おはようございます。大友です。


2/25（土）石田組さん主催セミナーのご紹介です。


木造耐火４階建という、特殊な建築をする石田組さん。

その特殊性から、今までは解決困難だった土地活用や、

不動産の問題を解決できることから、

東京大家塾では石田組さんを応援しています。

さて、その石田組さんが2/25（土）にセミナーを開催します。

▼お申し込みはこちら
https://pro.form-mailer.jp/fms/400cbca62095




「サラリーマン大家さんのアパート投資体験談」



東京大家塾の会員でもあるＳさん、

アパートを数棟所有するサラリーマン大家さんです。

そのＳさんが、都内で土地から取得して計画したアパートが

今年１月に完成しました。

東京大家塾でも12月に見学会を行いました。


Ｓさんが不動産投資の世界に入った最初は物件は、

新築ワンルーム投資。

この失敗体験から多くを学び、

今では複数棟のオーナーに成長しました。

そんなＳさんが、なぜ、土地からの新築投資をしたのか、

なぜ、この土地だったのか、

なぜ、木造耐火４階建にしたのか、

そのアパート投資術を全て公開します。


土地選定方法　～　事業計画　～　間取計画と

打合せを何度も重ねた完成迄の　ノウハウが満載です。

▼お申し込みはこちら
https://pro.form-mailer.jp/fms/400cbca62095




また、このセミナーでは建物の照明を担当された

株式会社ENPRO27（エンプロニーナナ）

空間プロデューサー　小川ゆかり氏が、

「明るくし過ぎないECO×ECOなライティング」

も講演。

明るくし過ぎないと、

言うことは、共用部の電気代を抑えることができます。

明るくし過ぎない

ことにより、建物の印象をよくすることもできます。

明るくし過ぎない

は、入居者の方へのエコロジーな心配りです。

照明の使い方等、今回の建物のコンセプトをお話しいただきます。


▼お申し込みはこちら
https://pro.form-mailer.jp/fms/400cbca62095



追伸

ワンポイント情報として

大手都市銀行の融資担当者から

今年の金利・景気動向をお話し頂きます。


僕は「ちょっとサービスしすぎではないの？」

と苦言したほどの内容で、

受講料3,000円です。


▼お申し込みはこちら
https://pro.form-mailer.jp/fms/400cbca62095

2月4日（土）午前11時に、テスト放送します。お時間ある人、USTREAMってどんなの？って人は、のぞきにきてください。 http://t.co/0chNDcL7

