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2014-05-13 19:42:51

大規模修繕工事着工後に発見される想定外の不具合

テーマ:大規模修繕工事
分譲マンションでは、竣工後12年~15年毎に足場を架けて
大規模な修繕工事を行なうことが通例となっており、大規模修繕工事
と呼ばれています。

大規模修繕工事の本来の目的は、屋上の防水や外壁などの劣化した
部分を補修することで、見積や請負契約の工事内容もこれらの部分に
限られたものになっています。
もちろん、予定外の工事の発生に備えるために、予備費として工事金額
の3~5%程度の予備費が計上されることが一般的になっていますが、
工事に着工して足場が架けられた直後に全体の調査を行なった結果、
想定外の不具合が発見されたことにより、予備費をはるかに超える多額
の追加工事を行なわざるを得ない状況となってしまうケースが頻発して
います。

一回目の大規模修繕工事で、実際に発見される想定外の不具合には以下の
ようなものが多くなっています。

1)広範囲およぶ多量の外壁タイルの浮き
2)竣工図書に記された仕様と異なる、コンクリート躯体の目地やタイル伸縮目地
3)構造(耐震)スリットの不設置

1)の外壁タイルの多量な浮きは、外装仕上げの不具合ですから建物の
構造的な問題ではありませんが、タイルの剥落につながり人身事故に発展
する恐れがありますので、放置する事はできません。また、外壁タイルは
足場が架けられた状態でなければ、修繕することができない部分が多い
ため修繕を後回しにすることは現実的でありません。

2)の目地に関する不具合は、1)のタイル浮きの不具合の原因となって
いることが多いと考えられますが、1)の補修としてタイルを張り替える
場合には、目地の不具合についても合わせて対策しなければ、補修後の
外壁タイルが再び不具合を起こす原因となる可能性があります。

3)の構造(耐震)スリットの不設置とは、竣工図書に記された所定の部分
に設置されていないという状況です。
構造スリットは地震によって柱がせん断破壊することを防ぐために、柱と壁
の間に隙間を設け分離させるという考え方により設置されるものです。
構造スリットの不設置は、耐震性に大きく影響する場合がありますので、
深刻な不具合となることが少なくありません。

これらの不具合が発見された場合には、瑕疵担保責任期間の10年間を過ぎ
ている場合でも、分譲会社や施工会社に相談することにより、修繕費用の全部
または一部を負担してもらえるケースもありますので、専門家に相談される
ことをおすすめします。
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2014-03-02 08:58:48

セオリーを無視した施工

テーマ:大規模修繕工事
都内のマンションで大規模修繕工事に着手、足場を架け外壁の全面打診を行ったところ、
外壁タイルに相当量の浮きが発生していることが判明。

施工会社さんから提示された追加工事の見積もりが、何と数千万円にのぼるということで、
多目に確保したつもりの、予備費を含めても完全な予算オーバー。

補修方法の選定も含め今後の方向性について臨時総会を開催するも、設計・監理を受託
している管理会社さんと管理組合との間で、金額の大きさと責任の所在について紛糾。

降って湧いた災難に、途方に暮れ今後の方針を決めかねているという、管理組合の理事会
に参加してきました。

これ、第一回目の大規模修繕工事の典型的なリスクですね。

さくら事務所のセミナーで、取り上げたばかりのテーマです。

さて、現場を確認した上で、どのようにアドバイスする事になるのか、、?

理事会終了後、理事の方々と管理会社の方々に案内されて現場を確認すると、コンクリート
躯体の誘発目地やタイル伸縮目地の設置方法がバラバラで統一性がなく、セオリーが無視
された施工が散見されました。

どうやら、大量のタイル浮きの原因はセオリーを無視した目地の施工が原因となっている
ようです。

管理会社の技術者の方のお話しでは、このマンションの分譲会社の社内基準も満たして
いないことになります。

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2014-02-18 13:11:01

劣化診断の助成制度

テーマ:マンション管理
港区のマンション管理組合さんから、同区のマンション劣化診断助成制度
の利用を前提とした、さくら事務所のマンション管理組合向けサービス、
共用部分チェックのお申込みを頂きました。

マンションの劣化診断に関する助成制度について、東京都都市整備局の
ホームページで調べてみたところ、『東京都区市町村 住宅助成(融資)
制度の概要』
としてまとめられたページがありました。
港区の制度を利用可能な要件は以下のようなもので、意外にハードルが
低く利用しやすい制度であるという印象を受けました。

■利用可能な方:区内に存在する分譲マンションの管理組合、または賃貸
 マンションの経営者

■助成内容:劣化診断に要した費用の2分の1(上限50万円)

■建物や利用形態の要件:
□延べ面積の1/2以上が居住の用に供されていること
□総会の議決または区分所有者(人数)の1/2以上の賛成者がいること
□建築後5年以上経過していること

これまでにも、地方自治体の助成制度を利用したいという管理組合さんの
ご要望をお聞きすることは、度々ありましたがあまり積極的に活用されて
いる印象がありませんでした。

しかし、今回は管理会社の担当者さんによる手配もスムースで、トントン
拍子に劣化診断の実施に向けて計画が進んだようです。

今後は、こうした助成制度が積極的に活用され、多くのマンションで5年目
や10年目などの節目に定期点検が実施され、真に安心・安全なマンション
での生活を送れるようになる事が、さくら事務所の理念の実現につながり、
不動産コンサルタントとして望外の喜びであると考えます。

さくら事務所の理念
人と不動産のより幸せな関係を追求し、
   豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと です。
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