豊島区池袋の税理士 森 茂雄 の節税良法

個人・会社の財産を税金から守りましょう!


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税理士の森です。

いつもありがとうございます。

さて、今回は「一次相続で広大地に該当しなくても

二次相続で広大地になることも!?」についてお伝えします。

まず初めに「なぜ広大地にしたいのか」

理由は簡単、土地の評価が大幅に下がり、相続税が減額されるからです。

例えば、土地の面積500㎡、路線価20万円/㎡を例に説明しましょう。

 ○広大地評価をしなかった場合
 
  20万円×500㎡=1億円

 ○広大地評価をした場合
 
  20万円×500㎡×0.575=5,750万円

 ○評価額の差額 4,250万円

仮に相続税率を20%とすると850万円の節税になります。

すごいインパクトですよね。

次に広大地の要件ですが、ただ広いというだけではありません。

 ○地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であること

 ○開発行為を行うとした場合に道路・公園等の公共公益的施設用地の負担が

  必要であること
 
 (戸建住宅分譲用地として開発され、開発道路等の潰れ地が生じること)

 ○大規模工場用地に該当しないこと

 ○経済的に最も合理的な開発行為が中高層の集合住宅等の建築でないこと
 
 (最有効使用がいわゆるマンション適地等でないこと)

これらすべての要件を満たしたら広大地として評価できます。

ここでまず重要なことは、どこまでの面積で著しく広大と判定するかです。

これを「評価単位」といいます。

税務上の評価単位は、1画地の宅地ごととなっています。

1画地の宅地とは、利用の単位となっている1画地の宅地を指します。

必ずしも1筆の宅地とは限りません。

2筆以上の宅地が1評価単位となる場合もありますし、

1筆の宅地を別々に分けて評価することもあります。

例えば、1筆の土地にアパートが数棟あるときは、

原則として各棟の敷地ごと1評価単位とします。


それでは、私が実際に携わった案件をご紹介しましょう。

【資料】
 
 ○東京都23区内にある1筆の土地(面積500㎡)
 
 ○この土地の上にアパート3棟(敷地は各166㎡)
 
 ○土地、アパートともに父が所有
 
 ○相続人は母、子

【一次相続】
 
父の死亡により、母が土地、子がアパートを相続しました。

この時の相続税申告では、土地をアパート各棟の敷地ごと(各166㎡)に

分けて評価しました。

各棟ごとに分けると、著しく広大な土地にならず、広大地として

申告できませんでした。

しかし、母は配偶者の税額控除を使えたため、相続税の負担はありませんでした。

【二次相続】
 
父の死亡後、子は母からアパートの敷地を無償で借りていました。

5年後、母が死亡し二次相続となりました。

この時のアパート敷地の評価単位は一次相続と同じではありません。

母はアパート3棟の敷地一体を子に無償使用させていたので、

これを1評価単位と考えます。

その結果、この地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地となり

その他の広大地要件を満たしていたので、二次相続では広大地として

申告することができました。

このように一次相続で広大地に該当しなかったからといって

直ぐにあきらめないでください。

二次相続で広大地に該当することもあるのです。

最後に広大地は評価減が大きいため、“税務署と見解の相違”となることが

多々あります。

適用にあたっては慎重に判断してください。

 
【編集後記】

8月1日事務所の引っ越しを行いました。

新しい住所は、「豊島区南池袋2-19-2-204」です。

池袋駅までの距離が近くなっただけではなく、建物内も20階から2階へ。

1日の通勤時間が10分短縮されました。
 
この貴重な時間を有効に有効に使おうと思います。
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いつもありがとうございます。

今回は平成25年度の税制改正で創設された「所得拡大促進税制」について、

その上手な活用法をお伝えします。

「所得拡大促進税制」は、


○平成25年4月1日~28年3月31日に開始する期に

○青色申告である会社が

○国内従業員の給与を増やした場合

○法人税から支給増加額の10%(法人税の20%(大企業は10%)が限度)

