「不動産コンサルの毎日」BLOG

相続サポート、不動産売却、不動産投資分析、空室対策、相続サポート、ライフコンサル(FP)など、日々のコンサル徒然日記。


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相談事例【想定していた金額の半分以下だった不動産】
~ビックリ!!時価価格(今売ったらいくらか)知らなかったばかりに・・~


横浜市内の旧分譲地内に、母が一人でお住いだった実家がある。

「母が、施設に入っており、誰も利用しないので売却したい」

こんなご相談がありました。



最近、このよなご相談が増えていますし、またこのような空き家が
増えており、社会問題にもなっています。



地図上で見ると南道路の約50坪の整形地、近隣の相場から見ると、
坪40~万円あたりで取引もあるようだ。

相談者も、少なくとも、築50年超の平屋建物解体費を除いても、
1500万円位になると算段されていたようで、母の介護費用にも
充てる目的で売却処分を考えた。



不動産会社に電話やネットで無料査定をすると、1500万円位の
金額を言われ、それを元に、売却資金の使用使途を思い描いて
しまう訳です。



実際には



老朽して、再利用が困難な平屋の住宅に





2mを超える東傾斜に沿った大谷石の旧い擁壁が敷地を
めぐらせています。また、この地域は最小面積限度規制が
125㎡に設定されており、敷地の分割をするという選択肢
も選べません。



現状のままでは

土地として注文住宅を検討する一般の方にも、一括して土地を
買ってもらう業者にも、価値が「0」(=利用できない)である。


以前ブログ「売るに売れない不動産」



全ての擁壁をやり直し、建物を解体しなければ利用価値は見出せ
ない訳で、それらにかかる費用を概算約700万円とすると、


現状での不動産価値は、

(相場)1500万円-700万円 =800万円

さらに、業者に買い取ってもらうとなると500万円位が妥当?




これが、現実として直面するケースは、意外と多いのです。



増える空き家、時期が来たら現金に換えるつもりでも、
きちんと換金想定額を知っているのと、知らないのでは、


大きな違いです。



不動産=資産  ですが、

その資産がいくらに変わるのか?
現実を把握しておく必要があります。



また、売却するにあたり、施設に入られたお母様が売却の
意思表示が出来るかどうかも、売却するタイミングとしては
重要です。意思表示が出来ないと、後見人を選任したり、
売却の許可決定をもらったりと、公的な手続きが必要になる。

(後見人の必要性詳細については、改めて)



売る売らないにかかわらず、親の財産(=資産)一覧を
作成し、把握しておくことをお勧めしています。


【財産目録】



一度、書き出して財産総額を出してみてください。

遺言書くにも、どうやって遺すかも、相続が発生した時にも
これ1枚の作成からスタートです。



おしまい
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【毎月定例の無料不動産相談会】

毎月、かながわ各地を回っていますが、どこの相談会でも多くの相談は、相続、贈与、借地、売却の順ですね。


また、最近では相続相談のなかで、親が入院、意思表示が出来なくなってきたことをキッカケに、相談会に足を運ぶ人も増えています。


今年の定期相談会は、これで終了。

残すは、相談室で開催します
税理士、不動産相続支援コンサルタント
による12月11日(木)の無料相談会です。12月11日(木)  無料相談会詳細はこちら


年末年始に、ご家族で集まる前に
問題を整理することも大事です。



おしまい




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今週は、ご相談案件が多かったです。
一般のご相談が3件、コンサル事業を始めたいという埼玉の不動産業者様、宅建協会のある支部青年部から、業者向けに「凱旋セミナー」をやらないかという件、またah社のビジネスセミナーの12月の2回目も申し込み好評だったようで、来年2月に第3回目をやることに。(2月24日予定)

そういえば、前職の会長からの突然の携帯コールもあり、何か協業できたら良いなと思っています。
この仕事も、少しづつ認知されてきたかなぁ~

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【個別無料相談会受付開始しました!】
①13時~ ○
②14時~ ○
③15時~ ○
④16時~ 予約済    ⇒詳細はこちらより お問い合わせ045-309-6115
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「売るに売れない不動産」

定期的に開催している不動産相談室かながわの無料個別相談会で相談員をしていると、相談内容の中で「どうやって売却したらよいか?」というご相談が多い。



今年の1月~10月で179件の相談内容内訳です。
一番多いのは、相続関係、次いで借地関係、そして「売却相談」です。

その中でも、地方の土地であったり、山林であったり、調整区域、未接道、農家分家で、家が建てられなかったり、制限が厳しかったりと、簡単に「売るに売れない」不動産のお話が結構多いのです。いま、相談を受けているのが、熱海、伊東、富山県魚津市。


いい時代に、とりあえず買っておこうと買った別荘用地、不動産は価値が下がらないからと買っておいたはよいが、結局何も利用しないまま、気がついたら二束三文の土地になっている訳で。

ほとんどの相談者が
「もう、手離れが出来ればタダでいいので処分したい!」と。


相続上の不動産評価額、固定資産税の評価額があるにしても、買い手がいないことには「換金」ができず、その不動産の価値は「0」円ということ、そして一生持ち続けなければならない訳で。行政だって、必要のない土地まで引き取ってくれませんからね。


「タダでも、売れない(貰い手がいない)」
不動産全国にたくさんありますね、相続財産で子供たちもいらないでしょうね。
どちらにせよ、生前のうちに何らか手立てを考えて整理をお手伝い出来ればと思っていますが、なかなか難しいです。


利用してない不動産は、換金出来るうちに「現金」にしておくことがいいですね。





おしまい












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