不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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朝から雨風共に強い一日です・・・。

こんな日は第1回債権者会議の日のことを思い出します・・・。


数年前の10月10日・・・。

会社を整理しようと思った私は、取引先(債権者)の方々を集めて会議を開きました。


その日もちょうどこんな天気。

朝から雨風の強い一日でした・・・。

10月10日ですから、時期的にもほとんど今日と変わりません。


社内で経営陣3人で待機していると、続々と債権者がやってきます。


初めて経験した世間の厳しさ・・・。

挫折・・・。

人間の弱さ・・・。

裏切り・・・。

思い通りに行かないことへの苛立ち・・・。

家に帰らずやけになって遊びほうける毎日・・・。

激怒した妻・・・。

泣いた両親・・・。

吐いた暴言・・・。

応援してくれた仲間・・・。


全てはこの雨と共に脳裏に焼きついています。


私は雨男である。

桜密会(オフ会)も雨で中止になった。

第1回目の密会も雨だった・・・。


雨の日は良かれ悪かれ何かが起こる・・・。


この債権者会議の帰り道・・・

当時、生意気に乗り回していたベンツが水没した。


びしょ濡れになって帰宅すると、ネコがドアガードをいたずらしてかけてしまい中に入れず、鍵屋さんを呼んで開錠してもらった。

家に入れた時は日付が変わっていた。

こんな最悪な一日ってホントにあるものだと思った。


今日も色々と出来事があった。

ある人に嫌な思いをさせてしまった。

全ては私の責任・・・。

そんなつもりはないのにそうしてしまう自分が嫌だ。


この出来事を自分への戒めとしてブログに記しておこう!


雨の日は良かれ悪かれ何かが起こる・・・。

今日の雨は良い雨なのか悪い雨なのか・・・。

明日になるまで分からない。


でも・・・

一日は終わっていくんですよね・・・。

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まだ若かりし頃・・・。


世の中にはどうして金券ショップがあるのだろうと不思議だった。

だって、商品券・首都高の回数券・テレホンカード・航空券・登記印紙・収入印紙・切手などなど・・・どうして売るの?

安く売るなら自分で使ったほうが特なのに。

別に期限があるわけでもなし・・・

使うときまで持っていて必要なときに使えばいいのに!


お金


ところがですよ・・・


自分で会社経営してみたときに、初めて金券ショップの有り難さに気付いたわけですよ。

( ̄▽ ̄) ニヤ


例えば、海外旅行に行きたくなった

大量に首都高速の回数券(今はもうありません)を購入します。

もちろん会社のお金です(笑)

勘定科目は「旅費交通費」。

立派な経費です(^^)


それを金券ショップで売り払って現金化。


あれ?


旅費が捻出できたぢゃないか

(((;゜д゜))))))ガクガクブルブル

こんな事言ってしまっていいのか?


こんな事していたから経営に失敗したのでしょうね

今となっては後悔です・・・。

あぁ… _| ̄|○))


当時は、黒字経営で法人税をたくさん取られるなら使ったほうが得とばかりにこんなことばかりやっていました


皆さんは真似しないように!

見栄を張らずに堅実経営が一番ですね。


それが会社や人への信用にもつながるのですからね。


当時の私はどうしようもない

( ̄○ ̄)ア( ̄о ̄)ホ!

でしたね・・・。


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↑「B」と言う言葉が好きでした(謎)

気になる方はこちら!

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12月に入りさすがに寒くなってきました。

寒くなると毎年思い出します。


会社を失ったことを・・・。


その年の10月に債権者会議を開き、それから12月まで3回開きました。


その年の大晦日。

何をするわけでもなく、誰もいなくなった会社に自分一人でいました。


色々なことが頭を過ぎります・・・。


大変だった立ち上げの頃。

深夜まで仕事をしていたこと。

皆で楽しく笑ったこと。


ボーっと一日中思い出していました。

もうここで仕事をすることもなくなるんだなぁ・・・と。


夕方、突然会社の電話が鳴りました。


「○○です!」

「あっ!?・・・・・。」


電話の主は今の社長でした。


「ココにいると思ったんだよ。気持ち分かるよ・・・。色々と想い出あるだろうし。」


ホントに嬉しい電話でした。


妻は少しでも家計の足しになればと翌日の元旦から仕事。

私も2日から次の仕事の準備。


しかし、一度失敗をした人間をそう簡単に社会は受け入れてくれない・・・。


徐々に貯蓄が無くなっていく・・・。


全財産が3万円 を切る・・・。

誰にも言えない・・・。


振り返ってみるとこの経験が私にとっては非常にプラスでした。

お金の大切さ、家族の大切さが身に染みて分かりました。



昨日、一通の”喪中ハガキ”が自宅に届いていました。

差出人は、元年収2,000万円もあった某大手企業の方。


リストラされご自宅を売却後、家族5人で賃貸マンションに引っ越すも、職がなく家賃が払えず退去。

一家離散。

差出人の住所は、都内某所の”コーポ○○”となっていました。


アパートで一人寂しく生活しているのでしょうか・・・。

年を取ってからのこの生活は、結構厳しいのではないかと察します。



今更ながら、自分は若いうちの失敗で良かったと思う今日この頃。

少々無理をしても平気なのは若い頃だけ。

(四十目前隊ですから・・・笑)

年取ってからの失敗は大変でしょうね・・・。


一度、どん底まで落ちた人間は強くなれるのです

( ̄▽ ̄) ニヤ


人間は失敗を経験したほうが良いのです・・・。

失敗すれば頭でっかちの人間にならない。


”場の微妙な空気”だけは経験を積むしかない。


今では、木の根っこかじってでも生きて行ける自信があります(笑)


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↑人生って山あり谷あり・・・でもこれが楽しい!