を控除してくれる制度です。


ここでの注意点は、

○従業員の給料のみが対象で、役員やその親族への給料は対象にならないこと

○人員整理、退職勧奨など事業主都合の離職者がいる年度でも適用できること

○この制度は個人事業者にも適用されること


適用年は平成26年1月1日~平成28年12月31日までの各年です。


「給与を増やした」の要件は、

○基準年度と比較して給与支給増加額が基準年度給与支給額の5%以上

であること

○給与支給額が前年度と比較して増加していること

○従業員1人当たりの給与支給額が前年度と比較して増加していること

の3つです。


控除額を増やすためには、適用年度の給与支給額を増やすことは

もちろんですが、「基準年度」の給与支給額を減らせるのであれば、

減らしておくことも節税につながります。

「基準年度」は3月決算なら平成25年3月期、4月決算なら平成25年4月期、

以降ひと月遅れとなり、最後は2月決算なら平成26年2月期です。


例えば、9月決算の会社は、この制度の適用は平成26年9月期からで、

基準年度は平成25年9月期となります。

もし会社が中途採用を考えているのであれば、平成25年10月以降に採用し

給与を支給するほうが、基準年度給与支給額が上がらず、

控除額を多額にとれる可能性があるのです。

皆さんの会社がまだ基準年度の決算日を迎えていないのであれば、

基準年度の損益を予測しながら、なるべく給与の支給を来期に回すよう

工夫してください。



また、この制度は雇用促進税制(雇用者数が増加した場合の税額控除)との

選択適用となります。

雇用促進税制は、今回の税制改正で控除額が1人当たり20万円から40万円に

増額されました。

しかし、利便性は所得拡大促進税制の方が優れていると言えます。

まず、雇用促進税制は新設法人の設立年度は適用できず、

第2期目からであるのに対し、

所得拡大促進税制は平成25年4月以降に設立した会社でも

設立年度から受けられます。

その際には1期目の給与総額の70%を基準給与支給額として計算する

こととなります。

次に、雇用促進税制は適用年度開始後2月以内に雇用促進計画を提出し、

適用年度終了後2ヶ月以内に達成状況の確認を受けなければなりません。

所得拡大促進税制はこのような手続きが要らないのです。

最後に、雇用促進税制は適用年度とその前年度に事業主都合の離職者がいる

と受けられませんが、所得拡大促進税制は上記のとおり適用可能です。


「雇用促進税制」は民主党政権で、「所得拡大促進税制」はご存じのとおり

安倍政権で誕生しました。

政党カラーが出でいるようですね。


【編集後記】
 
先日、仙台の税理士さんのコラム『津波に流されなかった3つのモノ』を

読みました。

会社経営にとって本当に大切なことと思いましたので、ご紹介します。

 1.建物、機械、商品など資産は津波で流されても、

   借入金、買掛金、リース債務は流されない。


 2.流されなかった資産は保険。

   火災保険や地震保険以外にも、解約返戻金のあるタイプの生命保険が

   経営危機の防波堤になった。

 3.生命保険以外で、津波に流されなかった資産があるとすれば、

   それは「信用」と「絆」。

   貸借対照表には計上されない「信用」と「絆」という資産を

   どれだけ蓄えているかが重要だと思い知った。


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さて、今回は単発の税務相談案件から


「消費税の“怖い”“怖い”お話」


をお伝えします。


依頼者のご相談は、


「税務調査で消費税の計算に誤りが見つかり、本税40万円を納めました。


その後、加算税の通知が届いたのですが、その額が372万円でした。


これは正しい税額なのでしょうか?」


という内容です。


通常40万円の修正ですと、過少申告加算税は10%で4万円、


仮装、隠ぺいがあった場合の重加算税でも35%で14万円です。


ところが、確かに通知書には372万円と記載されています。


そこで、税務調査の経緯をお聞きすると、


○申告期限内に2,460万円の還付申告


○還付金が入金される前に税務調査


○税務調査で2,500万円の仕入税額控除が認められず、修正申告


○税金の負担は、当初申告の2,460万円を受取ったのであれば、


 修正申告で2,500万円を支払わなければならないが、


 会社は2,460万円を受け取っていないので、その差額40万円を支払う。


この案件の場合には、修正申告書の「差引納付税額」欄に


税務調査で指摘された2,500万円を記載します。


過少申告加算税はこの2,500万円に課税されるのです。


その計算は、修正額2,500万円の10%と50万円を超える金額にはさらに5%です。


2,500万円×10%+2,450万円×5%=3,725,000円


これと類似案件が国税不服審判所の裁決事例に公表されています。


○消費税を納める必要がない者(免税事業者)が還付申告を行った。


○後日、税務署の指摘で修正申告


○還付金は受け取っていないが、修正額に対する過少申告加算税の課税は適法


  http://www.kfs.go.jp/service/JP/84/02/index.html


怖いですね。


ところで、何故この会社は2,500万円も修正しなければならなく


なったと思いますか?