こんにちは。大友です。


ここのところ、アパート・マンション経営について、

考えていることがあります。


下りのエスカレーター状態になっている経営環境で、

下がらずに上ろうとする努力が、いつまで続けられるのか？


前回、その努力ができる人と、できない人について、お話しました。


すると、

「それでも将来のインフレが来ることを考えると
　持ち続けたほうがいいのではないですか？　　」

との意見をいただきました。


なるほど、たしかに、近い将来インフレが来ることは、

それなりに現実味があります。

インフレになると不動産の価格が上がります。

これは、間違いありません。


しかし、二つの疑問があります。


一つは、

「実務的に家賃を上げることが本当にできるのか？」

もう一つは、

「高くなったあなたの不動産を欲しがる人がいるのか？」

です。


まず、

「実務的に家賃を上げることが本当にできるのか？」

こちらについて、家賃を上げることは、法律上できます。

ところが、実務的には、二つの壁が立ちふさがります。

普通借家契約の壁と、管理会社の実務能力の壁です。


例えば、普通借家契約で入居している１０人の入居者と、

一気に交渉して家賃を上げるのは

管理会社の実務能力を超えます。

管理委託手数料の中ではできないでしょう。


また、ひょっとすると弁護士法違反だと、

仕事に困った弁護士が新しいビジネスチャンスとして、

乗り出してくる可能性もあります。


つまりは家賃を上げるのにもお金がかかるということです。


ただ、これらは、定期借家契約にしておくことで、

再契約のタイミングで大家さんが当事者として、

自ら交渉するのがベストでしょう。


もう一つ、

「高くなったあなたの不動産を欲しがる人がいるのか？」

です。

インフレになる前からずっと地価が下落している地域の不動産が、

そもそも世の中がインフレになったからといって

上がるのかは「？」ですし、買おうとしている人たちは、

そんな地域の不動産を買うくらいなら、

もっと値上がる地域の不動産を選ぶのではないでしょうか？


結局、インフレ時に高く売るには、

建物の美観維持や家賃・稼働率などを高くするしかありません。

でも、その努力は、

年々高いレベルで求められるようになるのです。


結局は、満室安定経営を実現するのに、

地価の下落や家賃相場の下落を上回る努力を続けていくのか、

そうした努力が少なくて済む物件に換えていくのか、

そもそも不動産にこだわる必要があるのか、

考えなくてはいけないのではないのです。


追伸

あなたの物件が努力が必要な地域なのか、

そうでない地域なのかを調べる方法も、

知ることができる講座があります。

▼バカにされない大家になる３ステップ講座
http://www.ooyajuku.com/first_seminar.html

この中で「定期借家契約」についても解説します。

大友です。こんにちは。

昨日、「満室経営の努力はいつまで報われるのか？」

との記事を書いて、

「空室率・家賃相場などの下落圧力」が強まるので、

「満室経営の努力」は、年々より多く求められることを、

お話しました。


こうした中で「努力ができる人」と「できない人」がいます。


どちらのほうが多いと思いますか？


そうですね。やはり、「努力ができる人」のほうが

圧倒的に少ないことでしょう。

なぜなら、副業的な大家さんが多いからです。

サラリーマン大家さんはもちろん

地主さんも本業と思っている人は、ほとんどいません。


となれば、大家同士の競争に勝てる見込みは、

十分にあります。

必要以上に悲観になることはありません。


また、通常以上の努力を求められるような地域に、

巨大資本のプロが参入することもないものです。


それでも、空室率上昇など、

自分ではコントロールできないことに、

いつまで、あらがうことができるのか、

考えてほしいのです。


特に、定年退職後の副業的なイメージでいて、

楽に儲かる大家ライフ♪

なんてスタンスでいては、

気力も体力も持たないことでしょう。


早いうちに立地の良いところ（海外含め）に移るのか、

そもそも不動産にこだわる必要があるのか、

じっくり考えてみてはいかがでしょうか。

PR：バカにされない大家になる３ステップ講座

http://www.ooyajuku.com/first_seminar.html

大友です。こんにちは。

先日、東京大家塾の会員さんの物件を見学にいってきました。


物件の価値を高く維持するように努力したが、

その努力は報われず空室が続くので、

いよいよ売却も検討に入れる、とのこと。


この大家さんは、満室のためのノウハウを、かなり実行しています。

うまくいくこともありますが、

その満室に必要な努力が、年々上昇しているのです。



「満室経営の努力はいつまで報われるのか？」

と考えてしまいました。


私の意見は、地域によると考えます。

地価の上下変動のある地域や安定した地域は、まだ大丈夫です。

しかし、地価の下落が続いている地域は、

相当の努力（時間と能力の投資）をしないと、

満室経営の実現は難しくなります。


なぜ「地価」を目安にしているのかというと、

その地域の人気は「地価」という数字で表されているからです。

（乱暴なのを承知でいっています）

この数字が下がり続けているのは、人気がない、つまり、

「住みたい」「事業の拠点にしたい」

と考える人が減っていることの表れです。


こうした地域でアパート経営をうまくやるには、

地価の下落による資産の目減り・空室率上昇・家賃下落の流れに逆らうだけの、

相当な努力、しかも継続した努力で対抗する必要があります。


あなたは、努力できる人ですか？

できない人ですか？


ほかにやりたいことがある人×ない人

年齢的に気力・体力のある人×ない人

アパート経営が楽しい人×苦痛な人


いろいろな条件で変わることと思います。


今年は、こうした選択を迫られる年になりそうです。



追伸

あなたの物件は、地価の変動のある地域か、

安定している地域か、下落し続けている地域か、

そして、その地域でアパート経営を続けていくべきか？

こうしたことも考える講座が、

▼バカにされない大家になる３ステップ講座
http://www.ooyajuku.com/first_seminar.html

です。


アパート経営について、

　１．コントロールできない部分（地価など）がどうなっているのか？
　２．それに逆らう方法にどんなことがあるのか？
　３．その対抗策を自分でやるべきかどうか？

この３ステップで、あなたが今後、

どのようにしたらいいかが見えるようになります。

次回は、2月10日（金）と24日（金）にあります。

どちらも同じ内容です。

今後、大家をどうしていこうか？　と
お悩みなら、一度ご参加をどうぞ。

▼バカにされない大家になる３ステップ講座
http://www.ooyajuku.com/first_seminar.html

あけましておめでとうございます。大友です。

今年の東京大家塾は、いろいろ変わります。

まずは、USTREAM放送を始めます。※一部の講座を除く

以前は

　カンタンそうで意外と難しいな、
　こういうことをしているより大家塾の中身を考えよう

だったのですが、今年は、

　もっと多くの人に東京大家塾の講座を知ってもらおう

を、優先させていきます。

遠くて受講できなかったり、

忙しくて受講できなかったり、

そういう方も受講できるようになります。

USTREAM東京大家塾　（パスワードは会員に通知）
http://www.ustream.tv/channel/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%A4%A7%E5%AE%B6%E5%A1%BE

