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2016-08-16 10:05:54

10年空き家の再生

テーマ:ビフォーアフター

10年以上空き家だった物件を賃貸としてシンプルに低コスト再生させましたニコニコ


以下はビフォーアフター写真です。


入口下駄箱ビフォー写真
 

入口下駄箱アフター写真

汚れた壁は全面クロス貼りしました。



玄関側ビフォー写真

玄関側アフター写真
 
クロスとクッションフロアで印象がずいぶん変わりますかお



ベッド☆ビフォー写真

ベッド☆アフター写真
 
レンガ調アクセントクロスにしました。

古い畳は処分してフローリング仕様に変更



押入収納前ビフォー写真


 
押入収納アフター写真

襖は賃貸用両面1枚1900円で交換しました。
 

室内写真ビフォー

室内写真アフター

クロスは安いので部屋全面貼り替えました。


キッチンビフォー写真

キッチンアフター写真

キッチンは公団用?の新品に交換

汚れた壁はキッチンパネルの余り物をヤフオクで購入して自分で貼りつけました。



全てを自分でリフォームすると費用は安いですが時間がかかり過ぎるし大変です。


複数の物件を抱えているので、自分よりも生産性のある仕事をする職人

(襖、クロス、クッションフロア)にはコスパと効率を考慮してお願いしました。


物件から得られる収益は40平米クラスの築古戸建物件は敷金礼金0で設定家賃が3万円前後です。えっ


テレビで行うような自宅のビフォーアフターとは許される予算も考え方も違います。


目標利回りを確保するための予算内で、低家賃で快適に住めることを目指したシンプルなリフォームですにひひ




コスト概算

クロス、クッションフロア職人発注 約15万円

ふすま張替職人発注14枚(大4 小10) 20000円くらい

ガス台付き流し台送料込 32800円

キッチンパネル 1600円ヤフオク送料込 +余り物

フローリングその他在庫余り物利用











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2016-08-10 13:28:01

10年空き家の土地物件

テーマ:物件詳細

こちらの物件は北九州門司区で賃貸再生している3件の内の1件です。


まずは外観写真


10年空き家になっていて所有者は関東の方でした。

相続で受け継いで要らなくなった土地物件です。

一応写真は賃貸用に草刈などした後の写真ですかお


間取り図


 
土地面積178平米 建物は40平米ほどです。


玄関内写真

このドアはダブルロックの高級なものですニコニコ

鍵のシリンダ交換で行けそうです。

下駄箱写真

キッチン写真

流し台は交換ですね。


風呂写真

浴室内に木が生えてますえっ


トイレ

和式トイレにスワレットついてますね。


ベッド


居間


居間を逆から写真


押入写真




玄関横の部屋写真

天井めくれてますねむっ



北九州市の空き家バンク登録物件でした。


場所は門司駅徒歩20分 小森江駅徒歩18分です。

スーパーから100mくらいで生活は便利ですが、

階段立地(20段くらい)です。


前面道路は2項道路(みなし道路)で再建築は可能です。

インフラは都市ガス、電気、上下水道ですが水道管は漏れてます。


空き家歴10年の典型的な問題物件です。


固定資産税は年間15000円くらいです。


物件価格がどんなに安くても賃貸回収できなければ負の資産です。


最低の家賃設定でリフォーム費用を含めた総投資額を2年から3年で回収するのが地方築古再生の目標です。


次回はビフォーアフター載せます。ご期待をにひひ

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2016-04-05 11:38:23

TSP☆再建築不可物件編

テーマ:ビフォーアフター

築古再生プロジェクト☆再建築不可物件編です。


現在門司区に3件の再生物件を抱えてます。

そのうちの1件を紹介します。


外観写真

まずは基本スペック


築は1966年の築50年の木造平屋の4K約80平米の駐車場無し物件です。


間取り



途中でリフォームしているので建物自体は悪くないです。


玄関クロス貼り後




インフラは電気、上下水、都市ガスです。


水回りは悪くありません。

トイレ温水洗浄便座追加(仮置き)後



風呂はそのまま




場所は門司区大里東という場所で、車の入らない1m幅の細い路地の先にあります。


そうです。再建築不可物件です。

賃貸できなければ価値が無い?最終出口に問題有り物件です。


一人で全てを再生するとスピードが遅くなり結果家賃回収機会を失うことになるので、今回も内装は職人にお願いしました。


では恒例のビフォーアフター行きます。


玄関横の部屋ビフォー

アフター アクセントクロス追加




奥の部屋 

ビフォー

アフター




キッチンビフォー

アフター



キッチン別角度

アフター☆木目帳アクセントクロス追加


平米単価の安いクロスとクッションフロア+玄関リアテックシートをお願いしました。


リフォーム費用約30万を家賃8カ月で回収する計画です。


照明、コンセント交換、大工仕事、掃除などはDIY大家の仕事になります。







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2016-03-27 08:16:15

TSP☆築古再生プロジェクト☆空家物件編

テーマ:ビフォーアフター

小倉南区の築古再生物件がほぼ完成したのでまとめてみました。


まずはビフォー外観から



これでも草をかったんです。はじめは階段が見えなかった。




完成後




間取りはこんな感じです。



玄関ビフォー

これでもトイレのドア交換後です。アパートで不要になった余り物を使ってます。


玄関アフター

玄関に派手な木目調アクセントクロス使用しました。




トイレビフォー

トイレアフター

温水洗浄便座追加



部屋の問題部分

天井穴空いて、仮補修してありました。

一般の人が避ける(引く)物件ですね。

このような物件が再生できれば価格が安い分利回りが高いです。

結果投資した金額の回収期間が短くなります。


アフター




部屋ビフォー

この部屋の再生が一番大変でした。


アフター

こちらも畳を処分して、床貼ってアクセントクロス仕様




ビフォー別角度


アフター



ビフォー



アフター





ビフォー風呂



アフター風呂



レバーハンドル仕様に変更



ビフォー



アフター



ビフォー



アフター



ビフォー



アフター


洗面台はファミリーターゲットの場合メタルハンドルの高級仕様のシャンプードレッサーにしたほうが競争力が上がります。(仮置き)



ビフォー



アフター



キッチンビフォー



キッチンアフター



基本的に間取りの変更はしていません。


最低限のリフォームで廃墟になった空家を低コストで再生していきます。


可能な限りDIYで行えば部品代のみですみます。


今回は再生日程短縮の為クロスとクッションフロアは職人発注しています。


最終的に総投資額を2年から3年で回収するビジネスモデルです。


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2015-12-31 21:05:24

TSP(築古再生プロジェクト)

テーマ:ビフォーアフター

現在築古戸建物件を新年度に向けて新規5物件取得して再生中です。


アパート横の戸建部分を物置にしてましたが、リフォームして入居が決まりました。

ビフォーアフターの写真を添付します。


洗面台ビフォー


アフター



洗面台はメタルハンドルの高級仕様です。46000円くらいの出費

サイドは余った羽目板を張りました。


トイレビフォー



アフター




トイレは床は8000円工事費込み 

サイドはサニタリーパネル7000円くらい

光モールとコーキングDIY仕様

床ビフォー



アフター



平米1800円のクッションフロア 費用は2万円は行かないくらい

部屋ビフォー



アフター



床は平米3500円のタイルカーペット アクセントクロスは平米800円

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