もしかしたら、これは税理士でも間違えるかもしれません。


○×1年 消費税の課税売上 1,200万円


○×2年 消費税の課税売上 900万円


○×3年 事業規模拡大に多額の仕入を行うが、5億円は在庫となる。


今回、修正となったのは×3年です。


消費税は、原則として2年前の課税売上が1,000万円以下か超かで納税義務を


判定します。


そして税計算は、原則としてその年に受け取った消費税から支払った消費税を


控除して計算します。


5億円の在庫も×3年に仕入れたものですから、通常はこれに対する消費税


2,500万円も×3年で控除可能です。


この会社もこれを控除して申告されました。


しかし、問題は×2年の課税売上が1,000万円以下で、×4年が免税年度となった


ことにあります。


5億円の在庫は×4年に売れると想定されます。


×4年でいくらで売れてようとも消費税を納める必要がないのです。


×3年では支払った消費税2,500万円を控除し、×4年で受け取った消費税を


納めず済む。


これを認めてしまうと租税回避に利用される恐れがあるため、


消費税法では×3年に支払った消費税の控除を認めていないのです。


これが今回の税務調査で指摘されたのです。


このミスの原因は、×3年の消費税申告書を作成する時に、


翌年のことを考慮しなかったことにあります。


もし私がこの案件に携わっていたらと思うと“怖い”ですね。


【編集後記】


先日、「山中伸弥先生に、人生とiPS細胞について聞いてみた」を読みました。


特に印象的だったのは、2点です。


○毎年数十億円もの血税を使わせていただいているのですから、


 成果を上げて社会に還元するという意識の高さ。


○山中教授の最大の課題は、期限付きで雇用している研究支援者180名を、


 10年単位できちんと雇用していけるか、


 さらには正社員として雇用していけるかだそうです。


 その一つの方法として、iPS細胞研究基金を創設して、


 一般の方々に支援を呼びかけていらっしゃいます。


 早速、私も下記ホームページから手続しました。


  http://www.cira.kyoto-u.ac.jp


 あっ、それと以前からiPS細胞の「i」が何故小文字なのか


 気になっていたのですが、この本で解決しました。


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豊島区池袋:税理士の森です。

いつもありがとうございます。


さて、今回は前回お伝えした「相続税の節税は取捨選択です」の続きです。

このメルマガからお読みの方や前回の内容を再読したい方は、

前号をご覧ください。


前回の(前提条件)
 
