港区虎ノ門の専門家集団「虎ノ門LLP」のブログ

かんぽの宿に関して、鑑定士協会の懲戒処分公告がきました。

すごく親切な内容でしたので、まとめてみます。

主な処分理由は

①内示額の変更に合理的な説明ができていない

　内示以降、対象不動産・依頼目的・価格の種類等の基本的変更が無いにもかかわらず、大幅に変更した

②重要な評価条件の非記載

　　　「雇用継続・事業譲渡」が前年評価・内示額から大幅減少の理由なのに、書いて無い

　　　また、この条件では「正常価格」ではない。

③事業収支で、収益還元法を、赤字という理由で手抜きした。

④実査日に署名鑑定士が実査していない

　　はんこを押さなかった鑑定士がいたので、代わりに押したが、実査してなかった。

⑤温泉権の評価に記載なし（草津、温泉モール）

⑥下請け業者が、元請け業者に評価書を書き換えられて、その内容を見ずに承認

⑦事実誤認、記載の誤り、整合性（地域要因、標準的使用など）

⑧最有効使用の判定と、評価手法の整合

⑨鑑定評価書に自署していない

⑩H18→H19に経済は回復過程にあったのに、評価額を大幅減額している。

⑪道路条件について説明ができていない

⑫市有地を含むが、条件に記載無い

⑬３箇所に分かれた不動産を、個別分析で１箇所に記載

⑭建物及びその敷地の最有効使用を前提とした鑑定評価手法を適用していない

⑮価格時点がおかしい

⑯合理的理由が無い観察減価

⑰法地減価をしたが、法地の割合が書いて無い

逆にこれらをクリアしていたならば、内示後に依頼者の言いなりで評価額を大幅に減額をしていたとしても、懲戒とはならなかった、ということなのだろうか？

こんな自体に陥らないようにしなくてはならないが、競売参考価格の附記のように、正常価格は変えずに、制約条件下での附記価格とすべきであったのだろう。

教訓

①大幅に変更しようという場合は、基本的条件を変える

②大幅に変更しようという場合は、評価条件を変える

　また、いつもの癖で安易に「正常価格」としない

③事業用物件で、赤字の場合でも、手抜きで収益還元法を省略しない

⑤温泉権には要注意

あと④～⑰はミスに近いものであり、日付と根拠と整合性に注意すべきという、あたりまえのこと。

　零細業者の私には、⑥は注意すべきだろうが、鑑定評価額と鑑定士の押印を別々にした、評価書サンプルを配布したのは、ほかでもない、鑑定協会である。

　ちなみに弊社の鑑定評価書は、評価額の改竄を防ぐために、鑑定評価額と書名捺印は１枚にしてある。これは大阪の暴言・暴力鑑定事務所にいたときに、バブルの頃に大阪の地上げ業者が評価額のところの紙だけすり替えて評価額を倍にしていた、という話しを聞いたからです。

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前回、「プロボノとは何ぞや？」的な記事を書きました。

今回は、最近の活動を書いてみたいと思います。

先週、グループで支援をさせていただいている、

SAVE　TAKATA様の代表者である松原さんとミーティングをしてまいりました。

　　　↓↓↓

　　　　

【一般社団法人　SAVE TAKATA】　→　http://savetakata.org/

SAVE TAKATA様は、東日本大震災で被災した、岩手県の陸前高田の復興支援をする団体さんです。

最初に支援のお話を聞いた時には、支援物資の手配やがれきの撤去を想像していました。

SAVE TAKATA様の活動の素晴らしいところは、

物資の手配やがれき撤去の様な、災害復旧をメインとしているのではなく、

（もちろん当初は復旧がメインだったと思いますが、、）

経済活動・市民活動の活性化を通じて、地域の自力による復興を目指しているところです。

たとえば、ボランティアと現地をコーディネートしたり、

活性化のためのイベントを企画したり、

あるいは、

町づくりの中で陸前高田に興味がある企業と現地をコーディネートしたり、

ニコニコ動画で陸前高田のサポーターチャンネルを作ったり（http://ch.nicovideo.jp/channel/savetakata ）

などなど

ボランティア活動を超えて、地域の復興が自律的・循環的に行われる社会機運を作り出すこと、

これを活動の目的にしているところが、実に先進的です。

いわゆる、ボランティアと社会起業の発想をミックスした様な活動の中で、

陸前高田の復興を実現しようというところに、深く感心し、支援をさせていただくことにしました。

しかし、当然のことながら、災害からの地域復興を究極的な目的としていることから、

SAVE TAKATA様の活動は、まだまだ長い上り坂の様な道のりです。

その辺のお話は、また次回、書きたいと思います。

（佐々木）

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ぶらり鑑定の旅、やすもと＠アプレイザルです。3ヶ月くらい前の青森の続きです。

