どんとこい！賃貸管理

依田公認会計士税理士事務所の中島結実です。

先日、弊社でまず「消費税の改正」に伴って要件の確認等の講習会がありました。

その中で消費税Upの論議もあるので、歳入・歳出、実行税率の国際比較の角度からも説明があり、やはり日本国民

として、日本経済として、大きな課題でもあるので、ちょっと深堀してみたくなりました。

多分、一回では無理なので、ちょっと分けて考えていきたいと思います。

さて、物事には多面性があり、やはりいろいろな意見やその人たちの事実と言っているところの証拠(数字や図、

統計値等々）を見ないと、事実は見えてきません。

それも、最近は複雑すぎて、単純には物事も見えてきません。

なので、ある程度のところで客観的といいながら、実は主観で判断したり、さらに進むと意見を修正したりすることも

あります。

私は数学が好きですし、仕事がIT関係ですが、実をいうと複雑になりすぎた統計値とかITに頼りすぎた仕事の

進め方には懐疑的です。

数字は係数のさじ加減で、自分の都合の良い数字になれる場合があったり、仕事は最終的には人間がどう

自分で判断して動けるかが肝となり、ITはその上でしか動けないのです。

と、いうのを前提にして、これからの数字を見ていきましょう。

さて、下図を見てください。今回の消費税UP論議の根拠となる「我が国日本の歳入と歳出（H23予算 ）」です。

H23.11月に新たな予算案がとおったので若干数字はことなりますが、国の歳入は

(修正予算後)

1.税金と印紙税収入（409,270億円（38.5％））

2.公社債収入（いわゆる国の借金）（558,480億円（52.5％））

3.その他収入（96,237億円（9.0％））

歳出は

1.社会保障(292,898億円（27.5％））

2.地方交付税交付金等(190,899億円（17.9％））

3.公共事業(78,153億円（7.3％））

4.文教及び科学振興63,901億円（6.0％））

5.防衛(50,925億円（4.8％））

6.その他171,662億円（16.1％））←東日本大震災復旧・復興予備費はココ！でも5,657億円（0.3％）

7.国債費(償還費・利払費等々215,550億円（20.3％））

う～～ん、一般家庭にたとえるなら、年収600万の家庭が、1年間に818万の借金を重ねて、収入は1,558万ある

つもりになって、借金返済を年間316万払って、貯金もできずに使っているという図になります。。。

（かなり病んでいる家庭ですよね。）

これだけ見ていると、借金を重ねないためには、1年間の収入を増やす努力(税収UP）と支出(予算削減とムダ排除）を抑える努力。

それでも付け焼刃程度しかないわけで。。。

そして意外なのは法人税収が対した金額ではないのに、税率が高いばっかり、海外に拠点を移したり、海外企業

から嫌われて税率と自由度が高い国へとシフトされているのも確か。

その法人税の実効税率の国際比較 が以下の通りとなっています。

そして立て続けに、付加価値税率(標準税率）の国際比較が以下の通り

まぁこれだけ見ていると、たいして法人税収がそんなに期待できないのであれば、むしろ経済活性化のために

法人税率を下げて、世界で一番低い消費税率を上げれば現時点でも法人税収より高い収入だから、期待できるって

思うのは、安易な私ですら考え付きます。

これで少しはなんとかなるってね。

確かに、ひっ迫しているけど、これで本当にいいのか？

数字だけのとらぬ狸の皮算用って、ことはないのか？

と思います。

じゃ歳出は？

ということで次回ね。

ということ”

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こんにちは、依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

