法人保険の保険料とかを使い800万以下にします。



このように800万以下にすると23%台の法人税率が使える


のですが、下がった分実質返戻率の全損と半損の効果の差


が少なくなってきます。



その上、半損だと大規模修繕を実行した年(今から7~8年後)


の返戻金の雑収入は「解約返戻金-資産計上累計=雑収入」


になるらしいので、半損タイプは半分です。だから大規模


修繕の金額との差はその年の利益の圧縮になります(アッテマス?)



つまり、大規模修繕のコストのほうが倍近くになるので、その年


の節税効果が高いのです・・・それを加味した場合には半損


タイプのほうが有利になるのか(ワカラン)???



大規模修繕はピンキリですが、建ててもらった建築会社で


やるとなると2300万という見積りです。7~8年後にやる


ようにピークを計算してもらっても、その年に1000万以上


の節税になる。その上半損タイプのほうが年額の保険料が


250万と全損の300万近くより安い。



まあ~被保険者は若い息子になってもらうのだが、どちら


が得かは保険代理店2社のシミュレーションを持って


顧問税理士に精査してもらおう(法人の決算で近じか合う


予定なので)。



備忘録的及び息子への業務連絡なので、間違いや意味


不明な点はご容赦ください。

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