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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今月の16日(金)~18日(日)の三日間、
甲子園球場で開催される
阪神タイガーズ 対 東北楽天ゴールデンイーグルス
に冠協賛させていただきます。


詳細はこちらをご覧ください。


関西を地盤とする企業市民として、

地元球団である阪神タイガースの試合に冠協賛することで、

少しでも関西エリアを盛り上げるお役に立てればと

考えております。



予定では16日(金)に、私が始球式でボールを投げます。


私は幼少期より極真空手を、
今でもウエイトトレーニングやランニングはしているので、
フィジカル面はアスリート並み

(体重71kg、体脂肪率8%、ベンチプレス145kg/ノーギア・正式フォーム)

にあるのですが、
球技全般は苦手なので、数日投球練習をしています。


せめてノーバウンドでキャッチャーまで届けば合格と定め、
最終調整しています。


また来週ご報告させていただきます。


さて、本題です。


先週の続きとなります。


 「当社がなぜセミナーを行っているか? パート2」


についてです。

前回の記事はこちらから


当社に以前投資相談に来られたお客様などから、

「ブログなどでは、

既に多くのお客様が当社からの物件紹介を

お待ちいただいている状況です、と記述があるが、

一方で当社は無料相談会やセミナーを

積極的に行い集客をしている、

これって矛盾していませんか?」


という質問を何件が受けましたので、
その回答となります。


一番の目的は、

これから不動産投資・賃貸経営を行いたいと検討の方に、
正しい知識を提供する



ということです。


きれいごとのように聞こえるかもしれませんが、本気です。


当社には毎週のように多くのお客様が
投資相談にお越しになられます。

物件を保有していない方も多いのですが、
既に物件を購入している方や
ほかの会社で物件の紹介や提案を受けている方なども

いらっしゃいます。


ちゃんと勉強され良い買い方

(良い物件をよいファイナンスで)を
している方も一定数いらっしゃるのですが、
一方で「なんでこんな物件購入されたのですか?」と
思わずにはいられない物件を
保有している方が結構多いのです。


また、投資相談時には
ほかの不動産会社・建築会社からの提案資料を
当社にご持参いただくことも多いのですが、
これも数字のトリックが随所に散りばめられ
自殺行為の投資になってしまう案件も多数です。


一例を挙げますと、以下の通りです。



1.新築物件で表面利回り算出がでたらめで、

  高いように見せている

そもそも、表面利回り自体が

投資上意味のない数字ですが、
それでも最初に目にする数字です。

中古物件の一般的な表面利回りは、

 年間想定満室賃料 / 物件価格(税込)
 
で求められます。


しかし、結構多くの新築物件の表面利回りの計算方法は

 年間想定満室賃料 / (土地+税抜建築費用)

となっています。(すべての物件ではないです)


建物が建物として機能するためには、

別途費用として計上されている
外構・地盤工事代、造成工事、

上下水水道工事などが必要ですが、
そういったものを利回り計算時に控除しています。

中古物件と同じように

土地・建物総額で表面利回りを計算すると、
こういった会社の新築物件は

木造で利回り6%前半となります。

建物や会社のイメージで

投資してはいけない典型的なパターンです。



2.三大都市圏ではない地方エリア、築30年以上の鉄骨造、

   金利4.5%、30年、オーバーローン

 「自己資金ゼロ」「サラリーマンでも」

 「年収〇千万円実現」
 
などの広告が最近やたらと目につきます。

そういう広告の先には、

タイトルのような地方エリアの築古S造の
物件を購入することになるケースが多いようです。
(すべてではない)

こういった物件が、

表面利回りで12%以上とかあれば話はまだ別ですが、
10%以下、ひどいものだと

8%台で販売され購入されています。

多くは2年間の家賃保証がついていますので、
最初はぎりぎりキャッシュフローが回りますが、
保証が切れると、、、。


最近も大量の物件が

当社に売り物件情報として入ってきましたが、
謄本を見ると某アパートローンの抵当権がついており、
購入時期も2-3年前のものばかりでした。

売却理由もお察しの通りで、

今後ますます増えていくのだろうと
容易に想像がつきます。



3.高属性の方が、なぜか4.5%で融資を受けている

勤務医の方や、

年収1500万円以上サラリーマンの方などが、
タイトルのような条件で

物件を購入しているケースも散見されます。

購入している物件も上記2のような物件です。

当社であれば、もっと良い物件を

金利1%台でファイナンスアレンジ可能なのに、
本当に惜しい購入の仕方をされている方が多いです。


4.良い条件で融資が付くのに、

  なぜか自宅共同担保前提のノンバンクで購入している

築古木造物件に融資をつける金融機関は

かなり限られます。

もちろん、各地域には

独自の融資基準でお金を出しますので、
地域性が出やすいものです。

全国的に利用できるところでは、

ノンバンクがあるのですが、
このノンバンクは添え担保(共同担保)が

必須となっています。

その場合、当社では

原則自宅を担保に入れることは

避けてもらっています。

それは万万が一、

賃貸経営が成り立たなくなった場合、
自宅まで強制的に競売にかけられてしまう

リスクを避けるためです。

にもかかわらず、

自宅共同担保をはじめから購入前提として
提案してくる会社には注意が必要です。

当社の場合は、

お客様の居住地が限定されますが、
築古木造物件でも

長期融資が可能な金融機関がありますので、
そちらをご提案するケースが多いです。



などなど、挙げればキリがありません。



こういった投資をしてしまった原因は、
もちろん業者側の問題が一番ですが、
投資家の方の勉強不足というのもあると思います。

投資は自己責任といえばそうですが、
私としてはこの状況を看過できないです。


当社が不動産投資をされたいすべての方に
優良物件を提供できれば良いのですが、
良い物件は限られますので、現実的ではありません。


そこで、当社が失敗しない

不動産投資のイロハを提供すれば、
先に挙げた失敗は防げる
と考えました。


セミナーの内容はポジショントークではなく、
物件を販売するという目的ではなく、
シンプルに不動産投資成功の原理原則をお伝えしています。

(もちろん当社は事業会社ですので、
セミナーにご参加いただい方が
今後当社と取引する可能性はありますが)


これが、セミナーを開催する理由です。


また、最近始めたこととしては、
賃貸経営コンサルティングサービスがあります。

 

詳しくはこちら


当社が賃貸管理会社の立場で、
他社経由で紹介されている物件を無料で投資判断する

というものです。
(ご購入された場合は、

 当社で管理を受けさせていただきます)

そのうえで購入するかしないかを判断いただくサービスです。


投資コンサルティング会社であり
賃貸管理会社(プロパティマネジメント会社)でもある当社が
賃貸需要・賃料・建物管理費用などを査定の上、
融資条件とセットでリアルな

投資シミュレーションをいたします。




私が経営者として常にぶれないで置きたいのが、
創業時の思い、企業理念の追求です。

会社が大きくなっても、その軸だけは絶対にぶれさせません。


当社が何らかの形でお客様のお役に立つことができれば、
それは企業理念の実現になります。


これからも社会に必要とされる

愛される会社を目指してまいります。



本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明
 

 
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