今年の１月２５日に「東京都LCP住宅の登録・閲覧に係る基本方針」というのを発表しました。

（また３文字英語が増えた(＾＾ゞ）

ブログタイトルの「東京都マンション基準に業界悲鳴～週刊ダイヤモンド」が今日この内容の記事を発表しました。

これは、わかりやすく言えば「災害対応マンションで登録制度」（住宅新報社曰）というもので、早ければ４月より開始

されます。

当初、「分譲マンションだけよね。」と思っていたのですが、申請するのは、分譲の新築物件ではマンションを建設

するデベロッパー、分譲の既存物件ではマンション管理組合、賃貸物件ではマンション所有者と

いうことで、この認定を受けた物件は「東京都ＬＣＰ（Life　Continuity　Performance）住宅」とＰＲすることができる

とのこと。

具体的な内容は、日経新聞によると

(1)1981年に改定された建築基準法で定める現行の耐震基準を満たす

(2)水道水を上層階に供給するポンプやエレベーターの運転に必要な電力を賄う常用の発電機を備える

(3)発電に伴って発生する排熱を給湯や暖房に使うことができる

(4)発電機の設置・運営を委託する事業者との契約期間が15年以上である

(5)新たに設備を導入する場合に居住者に新たな負担が生じない

――の５つ条件を満たしていなければならない。

とのことで、確かに実現すれば、より強い安心感が得られるとおもわれます。

びっくりなのは（５）の居住者に新たな負担が生じないとあるので、これだけの施設揃えたら、維持管理も含め

いったい誰が背負うの？？とか思ってしまったのですが。。

自分の命と財産を守るために、より積極的にそういう物件を自ら選ぶわけだから、公共機関の設備でもないので、

それ相応の負担があっても当然だとは思うのですが、、どうなんでしょうね。

これによって、今回の記事はデベロッパーの悲鳴とのことでしたが、賃貸物件に関して言えば、むしろ差別化が

できて、チャンスと考えるのもいいと思います。

もちろん堂々と賃料を他社物件より高くしますが、決して客付時にデメリットにはならないと考えるのは私だけでは

ないと思います。

物件の価値が高くなれば、相応分を回収するのが、自由な経済活動だと思います。

ただ、本当に首都圏に直下型地震が到来すると、物件そのものの損傷もあるので、各方面のリスクを鑑み

て投資しないといけないですよね。

だからと言って、「地震がくるかもしれない」と発表した学者を恨むのも筋違いかとも思います。

中には「ただでさえ、不景気な状況で、起こるかもしれないというマイナスの情報を流すと、投資が冷え込んでしま

うから、決まってからにしてほしい」という方もいるようでして。。。

さて、みなさんはどう思いますか？

今日もやっぱり「備えあれば憂いなし」かな

ということ”

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依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

先日、東京大学地震研究所は、首都圏でM（マグニチュード）7クラスの直下型地震が4年以内に70%の確率で

発生する、という研究結果を発表しました。

それまでは、「くるかもしれない」が、やはり東大までそういうと真実味が帯びてきて「くるのはいつだ！」に

意識が変化した人が多いかもしれませんね。

ここの所、「備えあれば憂いなし」といった観点でのブログの話題が多かったので、今回は賃貸管理会社さんと

個人的にも有効な情報を上げていきたいと思います。

（ただし、一般的な契約の範囲でのお話しなので、地震の規模によって、責任問題はことなってきますので、

その点はご了承くださいね。）

Q：　すわっ地震

ライフラインが停止してしまいました

つまり電気、ガス、水道等が止まってしまいました。。

この場合、賃貸借契約はどのようになるのでしょうか。

（建物の損傷等の要素は含まれていません）

A：

原則、 ライフラインの停止は、入居者と電力会社、ガス会社、水道局との各供給契約の問題であり、

賃貸借契約とは別の問題となります。したがって、賃貸借契約の効力に影響を与えることはありません。

が、建物の問題により供給できない場合は、問題がかわってきますので、慎重さが必要となります。

で、このライフラインの復旧の時間って考えたことありますか？

内閣政府の中央防災会議において、平成17年7月に「首都直下地震対策専門調査会」報告をまとめています。

■　上水道被害

■　ガス被害

■　電力被害

■　通信被害

ちなみに上水道だけ考えてみると、30日までかかるとなると、給水拠点まで水を貰いにいかなければなりません。

ちなみに私の住んでいる、人口70万人の練馬区は、たったの5拠点

東京都水道局の「覚えてください！お近くの給水拠点(地図）」 とみてがくぜんとしました。

なめているのかぁ！

と思わず大声をあげたくなります。。。

それ以外もたぶん平成17年のまだ余裕のある時の数字ですから、たぶんもっとたいへんな数字になると

思われます。

一か月以上、自宅でトイレだって、お風呂だって入れないのです。

みなさん、「備えあれば憂いなし」です。

あ！やっぱり最後はこれで締めくくってしまいました。

ということ”

