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2016-04-05 11:38:23

TSP☆再建築不可物件編

テーマ:ビフォーアフター

築古再生プロジェクト☆再建築不可物件編です。


現在門司区に3件の再生物件を抱えてます。

そのうちの1件を紹介します。


外観写真

まずは基本スペック


築は1966年の築50年の木造平屋の4K約80平米の駐車場無し物件です。


間取り



途中でリフォームしているので建物自体は悪くないです。


玄関クロス貼り後




インフラは電気、上下水、都市ガスです。


水回りは悪くありません。

トイレ温水洗浄便座追加(仮置き)後



風呂はそのまま




場所は門司区大里東という場所で、車の入らない1m幅の細い路地の先にあります。


そうです。再建築不可物件です。

賃貸できなければ価値が無い?最終出口に問題有り物件です。


一人で全てを再生するとスピードが遅くなり結果家賃回収機会を失うことになるので、今回も内装は職人にお願いしました。


では恒例のビフォーアフター行きます。


玄関横の部屋ビフォー

アフター アクセントクロス追加




奥の部屋 

ビフォー

アフター




キッチンビフォー

アフター



キッチン別角度

アフター☆木目帳アクセントクロス追加


平米単価の安いクロスとクッションフロア+玄関リアテックシートをお願いしました。


リフォーム費用約30万を家賃8カ月で回収する計画です。


照明、コンセント交換、大工仕事、掃除などはDIY大家の仕事になります。







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2016-03-27 08:16:15

TSP☆築古再生プロジェクト☆空家物件編

テーマ:ビフォーアフター

小倉南区の築古再生物件がほぼ完成したのでまとめてみました。


まずはビフォー外観から



これでも草をかったんです。はじめは階段が見えなかった。




完成後




間取りはこんな感じです。



玄関ビフォー

これでもトイレのドア交換後です。アパートで不要になった余り物を使ってます。


玄関アフター

玄関に派手な木目調アクセントクロス使用しました。




トイレビフォー

トイレアフター

温水洗浄便座追加



部屋の問題部分

天井穴空いて、仮補修してありました。

一般の人が避ける(引く)物件ですね。

このような物件が再生できれば価格が安い分利回りが高いです。

結果投資した金額の回収期間が短くなります。


アフター




部屋ビフォー

この部屋の再生が一番大変でした。


アフター

こちらも畳を処分して、床貼ってアクセントクロス仕様




ビフォー別角度


アフター



ビフォー



アフター





ビフォー風呂



アフター風呂



レバーハンドル仕様に変更



ビフォー



アフター



ビフォー



アフター



ビフォー



アフター


洗面台はファミリーターゲットの場合メタルハンドルの高級仕様のシャンプードレッサーにしたほうが競争力が上がります。(仮置き)



ビフォー



アフター



キッチンビフォー



キッチンアフター



基本的に間取りの変更はしていません。


最低限のリフォームで廃墟になった空家を低コストで再生していきます。


可能な限りDIYで行えば部品代のみですみます。


今回は再生日程短縮の為クロスとクッションフロアは職人発注しています。


最終的に総投資額を2年から3年で回収するビジネスモデルです。


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2015-12-31 21:05:24

TSP(築古再生プロジェクト)

テーマ:ビフォーアフター

現在築古戸建物件を新年度に向けて新規5物件取得して再生中です。


アパート横の戸建部分を物置にしてましたが、リフォームして入居が決まりました。

ビフォーアフターの写真を添付します。


洗面台ビフォー


アフター



洗面台はメタルハンドルの高級仕様です。46000円くらいの出費

サイドは余った羽目板を張りました。


トイレビフォー



アフター




トイレは床は8000円工事費込み 

サイドはサニタリーパネル7000円くらい

光モールとコーキングDIY仕様

床ビフォー



アフター



平米1800円のクッションフロア 費用は2万円は行かないくらい

部屋ビフォー



アフター



床は平米3500円のタイルカーペット アクセントクロスは平米800円

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2015-08-08 05:54:56

庭の雑草対策☆砂利をひく

テーマ:ビフォーアフター

毎日暑いですねニコニコ


熱中症にならないように外での作業は夕方のみにしています。


先日の庭の雑草対策ですが、砂利を引いてこんな感じになりました。



アクセントで御影石とソーラーライトを置いてみました。


今回使用した砂利は白バラスというもので土のう袋に詰め放題で298円です。

うまく積めば40kgくらいは入る?のでコスパが一番良いです。

こんな感じで近くのホームセンターで3袋を積んで4回で上のような感じになりました。



詰め込む時は縦に積むと沢山入ります。



ちなみに防草シートは黒丸くんのコストが右側が40円くらい

左の固定杭が1本20円くらいです。


現在外壁塗装とまだ紹介していない戸建のリフォームをしていますのでいずれアップしますにひひ


かかったコスト


防草シート50m 3500円

黒丸くん 400円

固定杭 200円

白バラス 298円x12

御影石 598円x 2

ニトリのソーラーライト 298円x 2

ソーラーライトのスタンド 648円x 2


合計10800円くらい




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2015-07-22 13:09:05

庭の雑草対策☆防草シート

テーマ:ビフォーアフター

この時期庭の雑草の処理大変ですよね。

アパート中庭現状の状態

週一くらいで処理していてもこのような感じです。初めはもっと凄かったですがえっ

今回は今後の事を考えて本気で処理することにしました。


まず不要な木を全て処理しました。




雑草を処理した後、勾配をとって不陸調整します。

その後転圧ローラーを使用するのが良いのですが、

鉄製のものは高いので自家製の木製の代用品を余った木材で作成しました。




不要になったら解体してゴミにできるのが木製の良い所です。


本来は雑草を全て根から処理するのが理想ですが、ほどほどで終了しました。







この後防草シートと砂利を引きます。


防草シートはザバーンというのが良いらしい?ですが、

コストの関係上ホームセンターの安いものにしました。

1mx50mで3500円くらいのものです。

あとはシートを止める黒丸くんを使います。




この後、砂利を載せて完成になります。

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