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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前ブログでもお伝えしておりましたが、
当社では昨年から保険代理店業を行っており、
火災保険などの損害保険と、

生命保険を取り扱っています。

損害保険に関しては、
賃貸オーナーにとってメリットのある保険を
提供することで、賃貸経営上のリスクを
極力少なくすることができること、

生命保険については、
収益不動産を軸とした資産形成に、
サブ的要素で生命保険を組み込むことで、
お客様にとってベストの状態が作れるため、

当社で保険事業を行っています。

 
そして、このたび
損害保険会社の三井住友海上様より
新規代理店での保険取扱金額が全国No.1になり
表彰を受けました。

有益な保険をオーナー様にご提案してきた結果が、
このような形で全国No.1となり賞を頂くことができました。
 

これからも、様々なお客様の利益につながるような
新規事業を立ち上げてまいりますので、
ご期待ください。

さて、本題です。

前回の続きとなります。

「FCR(≒ネット利回り)をきちんと計算しましょう 実例編」

についてです。

前回の記事はこちら

不動産投資にて物件を購入する前には、
FCR(≒ネット利回り)を当然に求めましょう、
という話でした。


FCR=NOI/投資総額金額

◆NOI=満室想定家賃収入-空室損・未回収損-ランニングコスト

◆投資総額金額
 物件価格+購入諸費用+購入後の修繕費用などを
 すべて合算したもの

◆満室想定家賃収入
 これは物件概要書に書かれています。
 ただし、その賃料が現況賃料にあっているかの
 チェックは必要

◆ランニングコスト
 固都税・水道光熱費・火災保険料・管理手数料・
 修繕費用などビルメンテナンス費用(清掃、消防、受水槽、EV)



これは、本当に基本中の基本なのですが、
かなり多くの方がこの計算をせずに、
物件を購入されているのが実態です。

良い投資をしていると思っていたら、
実はとても高値掴みしていたということが
最近よく見ます。


今回は、新築アパートを低利回りで
購入してしまっていた事例を紹介します。
(実際の事例です)


【新築アパート】
 
提案資料には、以下のような記載があります。

賃貸アパート事業計画書

■場所:大阪市内
■構造:木造 
■表面利回り:7.46%
 
一見すると、今時新築でかなりの利回りかと、
思われるかもしれません。

しかし注意書きに以下の記載があります。

※消費税および諸経費を控除した金額で
算出しています。



少し資料を読み解いていきます。           

■総事業費
 土地価格:3500万円
 建築費:3600万円(税抜)
 建築費消費税額:267万円
 事業費合計:7367万円

 外構・地盤工事:200万円
 諸経費:950万円
 総事業費用:8517万円

■満室想定家賃:530万円
■ランニングコスト:90万円

上記情報をもとに計算すると、
確かに「消費税および諸経費を控除した金額」で
表面利回りを求めると、

 530万円/(3500+3600)=7.46%

となります。

でもこれっていったい、
何の意味のある数字なんでしょうか?
 
 
お客様は、中古物件でよい利回りのものがなく、
新築で7.46%あればかなり良いと思われて
購入されておりました。
 
 
実際のFCRを求めてみましょう。

NOI=530-90=440万円

FCR=NOI/総投資額

   =440/(8517)

   =5.17% ※ただし空室損失を考慮せず


いかがでしょうか。

表面利回り7.46%で購入していると思いきや、
そこには利回り計算に必要な数値が入っていなく、
正確に計算すると、

真の利回りFCRは5.17%しかない

ということがわかります。

※仮に表面利回り的な求め方で、
満室想定家賃530万円を物件価格で割った時の、
表面利回りモドキは以下の通りです。

(一般的な中古物件の仲介取引では、
 物件価格の7%が諸経費ですので、
 それにならった近似値を出します)

530万円/(8517万円/1.07)=6.66%


このように、純収益(NOI)と
あらゆる費用を含んだ投資総額を求めて、
真の利回りであるFCRを計算しなければ、
子供だましの数字のトリックに騙されるということです。
 
※これは建築請負業の観点からすれば良くある話です。
「あこがれの一戸建てが坪38万円で手に入ります!」
というような広告をよく目にしますが、
よくよく見ると、給排水工事や外構工事など、
建物として存在するために必要な項目を抜いて
一部分である建築工事部分の価格のみを表示して、
安いように見せているわけです。
 
となれば、不動産投資においても、
「利回り10%ですが給排水配管や電気設備、
外構部分は除いた時の利回りです!」
といっているに等しく、投資としてみた場合、
全く意味ありませんし訳が分かりません。


ヒートアップして長くなりましたので、
次回は実際に融資を含めた収支を見てみます。


本日は以上です。

大和財託株式会社 藤原正明


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