Mr.中間省略(笑）福田龍介の３分間セミナー

私の故郷福島県でも大きな被害が発生しました。

大自然の脅威に備えて積み重ねてきた人間の叡智が無残にも破壊された姿を見て（電波を介してですが）言葉もありません。

一人でも多くの方が救出される事を祈るのみです。

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昨年５月以来の更新だ（コメント下さった方、アメンバー要請下さった方済みませんでした）。

その時の記事が、拙著「新・中間省略登記が図解でわかる本 」（住宅新報社刊）。がアマゾン１位を獲得したという報告だったが、ありがたいことに今も１位近辺を上下している。

お蔭さまで増刷も２回。

この手法をめぐる話題はまだまだ尽きないので、今後また更新していく。

今日はこれ↓だけ。

明日、三重県宅建協会で講演です。

新・中間省略登記 のフクダリーガルコントラクツ＆サービシス 代表司法書士福田龍介

→　「ヤキソバオヤジの『３年で１０倍』ブログ

→　「中間省略登記通信」

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「新・中間省略登記が図解でわかる本 」（住宅新報社刊）。

（この記事は「中間省略登記通信」 のものと同内容です）

前回は「脱稿しました」というご報告でしたが、無事３月末には刊行されました。

そして先週、なんとアマゾンのランキングで第１位を獲得してしまったのです。

「登記法」部門ですが。

カスタマーレビューも、既に５人もの方に書いて頂き、（しかも全員が☆５つ、つまり満点です）、本当に有難うございます。

この本は、私がブログ「中間省略登記通信」 を始め新聞・雑誌、そしてセミナーでこれまで発信してきた、「中間省略登記」についての情報の集大成です。

この本一冊あれば、初心者（あるいは懐疑派）から、上級者（あるいは推進派）まであらゆる方達の、中間省略登記に関する理解と問題解決の助けになると自負しています。

そして私のところに依頼して頂かなくても（それは本当は大変残念なのですが）、この本を十分理解して頂ければ安全に「新・中間省略登記」を実現する事ができるのです。

新・中間省略登記 のフクダリーガルコントラクツ＆サービシス 代表司法書士福田龍介

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「会社の設立・変更登記　その手続と書式の全て」 （日本実業出版社）が好評です（2009年7月　第４刷！、東京法務局相談窓口にも常備）。

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ダッコウしました！！　脱稿です。他の意味ではありません当然ですが。

何が？　「新・中間省略登記が図解で分かる本」（住宅新報社刊）です！

ようやく出ます。４月初旬から１０日頃までには全国の書店に並びます。

昨年夏の記事 を読むと「夏休み返上で書き上げる」なんて宣言してます。

遅れるにも程があるというものです（平井さんすみません）。

詳細はまた改めて。

新・中間省略登記 のフクダリーガルコントラクツ＆サービシス 代表司法書士福田龍介

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こんなにサボっているのにアクセスしてくださるみなさまそしてペタまで残してくださる皆様本当に有難うございます。

ご期待に（？）お答えして更新します。素面なので。

今朝我が事務所のメンバーに朝礼のネタとして出した問題です。

不動産をＡ→Ｂ→Ｃと順次売買する場合

そうですね中間省略登記の話になりそうですね。こういう取引は今度出す私の本では「中間者介在型取引」という呼び方になると思います。

でも今日はそこが本題ではなく瑕疵担保責任（民法５７０条）の話。

Ａ、Ｂ、Ｃそれぞれについて、①　宅建業者、②　宅建業者でない法人、③宅建業者でない個人だが事業として或いは事業のために不動産を売買する場合、④　宅建業者でない個人で、事業として或いは事業のために不動産を売買する場合以外、だった場合、瑕疵担保責任を排除あるいは緩和する事ができるでしょうかという問題です。

でもこれ全部の組み合わせを考えていたら大変な事になるだろうって？。

それに瑕疵担保責任は契約責任だから２当事者間で考えれば良く、何も３者登場させる必要はないだろうって？

おっしゃるとおりです。

ではＢが瑕疵担保責任を負いたくなくて（あるいは負えない事情があって）、Ａに対してＣに対する瑕疵担保責任を負ってくれと頼んでＡがそれを引き受けた場合、どうなるか。

答えはＡ、Ｂ、Ｃがそれぞれ①～④のどれなのかによって違って来るでしょうか。

そうでなきゃ場合分けしないだろうって？

おっしゃるとおりです。

さて、答えはまた次回。

・・・・いつになるかわからんだろうって？　

おっしゃるとおりです。

新・中間省略登記 のフクダリーガルコントラクツ＆サービシス 代表司法書士福田龍介

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昨日、江口正夫弁護士の「更新料」に関するセミナー（住宅新報社主催）に参加した。