あらかじめ、USTREAMに登録しておくと、放送開始の通知が届くようになります。

USTREAM
http://www.ustream.tv/ 

放送スケジュールなどは、改めてお知らせします！


PR：1/21（土）新春勉強会「どうなるアパマン経営２０１２ ｉｎ 渋谷」＋新年会
http://ameblo.jp/ooyakentei/entry-11088758246.html

おはようございます。大友です。


入居募集の繁忙期に備えて準備を進めてますか？


うちは管理会社の役割も果たしているのですが、

9月ごろからの取り組みが実ってきていて、

11月の契約件数は相当の数になりました。


とはいうものの、経営者側としては、

売上増と、人件費増・システム費増が相殺しているのに苦笑いなのですが、

大家さんにとっては良いことなので、

この客付強化の仕組みのシステム化に注力していきます！



さて、今回は空室対策のアドバイスに関連して、

「敷金をなしにするのに抵抗があります」

と言われることが多いことについてお話します。


空室対策の一環として、契約一時金を下げる方法があります。

具体的には礼金・敷金などのことです。


仲介会社のスタッフにヒアリングすると、

契約一時金の少ない物件を求める声が年々増えてきています。


この流れに逆らうことは、

空室を拡大していく原因となってしまいます。


それでも「敷金をなしにするのに抵抗がある」という大家さんは多いです。

気持ちは分かります。

が、具体的にどのようなリスクを嫌っているのでしょうか？


それは、主に、家賃滞納と夜逃げと原状回復費の請求についてです。


どれも、発生する可能性は十分にあり、損害予測が可能です。

そこで、敷金があることで損害を軽減することができるのです。


ただ、それぞれについて、別の方法でリスク管理できれば、

敷金を預かる必要はなくなります。


そのリスク管理の方法を例示しましょう。


１．家賃滞納→保証会社の利用

これは、もはや保証会社の利用に尽きます。

連帯保証人を不要として、手続きを簡略化できることも、

入居者にとって歓迎されます。

親は年金収入だけでは連帯保証人としてＮＧ！

といわれると、兄弟もいない、親戚づきあいもない、

そんな入居者は連帯保証を頼める人はいません。


問題は、保証料の負担が、契約一時金減少の流れに逆らうことです。

だからこそ、礼金・敷金などを減らすことで、

トータルの契約一時金を減らすことになります。

場合によっては、保証料を大家負担とすることも検討します。

保証会社の利用で一番得をするのは大家さんだからです。



今回はここまで。

次回は、夜逃げのリスク管理方法を紹介します。

ではまた！

10/1（土）清瀬市で、木造耐火構造の賃貸併用住宅の見学会を行いました。


このとき、参加者さんたちから質問をいろいろ受けました。

共通した質問としては、

　土地から購入して新築するような投資をしたい！

でした。


この手の話をしていると

　ちょっとズレてるんだよなあ

と、感じることが、よくあります。


そんなことを考えていたら、


知人のメルマガで「なるほど！」となりました。


★お金に恵まれる人

１．小さいお金は大切にして、大きいお金はあまり慎重にはならない人

２．入って来る予定で先に使わぬこと。
　　目算が狂うとすぐおかしくなります。入ってから使ってください。

３．入って来てから支払う約束をする人
　　「〇〇銀行から借入の話をしているから借入出来たら支払う」・・・はダメ。
　　その話は借りられてから話をする事。

参考ページはこちら


なるほど、不動産投資にも通じるところがあります。

恵まれないとは、具体的に、

　勉強したりセミナーにいったりした手間・暇・お金がムダに終わる。
　業者が味方にならない。プロの一押しで実現できる部分で先に進まない。

となります。


どうしたら良いのかというと、

１．　→土地が出たときに、すぐに買うかどうか決断できるように準備しておく。
２．　→銀行から借りられる前提で投資を考えない。先にどのくらい借りられるか確認しておく。
３．　→銀行から借りられたら買うとの前提で投資を考えない。業者は真剣になってくれない。

となります。



参考までに、プロである建売業者はどうしているのかというと、

・すぐに買う土地の条件を設定する
・どんな建物を建てるのか決めておく
・借り入れできる金額を把握しておく
・土地情報が出たときに、すぐに収支を試算して、
　数日程度で買う・買わないの判断をする

としています。


土地から新築投資したいのなら、こうした考え方で、

準備をしておく必要があります。


ではまた。