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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


春の兆しが日に日に

感じられるようになってきました。

 

この時期は東北出身者として、
平成23年3月11日に発生した
東日本大震災を思い出します。


私はちょうどその日は、
勤めていた大企業を辞め
独立に向けて動き出そうとして、
一度実家の岩手に帰る前日でした。

 

そして地震が発生しました。


公共交通も高速道路もすべて止まったため、
車で一般道を一日かけ実家についたことを
今でも憶えています。

 

私の親族で亡くなった方は
いませんでしたが、
この震災で18000人以上の方が亡くなられ

また今も行方が分かっていません。


生かされた者としてできることは
精一杯生きることだと思い、
第二の故郷である大阪でこうして
事業活動をして今に至っています。


今でも地元は応援していて、
先日は高校時代の友人が

東北を盛り上げるために、

地元で総合格闘技団体をやっており、
小さいながらも協賛いたしました。

 

※高校生時代、私は極真カラテの

世界チャンピオンを夢見て空手漬けの生活を、
その親友はボクシングをやっており、

二人で熱く格闘技談義をしていました


その他、寄付なども行っています。
(これは個人的にです)

 

私が事業をやるのは、

自分のお金のためではなく、

一言でいえば社会に貢献するためです。

 

今後も、事業活動を通じて、
社会のために少しでもお役に立てるよう、
頑張ってまいります。

 

 

さて、本題です。


前々回にご紹介していた、
新築物件で謳われている利回りには
嘘が潜んでいる可能性があるという話でした。


前回の記事はこちらから

 

 

新築物件のなかには
物件概要書に大きく書かれている表面利回りが
本来利回り計算でいれるべき数字を除いた
全く意味のない数字がかかれており、
それに騙されている方がかなり多い

 

と思います。


本日は、融資条件を含めて、
投資として成り立っているかの
検証をしてみたいと思います。

 

以下は、表面利回り7.46%と謳われている物件の概要です。
(これは実例です)


■総事業費
 土地価格:3500万円
 建築費:3600万円(税抜)
 建築費消費税額:267万円
 事業費合計:7367万円

 

 外構・地盤工事:200万円
 諸経費:950万円
 総事業費用:8517万円

 

■満室想定家賃:530万円
■ランニングコスト:90万円

 

この物件概要書に書かれている
表面利回り7.46%というのは、
「消費税および諸経費を控除した金額」で
満室想定家賃を除した時に算出される
利回りのことで、全く意味のない子供だましの
数字というのが実態
でした。


 530万円/(3500+3600)=7.46%


これは全く投資の実態を表していません。

 

世に出回っている新築1棟アパート・マンションには、
上記のような顧客をだまして売り出そうとしているのが
見え見えの物件が散見されます。

 

※これは地方の地場業者の話ではなく、

大手も含めてそういう会社が散見されます。

 

実際の利回りというのは、
満室想定家賃から想定される
あらゆるコスト・損失を引いた

純収益NOIを総投資金額で除した時に

算出される純利回りFCRで

表さなければなりません。


もちろん、この時の総投資金額には、
建物消費税や外構・地盤工事費用、諸経費も
すべて入れます。


とするとFCRは

 

NOI=530-90=440万円

 

FCR=NOI/総投資額

   =440/(8517)

   =5.17% ※ただし空室損失を考慮せず

 

 

では、実際の融資条件を当てはめて、
投資としてどうか検証しています。

融資条件は以下の通りとなっていました。


自己資金:1,217万円
借入金額:7,300万円
借入金利:3%
借入期間:35年

年間返済額:337万円

(ローン定数K=337万円/7300万円=4.62%)


この時の税引き前キャッシュフローは以下の通りとなります。


税引前キャッシュフロー

 =NOI  -  ローン返済

 =440 - 337 

 =103万円


思ったより出てると感じる方もいると思います。


しかし上記のキャッシュフローの半分以上は、
あくまでの自己資金投下部分から生み出されている
キャッシュフロー
です。


このパフォーマンスであれば、
キャッシュフロー目的で投資をするならば、
あえて不動産投資をする必要はなく、
他の投資(外貨建て投信・保険)で
自己資金分を運用したほうが良いということです。

 


不動産投資におけるキャッシュフローを分解すると、

自己資金(エクイティ)部分から出るキャッシュフローと、
借入金部分から出るキャッシュフローに
分けられます。

 

自己資金からのキャッシュフロー 
 =自己資金×純利回りFCR

  =1217万円×5.17%  
 =63万円


借入金からのキャッシュフロー

 =借入金×イールドギャップ

 =7300万円×(5.17% - 4.62%)

  =7300万円×0.56%

  =40万円

  

 ※純利回りFCR - ローン定数K


合計は63+40=103万円となります。

 

 

レバレッジをあまり効かせない、
あるいは逆レバレッジの投資も
相続税対策とか、
本業の多額の収益を挙げられている方にとっては、
全くダメではありませんが、


安定収入源の確保、特別の資産を持たない方が
資産を形成するには、
やはり一定水準以上のレバレッジを効かせて、
自己資金に対する投資利回りを上げることが必須
です。

 

(私的には、イールドギャップ
1.5%はないと話になりません)


上記新築物件は、新築プレミアムの賃料が高い状態で
イールドギャップがわずか0.56%ですから、
今後の賃料下落に耐えられません。


やはり言えるのは、


初期設定の段階、つまり物件購入時に

表面利回りがよいとかというイメージではなく、
きちんとNOIとFCRを出して、
そのうえで適切なファイナンスを選び、
適切なイールドギャップを取れるように
したうえで投資をする

 

これ以外、失敗を避ける方法はないということです。

(相続税対策とか、
本業で多額の収益を上げられている方の場合は
この限りではありません。)

 


ちょっと辛口の内容になりましたが、
今回ご紹介したような、
嘘の表面利回りをそのまま信じて投資をされている方が、
最近非常に多いので、警鐘を鳴らす意味で
書かせていただきました。

 

※これは上場企業の物件でも起こりえますので、

良く物件概要書を見てください。

 

 

私がこういう情報を発信することで、

少しでも被害に遭う人が少なくなったらと、

切に願っています。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 

 

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