不動産投資で必ず役立つ!!現役セミナー講師による"不動産投資の秘訣"を公開中!!

アセットイノベーション株式会社WEBマーケティング部
不動産セミナー講師
一棟不動産投資コンサルティング

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 お元気様です!! 

最近読んだ本をご紹介します!

最近読んだ本524〜526冊目!!

 

 






524冊目

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小林会長からオススメ頂いた本です!

『不況に強い「不動産経営」50の戦略』

著:石原博光

 



〜中古物件のチェックポイント〜

・基本部分や外壁にひび割れはないか?

・建物は傾いていないか?

・床下の湿気や、シロアリなどに食べられていないか?

・屋根の状態は綺麗か?

・アスベストはないか?

・給水ポンプや浄化槽のポンプに故障はないか?

・汚水枡の状態は綺麗か?

・水漏れはないか?

・水道管が腐食していないか?

・エアコンは動くか?

・湿気で壁は痛んでないか?

 




〜隠れ負債をコントロールせよ〜

隠れ負債とは、今いる入居者が退去したあとのリフォーム費用のことです。

入居が長ければ長いほど、退去の費用はオーナー様の負担が増えます。

一部屋家賃6万円の部屋のリフォーム費用が30万円もかかった場合、回収するのに5ヶ月もかかってしまいます。

それが全ての部屋で起きた場合、CFはマイナスになります。

リスクヘッジとして、来るべきリフォームに対して自己資金を取っておくことと、賃貸借契約書を見て何年入居しているのか確認することが大切です。

 




〜いい管理会社の見極め方〜

管理会社の相場は賃料の5%と決まっていますが、地方に行くと7〜10%の管理会社も存在します。客付会社には2種類あり、管理会社が直接入居者を斡旋する”元付業者”と町の仲介屋が斡旋する”客付業者”が存在します。元付業者にはオーナー様からインセンティブをもらえることがあり、客付業者からは入居者の仲介手数料を折半してもらえることがあります。

AD(広告費用)をかけなければ入居者を決めることができない業者もいますので注意が必要です

 

 

〜空きテナントに入居者を呼び込む方法〜

方法としては、まず元付業者が周辺の客付業者に情報を流しているかの確認を行いました。

次にネットを通じて貸しテナントのテンポスバスターズというサイトに登録しました。

続いて、美容室、理容学校、塾本部、ドラッグストア本部弁当屋、フランチャイズの飲食店、歯科クリニックなどの連絡先をリストアップして、FAXを一斉に流しました。

FAXで流した内容は、街並みリポート、競合する同業種の数、駅の乗降者人数、エリアマーケティング、物件概要です。

さらに、内見の時にシャッターが閉まっていては困るので、学生に無料でテナントを貸し出してフリーマーケットを開いていただきました。

人の出入りなども確認できます。

 

*元付となる管理会社がこの戦略を持っているかが鍵ですおねがい

 

 





525冊目

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『元ギャル女子高生、資産7000万円のOL大家さんになる!』

著:奈湖ともこ

 

〜25歳、OL資産5棟、資産7000万円の道〜

22歳で2100万円のアパートを購入

公庫で金利2.1%15年融資

6部屋の1Rアパートです。

日本政策金融公庫は、国の機関で個人事業主や会社を作ったときに創業資金を支援してくれます。

基本的に確定申告2期分あれば審査に入れられます。

 

湘南エリアに2棟目を購入

1200万円

トラスト3.9%30年融資

戸建3LDK購入

トラストは共同担保で融資を組めるため、一棟目を担保に入れて融資を組みました。

 

3棟目は横浜鶴見区に再建築不可の物件を購入

650万円の戸建を現金購入

 

4棟目は2戸のアパートを購入

1680万円

トラスト3.9%30年融資

3戸目の戸建を共同担保に入れて購入しました。

 

5棟目は平成地区の戸建を購入

1300万円

トラスト3.9%30年融資

 

*不動産を購入する前に土地総合情報システムで土地の価格を調査する

 

 

〜建物の再調達原価が決め手〜

RC20年/平米

重量鉄骨18年/平米

軽量鉄骨15年/平米

木造15年/平米

 

*不動産を買い進める方法が勉強になります。

 

 

 




526冊目

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『初めての競売』

著:河野正法

 

〜世界経済と不動産の関係〜

現在、世界中で低金利策を導入している関係性から、世界中で不動産のミニバブルが起きています。

シンガポールでは不動産の利回りが3%を切っています。

原因はお金の投資先がないからです。

日本でも新築のマンションが利回り5%で購入されております。

1990年ころ新築マンションの売買は盛んに行われてきましたが、バブルがはじけた途端不動産の価値は下落して、破綻する人が続出しました。

このことから世界経済と不動産は密な関係にあることがわかります。

 

〜競売物件〜

民事執行法が改正され、一般の人でも購入がしやすい法にかわりました。

*昔はヤ◯ザや取り立てなども多く絡んでいたとのことです。

 

現在では、

引き渡し命令発令(無償で住んでいる占有者に引き渡しの宣告をして早急に引き落とし者に不動産を引き渡すことができる)や、

占有移転禁止の保全処置(いすわりつづける業者を退けるための法律)ができるようになりました。





 

〜お金がかかるのは入札機関と納付機関〜

買受申出保証額(売却価格の2割に相当する金額)を入札の際に必ず現金で用意する必要があります。

落札できたら、残りの残金を振り込みで支払う必要があります。

*入札期間は約1週間です

 





〜競売の流れ〜

⒈債務者(オーナー)がローンが払えず

⒉債権者(金融機関)が差し押さえ

⒊裁判所へ競売の申立

⒋裁判所が物件の現況をチェック

⒌裁判所が物件の公開入札落札を開始

⒍裁判所から債権者(金融機関)へ落札金を配当

 

 




〜売却の入札金額〜

売却価格が決まると入札金額が決まります。

入札金額=売却価格ー利益ーリフォームー諸経費ー仲介手数料

 

例)

564万円=1000万円ー200万円ー150万円ー50万円ー36万円

*564万円の現金が必要です。

 



 

【今日のドラッカー】

貢献の3つの領域

直接的な成果

価値への取り組み

人材の育成

 

*ドラッカー教授は、今ある仕事で相対的に重要性が変わると言っています。もちろん仕事が変われば、またこの3つの重要視はかわります。

やるべきことと求められていることをこの3つの中から選び、今の業務で一番求められていることを行うことが重要です。

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