大阪高裁で、住宅の賃貸借契約における「更新料」が「無効」とされた判決が出された。その他地裁レベルでも同様の判決が相次いでいる。

今後「大家さん」や賃貸業者、仲介業者は要注意である。

もちろん、この判決によって全ての建物賃貸借契約における「更新料」が無効とされるわけではないが、今回の訴え（過去５回分の更新料の返還請求）と同様の訴訟を提起されない様に、また提起されても勝てるような準備が必要となって来るであろう。

要は、「何か名目を付けてお金を頂きましょう」と言う安易な発想は通用しないという事である。金銭を受取る根拠と方法をきちんと突き詰めて法的に検討しておく必要があるということだ。

特に「消費者契約法」（Ｈ１３年施行）との関係は要注意である。今回の判決も民法上は問題ない（９０条＝公序良俗違反ではない）が、消費者契約法（１０条）により無効であるという判断である。

それにしても消費者庁の発足や民主党政権誕生など、ますます「消費者保護」への流れが強くなって行くが、それが行き過ぎない事を祈る。

今回、更新料返還の集団訴訟が提起される可能性も指摘されたが、この事が「過払い金返還訴訟」を彷彿とさせると感じたのは私だけではないであろう。

昨日のセミナーの質問者から、「更新料の内容に付いて説明しろなどと言う指導はされた事がないのに、晴天の霹靂だ」という不満の声が上がったのもあながち非難すべきとも言えないのではないだろうか。

判決の内容及び今後の対応について詳しくはまた改めて書きたいと思う。

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最近、新・中間省略登記を行ったが不動産取得税が課税されたという話をちらほらと聞くようになった（もちろん私の事務所が手掛けた案件ではない）。

私が前々から心配して、注意を呼びかけて来た事が現実のものになってしまった。

ご興味のある方はこちらをご覧下さい→「不動産取得税がかかった！？　 」（ブログ「中間省略登記通信」）

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新しい中間省略登記の本を鋭意執筆中です。

すみませんこちらをご参照下さい→「がりがり書いてます 」

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大変長らく中断し、失礼致しました。 

中断中も沢山の方にアクセスして頂き、本当に有難うございます。

今後は無理をせず（あと2つもブログを書いているので）、主に日頃気が付いたことを中心に事務所の若手や一般のお客様向けに役立ちそうな（但し「登記」というニッチな世界のネタで）書いていきます。

今日は「○○有限会社」（「特例有限会社」）は「○○株式会社」に移行させた方が良いのかどうか、について。

よく、有限会社というのはもう作れないのだから、貴重な存在になる、とか、イメージが、とかという話がありますが、ここではもう少し客観的で法律的な話をしたいと思いますが、面倒くさいので（笑）、先日あるお客様からのお問合せにお答えしたメールをそのまま転載します。

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ところで、特例有限会社から株式会社へ移行すべきかどうか（今更ですが）、これはやはり将来的に会社を成長・拡大させていくかどうかにかかっていると思います。
こじんまりとした経営を続けるのであれば、有限会社のままでよいと思います。特例有限会社であれば取締役の任期もありませんし、決算公告も不要というメリットがあるからです。
しかし、ビジネスを発展させ、規模を拡大して行くのであれば、株式会社に移行した方が良いと思います。特例有限会社のままでは株式公開やＭ＆Ａ（合併・分割による承継、株式交換・株式移転）も出来ないからです。

ですから、そろそろ活動を本格化しようという段になってから株式会社に移行してももちろん構わないわけです。

尚、株式会社に移行したとしても、現在の役員構成（取締役１名のみ）をすぐに変える必要はありませんし、任期も１０年まで延長可能です。いよいよ事業を拡大しようとする際に、機関設計を変更して取締役会を設置したり、監査役を置いたりすれば構いません。

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Ｋさん、こんな回答でご納得いただけたのでしょうか（結果的には移行しないことになりましたね）。

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【意義】

譲渡によるその種類の株式の取得について、会社の承認を要する旨の種類株式（２条１７号）。

会社が発行する株式の全てについて、その譲渡に会社の承認を要する旨を定める事が認められているが（株式の内容についての特別の定め、107条）、その他に種類株式としても譲渡制限株式が認められているということである。

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