岩手の奥州市というところに行きました。

奥州市は岩手県の南部にある、岩手第2の人口の市で、水沢市・江刺市・前沢町・丹沢町・衣川村と合併して2006年に誕生しました。（私個人としては奥州の一部を奥州市といっていて、センスの無い市名だと思いますけど・・・・）

さて、着いたのは夜、奥州市の中心、旧水沢市です。

歩道に光る石が埋め込まれているのか、ほのかに光って天の川のようになっていますが、歩行者は私だけ。

　

飲み屋街を通りましたが、ほとんど人は歩いていません。旧イオンと思われるショッピングセンターがありますが、中は・・・・・・・寂しい限りです。

　

さて、１泊4000円で朝食付という格安の宿に宿泊した朝、少し早起きして市内観光ランニングに出ました。

市内は武家屋敷が多く、ランニングにはもってこいです。

水沢三偉人というのがいて、高野長英 、後藤新平 、斎藤実 ですが、非常に地味。

これは記念館です。銅像があり、東京市長の頃の縁と思いますが、なぜか正力松太郎と並んでいます。どう考えても正力松太郎を偉人と呼ぶには抵抗があります。
　 　
　これが斉藤實です。よく知りません。
　

後藤新平の旧宅です。右は髙野長英の旧宅

　


日高小路は武家屋敷があり、落ち着いていて雰囲気のいい通りです。

　

そのまま水沢公園へ。

高野長英記念館と駒形神社
　

これまた斉藤實と後藤新平。銅像が多い町です。

　 　

武家屋敷と銅像に飽きたので、天文台へ。ここを１周して旅館に帰りました。

武家屋敷や資料館に行っても飽きてしまうので、この１時間のランニングで外を見るだけで充分でした。
　

実地調査の帰りにこんな公園がありました。奥州はもともと蝦夷の国ということで、アルテイです。

あまり整備がなされていないのか、人が足を踏み入れないのか、一面が雑草だらけです。

　

町は意外と整備されていて、ここに昔は何があった、という看板があちこちにあります。でも、これは土塀の一部だけで、後ろは駐車場でした。

大町商店街は立派な建物が多く、昔は相当栄えていたという面影が残っています。もちろん面影だけで、今はカ●臭いシャッター街です。

　
駅からメインの商店街を昼に歩きました。うーん、寂しい。

デパートの跡みたいな建物の前が広場になっていて、銅像が並んでいます。歩いている人より多いです。
　

その近くの飲み屋街の昼の姿。川の上に建物が建っています。飲み屋街は昼も人気がありません。夏なのになぜか気分が寒々しくなります。そう、建物が低くて、ネオンが上に無いので、光が降ってこないのですね。北の酒場通りはやっぱり寒い冬が似合います。
　

もう二度と来ないかも知れない水沢・・・さよなら
　


　高野長英は1853年にペリーが日本を脅しに来る16年前の1837年のモリソン号事件（友好的に来たアメリカ商船を武力で追い払った）で、幕府の異国船打払令 を批判し、その後に捕らえられています。アメリカの船舶に比べて日本の船があまりに貧弱で、武器も戦国時代から全く進歩していない日本と比べてはるかに強力であったことなど、アメリカやヨーロッパの実情を踏まえて、外国に抵抗しても無駄で、技術等を導入すべきと言っていたようです。それを反逆と見た幕府は、高野長英らの言うことには全く耳を貸さずに、何の準備もしていなかったので、案の定ペリーに屈服させられることとなります。

　現状を正しく分析して、想定される危機に対して対策を打っていないと、その危機が現実のものとなったときには、あたふたするだけで何もできないということです。原発が津波でやられてしまうと叫んでいた人たちの声は、まったく聞き入れられませんでした。今の日本の状況は幕末の幕府と似てますよね。

　ちなみに水沢はこの人の地盤です。水沢の街を見た限りでは、この人の地元への利益誘導が優れているようにはとても見えません。

ポスターは色あせています。

　高野長英や、関東大震災からの復興を指揮した後藤新平を輩出した街からの政治家として、それにふさわしい活躍をして欲しいものです。

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