 被相続人:父
 
 相続財産:自宅の土地(200㎡)1億円

      預金        5,000万円

 相続人:母、長男

 ※土地の評価額は、母の相続(第2次相続)でも簡便的に同額とします。

 
父の相続(第1次相続)で母が自宅の土地を取得し、

小規模宅地の減額特例を受け、

相続税を先延ばしにすることは【よく】あります。


しかし、第2次相続では前回のメルマガ【分割案1】のように、

600万円の相続税を負担しなければなりません。


これを減らす一つの方法は、小規模宅地の減額特例の適用を再検討することです。


一人暮らしとなった母の土地について、第2次相続で小規模宅地の減額特例を

受けるためには、長男が同居するか、別居でも母死亡前3年以内に持ち家に

住んでいないことが条件となります。


長男が今までどおり自らの持ち家に住んでいたら、第2次相続では小規模宅地の

減額特例を受けられません。


ところが、最近では長男がそのまま状況でも小規模宅地の減額特例を受けられる

ケースがあります。


それは、母が【終身利用権付き】の有料老人ホームに入所するケースです。

居住していた建物を離れて有料老人ホームに入所した場合には、

生活の拠点を有料老人ホームに移したと考えられ、

それまで住んでいた自宅の敷地は居住用宅地でなくなります。


そこで、母の自宅を他人に貸し付けるのです。

この貸し付けにより、それまでの居住用宅地から事業用宅地に代わり、

小規模宅地の減額特例:200㎡まで50%減が受けられるのです。

自宅の土地は、「1億円×50%=5,000万円」となり、

相続財産が5,000万円も減額されるのです。


平成22年4月1日以降の相続から小規模宅地の減額特例に

大幅な制限が加わっています。

それまで減額対象となっていた土地も、特例を受けられない可能性があります。


皆さんも、この特例を有効に活用し、相続税対策をしてくださいね。

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豊島区池袋・税理士の森です。


いつもありがとうございます。


さて、今回は「相続税の節税は取捨選択です」をお伝えします。


日本では核家族化が進み、父と母は実家で2人暮らし、


子供は別のところで所帯を持つ、そんな家庭をよく見かけます。


そこで、このような家庭で相続が起きた時の注意点をお伝えします。


(前提条件)


 被相続人:父


 相続財産:自宅の土地(200㎡)1億円


        預金      5,000万円

 

 相続人:母、長男

 

 小規模宅地の減額特例:母が自宅の土地を相続した場合には、


                課税対象額が時価の20%となります。


                長男は別の場所で居宅を有しているため、


                この特例は受けられません。


 なお、特例の適用要件の説明は、ここでは割愛します。


 実際に適用する場合には、弊所又は顧問税理士にご確認ください。


 それでは、次の【分割案】ごとに相続税を比較してみましょう。


【分割案1】自宅の土地→すべて母、 預金→長男


  母 :土地 1億円×20%=2,000万円


  長男:預金 5,000万円


  課税対象額が基礎控除※7,000万円以下のため、相続税は課税されません。
 
  ※5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

 
  ここで考えておかなければならないことがあります。


  それは、次に控えている母の相続(二次相続)です。


  二次相続では、長男は母名義になっている自宅の土地1億円を取得します。
 
  これに対する相続税は、現行法で計算すると600万円となります。
 
  (1億円-基礎控除6,000万円)×20%-200万円=600万円
 
  2回分の相続税は600万円です。


【分割案2】自宅の土地→母70%、長男30%、 預金→長男


  母 :土地7,000万円×20%=1,400万円


  長男:土地 3,000万円


      預金 5,000万円

 

  この場合の相続税は、母は配偶者控除※があるため0円、長男は221万円です。

 
  ※配偶者の取得財産額が1億6,000万円以下であれば、配偶者控除により

 

   相続税の負担はありません。

 

  その後の二次相続では、長男は土地7,000万円を取得します。

 

  この財産に対する相続税は100万円です。
 
  (7,000万円-6,000万円)×10%=100万円
 
  2回分の相続税は321万円と、【分割案1】より大幅に減少します。


【分割案3】自宅の土地→母70%、長男30%、 預金→母


  母 :土地 7,000万円×20%=1,400万円


     預金 5,000万円


  長男:土地 3,000万円


  この場合の相続税は、母は【分割案2】と同様、配偶者控除があるため0円、


  長男は【分割案2】より取得財産が減ったため83万円です。


  その後の二次相続では、長男は土地7,000万円と預金5,000万円を取得します。 
 
  これに対する相続税は1,100万円です。
 
  (1億2,000万円-6,000万円)×30%-700万円=1,100万円
 
  2回分の相続税は1,183万円と大幅に増加しますが、


  敢えてこの【分割案3】を選択することもあります。


  その代表は、芸能界でよくニュースとなる「年の差婚」と


  若くして伴侶を亡くした場合です。


  いずれも、父の相続から母の相続まで時間に余裕がある【はず】です。


  その間に母が取得した預金を毎年々々贈与し、相続財産を減らすのです。


  母が死亡した時に土地7,000万円だけになれば、相続税は100万円となります。


  2回分の相続税は183万円と全く違った展開になるのです。


相続税を節税するには、それぞれの家族の状況に合った遺産分割を


しなければなりません。


『これ』と決まった分け方はないのです。


いくつものパターンを基に相続税を計算し、


その中から最も良い方法を選ぶのです。


私もこのアメブロを書くのに、10パターン計算しました。


計算していくうちにその家庭に合った節税方法が見えてくるのです。


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