賃貸管理会社の役員が実践する不動産投資術

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マンションやアパートの入口付近に

「入居者募集中」という看板が貼っていますよね。


仲介会社名(または管理会社名)と電話番号が

記載されている看板といえばイメージできると思います。


現地の募集看板は、

非常に効率のよい広告になります。


なぜならば、「看板を見ました」 との

問い合わせがあった時点で、基本的にその立地や

環境に対し、既に『OK』を出しているからです。


もし現地に不満があったとしたら、

わざわざ電話などしてきません。


そして、空き部屋の状況と

賃貸条件が希望に近いと、「内見」に繋がります。


したがって、現地の募集看板は効果が高い広告なので

積極的に掲示したいのですが、

すべてのオーナーさんが快諾してくれるわけでもありません。


本来は「1日でも早く入居者を決めたい」という点について、

募集を請け負う賃貸管理会社(または仲介会社)と

オーナーさんとでは利害が一致します。


しかし、ずっと『募集中』と、告知することで、

「ご近所の手前、ちょっと体裁が…」 という理由から、

看板の掲示を望まないオーナーさんもおられます。


確かに何ヶ月間も「入居者募集中」の看板が出ていると、

「ずっと空いている」イメージを持たれてしまうので、

世間体が悪いと感じるオーナーさんの心情も理解できます。


一方、そんな気遣も一切無縁のケースもあります。

それは、複数社の募集看板がペタペタと掲示している物件です。


こうなってくると果たして「効果あるの?」と、言いたくなります。

効果がないとは言い切れませんが、

見栄えも悪いですし「すごく苦戦しているな」と、感じますよね。


また、決まってもずっと外さない「入居者募集中」の看板は

余計なトラブル(イメージ悪化など)を招きかねません。


つまり、空室が発生したら、

「看板掲示→部屋をすぐ決める→看板外す」、

このような仕組みを作ることで、イメージの悪化と

美観への支障を押さえることができます。


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今回は、最終到達点(目的)までの
考え方をお伝えします。

ただ、その前の準備段階として、
以下の3点を確認する必要があります。

まず1点目、現時点での
自己資金と年収、
そして、どこの金融機関でどのような物件なら
融資を受けられるのか。


次に2点目
、投資スタイルです。
不動産投資や賃貸経営にご自身が
どのくらいの時間や手間を費やせるかです。

これによって、管理手法も「自主管理」か、
「管理会社に任せる」のか決まってきます。


最後3点目は、最終到達点(目的)の
ポートフォリオを複数パターン
作成する。

ここまで準備することで、初めて
最終到達点(目的)までの道程を考ることができます。

たとえば、サラリーマンの方が、
現金で築35年の戸建賃貸物件を購入したとします。

購入後2年間、その物件から得られる
ATCF(税引後手残り)と給与の2割を貯蓄し、
それを頭金にして2件目の物件購入の予定を立てます。

購入予定の物件は、最終到達点に近づけるように
具体的に考えていきます。

物件2,000万円、NOI(営業純利益)150万円の
アパートを頭金500万円、金利2%、
20年のローンで取得するという感じです。


そして、そこで得られるATCF(税引後手残り)が
いくらなので、それを何年か貯蓄して、
さらに数年後に3件目の物件を取得する。

このようにキャッシュフローをベースに、
最終到達点(目的)まで考えていきます。

ただし、その時の景気動向などで、
不動産価格が上昇したり、
金融機関の融資条件も変わったりします。

その場合は、ご自身の計画が
前後することはあります。
ただ、あらかじめ、このように考えておけば、
ご自身の投資スタイルのブレを防ぐことができます。

つまり、最初に目的から逆算したPlan(計画)を練ることが、
不動産投資で成功するための秘訣だといえます。

 

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不動産投資で1番大切なことは、
目的を明確にすることです。

将来の年金不安から始める方、
仕事を辞めて不動産収入だけで生活したい方、
お小遣いが欲しい方など、様々です。

まずは、何のために不動産投資を始めようと思ったのか、
そこからスタートして考えないと、
物件を取得することが目的になってしまいます。

実はそのことが不動産投資で失敗する
最大の原因となります。

皆さんが不動産投資を始めた頃を思い出してください。
「生活を豊かにしたい」とか「老後の不安を解消したい」など、
何か理由があったはずです。

しかし、その目的を忘れてしまう方があまりにも多いので、
当社に不動産投資を始めたいと相談に来られた方には、
まず最初に目的から聞くようにしています。

目的を達成するためには、
①いくらの収入が必要なのか。
そしてその収入は、②いつまでに必要なのか。

この2点を考えてもらいます。

①②が、はっきりしていれば、
本来の目的にはそぐわない物件を
購入することはなくなります。


つまり、自分が本当に必要とする物件が
どんなものか見えてくるということです。

このプロセスを経ることで、ご自身の
最終到達点(目的)までの道程を考えることができます。
その考え方については、次回お伝えします。


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