賃貸管理会社の役員が実践する不動産投資術

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TVMは、“Time Value of Money”の略で、

貨幣の時間的価値を意味します。

次回以降に“NPV”や“IRR”をお伝えする予定ですが、
その前にファイナンスにおいて基本となる

「貨幣の時間価値」という概念を知っておく必要があります。

なぜならば、TVMを考えていなければ、
IRRなどの指標の理解ができないからです。

TVMは非常にシンプルで、

皆さんもなんとなく気づいていることです。

たとえば、私が皆さんに100万円をあげると仮定します。
では、その100万円を今すぐか、それとも1年後に

100万円もらうかの選択肢があった場合、どうしますか?

 

大抵の方は今の100万円をもらうと答えるでしょう。

それは、以下の3つを感覚的に考えているからです。

 

①インフレ
昔100円で買えた缶ジュースの今の価格は130円です。

将来は150円になるかもしれません。

 

100円で買えるものが、将来は150円出さないと買えないならば、

将来の100円は今よりも価値がないことを意味します。

 

②不確実性(リスク)
1年後にもらえるお金の約束は、企業や金融機関の

破綻によって不履行になるかもしれません。

 

お金をもらえるという契約書を

無くしてしまうなんてこともあるかもしれません。

 

他にもお金を受け取るはずの自分が、

お金をもらう前に死んでしまうかもしれません。

 

③機会損失
今のお金は、投資することができます。

単に銀行の定期預金に預けていてもお金は増えます。

 

同じお金でも今ではなく将来受け取ることは、

このような投資機会を失うことになります。

 

つまり、同じ100万円でも、今の100万円の方が、
1年後の100万円よりも価値があるということです。

 

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それでは、新築の区分所有で考えてみたいと思います。

 

たとえば、大阪の中心部の好立地で、

デザイン周辺環境も良く、

すぐに入居者が決まるような物件があったとします。


数字を気にせず、好き嫌いなどの直感で考えれば、
買いたくなる物件かもしれません。

しかし、1Kの25㎡で、価格が1500万円の物件を

フルローンで購入して、利回り5%台であれば、

投資としては不適格な物件になるでしょう。

反対に周辺環境が悪くて

ボロボロの区分物件ならどうでしょうか。

 

直感や好き嫌いで考えれば、
とても買える物件ではないかもしれません。


しかしながら、ターゲットを捉えると賃貸需要があって、

利回りも取れるのであれば話は変りますよね。


つまり、投資と考えれば、そういった物件が

正解だったりしますし、リフォームなどでも同じです。

部屋をリノベーションして、

お洒落な内装に変えれば入居付けはしやすいでしょう。


ただそこで、そもそもの目的を思い出してください。

投資とは、将来の資本を増加させるために、

現在の資本を投じているということです。

投下した費用に対する効果を数値で考えなければ、
経営や投資ではありません。それは、単なる趣味です。

そして数字できちんと判断される方は、

高すぎる物件を買わされたり、必要のないリフォームや

高額なリフォームなどで騙されることはないでしょう。

では、数字で判断するには、どうすればいいのか。

それは、次回からの指標・利回りシリーズの

第2弾でお伝えしていきます。

 

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投資とは、将来の資本を増やすために

現在の資本を効果的に運用することです。

これを不動産投資(賃貸経営)で考えてみると
物件にNOI改善などの
資本を投じて、

将来のキャッシュフローを増やすことです。

そして、この投資を実行するためには、
根拠となる数値分析が必要となります。

ただ不動産投資(賃貸経営)で失敗している方は、
必ずと言っていいほど数値分析していません。

 

仮に何かしらの数値を見ていたとしても

正確な数値でもありません。

ハウスメーカーが提案するありえない数字の

計算書を見てアパート経営を始めて

失敗しているオーナーはたくさんいます。

物件を買うときは、
「直感」や「好き嫌い」
など感情だけで購入すると大抵失敗します。

もちろん 直感、経験、感性などを

軽視しているわけではありません。


感性が優れていたり、

運が良ければ成功することもあります。

でもそれは、
誰でも同じように
成功できるわけではありません。


また、その感性を他の人に伝えるのは

非常に難しいと思います。

しかし、誰もが同じやり方や指標を使えれば

不動産投資で成功する可能性は飛躍的にUPします。

なぜならば、不動産投資で失敗している方は、

数字を見て判断していない人が多いからです。

もちろん、入居者目線で「これはどうなのか」など、
感性で考えるというのも大切ですが、
それも物件の価格や建築プラン次第となります。

 

長くなったので、その事例については次回お伝えします。

 

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