皆様こんにちわ

我々の伝えたいことをお話すれば限がないのですが、

短くまとめて書き込みたいと思います。短くならないかも…

従って、お話しは一方的になりますが、他にもいろんな選択肢がありますのでご了承くださいませ。

さて、「長期優良住宅化リフォーム」ってご存知でしょうか？

既存住宅の耐震性・耐久性を向上させるのは基本ですが、

同時に長期優良住宅で求められる性能を付加するというもの。

地震対策や永く住むためだけでなく、再販・再流通を可能にし、財産として価値の高いものになり「お金」を生みだすこともできる

というものです。

行政で行われている耐震診断・耐震補強工事も地震に備える大切な工事ですが、

前述のリフォームの意味合いが全く似て非なるもの。

今、その「財産として価値がたかいもの」とはどういうものなのかが、はっきり見えるようになりました。

それは、公的移住・住みかえ支援機構のマイホーム借り上げ制度です。

これは、住宅を資産化し、国の資金をもとに最大終身にわたって借上げる仕組みです。新築・既築に関わらず、住宅を売却しなくても、いつでもキャッシュ化できることを背景に住宅の資産価値を担保する新時代のサービスです。

これにより、自宅を売却することなく、住み替えや老後の資金として活用することができます。

ただし借上げ条件が、

◆50歳以上の方のマイホームで、一定の耐震・劣化対策が確保されていること

となっており、一定の・・・・では、まさしく長期優良住宅化リフォームが重要となってきます。

マイホーム借り上げ制度が開発された背景には、

「人生85年」といわれる長寿命時代という社会背景が重要なキーになるのですが、

現在も日本人の中には「いったん家を買ったらそこに住み続けるもの」と漠然と考え、私もそうですがそういう意識が根強いと思います。

ところが、定年後20年以上あるといわれる「人生」では、子育てを終えたので田舎暮らしがしたい・歩ける距離に何でもある都心や駅の近くに・高齢者施設に移るためetc・・・・と、人生では最低1回は住まいが変わるという住み替えニーズが大変多くあるのです。

しかし、住みかえを実現するには先立つものは「お金」ですが、

65歳以上の財産構成の4割が金融資産といわれ、6割が住宅や宅地となっており、

全資産の6割を占める住宅では、

単に住むところとしてだけではなく、老後を支える財産として重要な意味を持ちます。

現在のお住まいに住み続ける選択肢も当然ありますし、それでもいいわけですが、修繕費にコストがかかりすぎる。

売却の選択では、築20年以上の家は価値がゼロ→土地代だけ　地価が高い地域では売った方が良い場合もありますが、基本的に売却は二束三文。

賃貸を選択した場合、貸家・アパートの賃料の2DK程度の小さな部屋でも月賃料＝5万～7万程度なので

3LDKの庭付き一戸建てなら、少なくても8万円で貸せる（※平均賃料86,000円）し、賃料変動が少ないのも安心の一つ。

仮に8万円で、1年で約100万円。10年で1,000万円の収入が見込めるのです。

このように、移住・住みかえ制度は、マイホームを資産として効率的に活用することで、ゆとり住居のための住まいを取得することが可能、さらに住みかえ先のお金の用立ては、機構住みかえ支援ローンが適用でき、移住・住みかえ支援制度の終身にわたる賃料でローン返済に充てることも可能なのです。

さらに新築の場合、長期優良住宅なら50歳未満の方でも「マイホーム借上げ制度」が利用可能になるのです。

購入時に「移住・住みかえ支援適合証明書」を発行し、50歳という利用年齢の制限を撤廃すると同時に、借上げ時の建物診断を省略もしくは簡素化するもの。

さらに、購入時に新ローン「家賃返済特約付フラット35」が誕生しました。

20代～30代の世代は今の給料では厳しい・将来も支払っていけるのだろうかと不安を抱いているかたが多く、また価値のないものは買わない傾向があります。

家賃返済特約付フラット35の住宅ローンは、返済が難しくなったとき、その住宅を公的移住・住みかえ支援に貸して債務を完済、その後マイホームは自分の資産として残り、競売や自己破産を避ける特約付ローンです。

また、借上げの賃料についてですが、標準的な住宅の場合は25年で価値がほぼゼロ。

長期優良住宅の耐用年数は75年～100年。

まだ50年以上価値を維持できます。

仮にその時点で借上げてもらい月賃料が6万円にしかならなくても、

6万円×12か月×50年＝3,600万円の収入が入ってくることになります。

まとめとなりますが、

既存住宅の場合「長い人生に合わせて住宅を長持ちするようにリフォームする」ということは、そこに長く住むためだけではなく、財産として価値の高いものにすることによって、住みかえを可能にする「お金」を生みだせるようにすることにつながり、

新築の場合、長期優良住宅のように十分に寿命がある住宅については、いつでも公的機関に借上げてもらえ、死ぬまで一定の賃料が支払われるということを、取得した時点で保証することにより、これこそが長期優良住宅の資産価値が「見える化」されれた！といえると思います。

我々が提唱する長期優良住宅先導事業で採択された設計基準で建てると、標準的な住宅と比べても建築費はほぼ変わらず建てるとができ、ハウスメーカーの建物と比べても取得しやすいものとなっております。

このように長期優良住宅を取得するということは高い合理性があり、このことを1人でも多くの住宅を取得する方、地域の建築会社様に理解してもらうことが我々に課せられた使命だと思っております。