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どうも中島結実です。

昨日出張で、疲れ切って朝ボーとしていて、午後バタバタとしていたら、もうこんな時間です

いろいろと思考して考えていると、時間が無くなってしまうので、乱文は失礼いたします。

きわめて個人的な見解ですので、この発言は仕事しているときの私の顔ではないです。

ので、ご理解を

地震予知という分野は、長期的も短期的もまだ確立していません。

短期的には個人的なものを含め、いろいろ発表がここのところなされたり、取り消されたりしていますよね。

北大の森谷武男博士が、地震エコーという研究で、多数の地震の予測を立てており、数々のTV、雑誌なので

その予測の正確性が紹介されております。

その予測については、「北大　森谷」でgoogleればたくさんでてきます。

彼自身は現在その発言を控えるように11月末でHPは閉鎖され、12月末までのデータをNPO法人国際地震予知

研究会に提供したが、のちに本人からの掲載の削除要請があり、現在はその後拡散した画像だけがあちこちに

みられます。

彼は直接「いつ、どこで」の話はしていません。（前回のデータ11月中旬ごろは、12月末か1月かとも言っていました）

ただ、そのデータの法則を以前伝えた方法でみれば、理解できるであろうという形での提供となっています。

この他の短期的な予測として、「地震雲」「VHF」「電磁気」「地球磁気」「CME(コロナ）」「生物行動」とかいろいろ

あるわけですが、

それらの中で全部一致している訳ではないと思いますが、日付と場所が集約されてきています。

そして現在から1月末ぐらいまでに「アウターライズ地震」が起きるであろうと言われております。

(場所、規模は検索で見つかります）

ただ、今回起きなくても、歴史的な地震学の面でも、貞観
地震前後の日本列島全体の地震の流れをみれば

ここ10年のうちに多様な地震が起きると言われてもうなづけますよね。

さて、その中で私がよく見るのはアメリカのHAARPモニターとカナダのGeomagnetism: Summary Plot from Canadian Magnetic Observatories

です。

ちょっと、どころかかなり不穏な動きを示しており、私少しビビっております。

今度起きたら、原発の問題が再浮上もするので、何か備えた方がいいとおもいます。

で、何もなかったらそれはそれで、良しとしてください。

まぁ、老婆心です。

しかし、地震予知の研究をしながら、いざ「近い！」と発表すると、「国民を扇動している」と言われ、取り消される

とは、何のための学問なんでしょうね。

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こんにちは、依田(石井)公認会計士税理士事務所の中島結実です。

ここの所、地震ネタで来たので、「地震時の賃貸物件の損傷について書いてみたら？」とBossFuruyaにアドバイス

されたのですが、どうも今一つ乗らなくて。。。

というのも、これって、難しい。。。のよね。

誰がどの範囲の責任って、明確に分けられるのか？

なので、もう少しデータを収集してから、書いていこうかと思います。

ということで、ちょっと古いネタなのですが、昨年2011年12月9日に第179臨時国会が閉会となり、「賃借人の居住

安定確保に関する法律案（取り立て規制法案）を継続審議とする決議をしないため、廃案となりました。

この法案は簡単に言うと、

①家賃債務保証業の登録制度

②家賃等弁済情報データベースの登録制度

③家賃等の悪質な取り立て行為の禁止

といった3本立ての構成で、全80条からなっておりました。

そのうち、個別に①は2011年12月1日に施行され、②も確か、日弁連とかいろいろ反対がありましたが、始まった

のではなかったと、、、思うのですが（いろいろ探したのですが、確たる記事が見つからない(>_<)）（あとで探します）

残る③は威迫による取り立て、分り易く言うと貸金業法のような取り立てを禁止するとなっていたのですが、

これが見送りとなりました。

業界努力で①と②を目標達成（！？）したから、様子見となったのでしょうか。

面白いことに2011年11月25日の消費者庁の消費者委員会において、「消費者庁の所管法令について」という内容が

出ています。

この中で

「所管の対象」＝消費者利益の影向および増進にかかわる主要な法律(消費者に身近な法律）を所管。

　　　　　　　　　　(他の法律分野においても、「消費者安全法」による措置要求等で対応）

「所管の形態」＝行政組織の肥大化を招かぬよう、国の地方出先機関、都道府県を活用。

　　　　　　　　　　消費者庁の主導のもと、功利的に法執行。二重行政を回避

業法関係（貸金業法、割賦販売法、宅建業法、旅行業法）

◎ 消費者庁が、消費者保護に係る事業者の行為規制（例：消費者への説明義務等）について、企画立案を担う。

◎ 消費者庁は、業所管大臣の行う処分に関し、協議を受け、必要な意見を述べる。意見を述べるため必要な立

入検査は消費者庁が行う。二重行政を回避しつつ、消費者の目線を反映。。

で、「主な所管法律における消費者庁の関与」には

消費者庁と共管省庁が共同で基準を策定

とあります。

つまり、いささか消費庁の関与の度合いが薄れてきています。

それを受けて、国交省が「ちょっと目の上のたんこぶ（！？）と思っていた(か、どうかは定かではないです）のを

一気に廃案に持って行ったのかな。とか思っております。

推測ですがね。

時期も時期でしたし。

私的には、③の件は、行き過ぎはよくありませんが、やはり必要最低限はやらねばならないのでよかったのかな、

とは思っております。

ちょっと半端ですが、この辺で

ということ”

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