平坦な人生は先が見えてしまってつまらなく感じる私なのです。

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私は会社経営に失敗したとき、たくさんの裁判を経験しました。

もちろん訴えられた方(被告)ですよ(笑)


支払い出来なくなった請負代金の請求事件がほとんどでした。

中には過払い金を返せなどと言う訳の分からない裁判も経験しました。


簡易裁判

【簡易裁判の判決文】


正直言って被告と言われ裁判所に行くのは格好の悪いものです。

廊下で債権者たちに会うと、

あぁ… _| ̄|○))

カッコ悪ぅ・・・。


請負代金請求事件

【請負代金請求事件】


もちろん全て敗訴。

当たり前ですよね!

だって支払うべきお金が支払えない状態になったのですから誰がどう見ても100%勝てるわけがありません。


裁判にかけてきた全債権者が勝訴でした。


我が国日本は法治国家です。

法治国家である以上強制回収は許されず、裁判上の手続きを経て債権は回収するのです。


しかし・・・

勝訴した債権者は請負代金を回収できたのでしょうか?

答えは1円も私から回収できていません。


裁判に勝訴するのと代金が回収出来るのとは全く違うのです。

勝訴したのですから「回収できる権利」はあります。

ところが当の債務者(当時の私)に返済能力がなければ回収は出来ません。

資産は全て金融機関の根抵当権が設定されていました。

他に差押(預金や給与、動産)すると言っても事実上不可能に近いものがあります。

(詳細は控えさせていただきます(((( ´,,_ゝ`)))) ププッ)

最低限の生活の出来るお金も法律で差押ができなくなっています。

最悪は自己破産してしまったらどんなに強い勝訴状も全くの役立たずです。


勝訴したのに回収できない!?

腹の立った債権者・・・。


「殺すぞ!いい加減払え~!!!!!」

脅迫罪になります。


(x_x) ☆\( ̄ ̄*)バシッバコ~ン!( - -)/☆(*_*)

殴ったら傷害罪です。


では私を裁判にかけた債権者達はどうなったのでしょうか?

手間暇とお金がかかっただけ・・・。

一番儲かったのは弁護士さんです(笑)


大企業であれば回収出来ないと分かっていても、経理上損金扱いにするためや株主等に回収できない理由を説明するために裁判をせざるを得ないのでしょうが、個人事業主の方々は良く考えてから裁判をしましょう。


返済能力のない企業相手に裁判をかけたところで「勝訴」はあるでしょうが「回収」は出来ないのです。


私も逆の立場で回収できない資金も当時はありました。

会社やってれば多かれ少なかれこのような事はあるものです。

相手が意図的(計画倒産)にやったものであれば許しませんが、一生懸命やって力尽きて行く企業だってたくさんあるのです。

そんな時、私は回収を諦めました。

相手に返済能力もないのに裁判やって、時間とお金を使って無駄な神経を使い、一番大切な仕事にまで影響を与えてしまう・・・。

そんな事やっているのなら仕事に集中してその分稼いでいたほうが余程効率が良いからです。


商取引は常にリスクが伴うものです。

それを見抜く力も経営能力の一部なのではないのでしょうか・・・。

倒産前の企業には何かしらの兆候があるものです・・・振り返ってみるとですが・・・。

危ないと思った段階で手を引けば良いだけの事です。


裁判は相手を良く見てかけましょう!


それでもお金の問題ではなく自分はアイツを(o_△_)oギャフンと言わせたい。

アイツを懲らしめたい。

痛めつけたい・・・。

と言う方は別でしょうが・・・。

最後に

「裁判は正義が勝つとは限らない」

これも重要ですね(^^)


こんな経験をしている私は危ない企業がすぐに見分けられるようになってしまいました。

何事も経験です・・・(((( ´,,_ゝ`)))) ププッ


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↑決して借金を踏み倒せ!回収は諦めろ!と言う意味で書いているのではありませんのでご理解を。

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今でこそ競売物件を仕事として扱う事もある私ですが、仕事として扱う前に自分が先に競売を経験してしまった貴重な不動産屋の私です(笑)

私の手元に残っている1通の書類・・・。


強制競売開始決定


(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル

これ・・・送られてきた時はビビリました^^;


昨日も競売物件の調査を6件ほど行いました。

しかし逆の立場になると経験者だけに心痛むものがあります・・・。

私もいきなりこんな書類が届いてなんとも言えない恐怖感を抱きましたから。


チョット当時の様子をお話します。

ある日執行官が来ました。

色々と噂で聞いていたのが、差し押さえる財産に「赤紙」を貼られると言う事。

でも実際はそんな事はありませんでした(笑)

執行官は淡々と調査を進めていきます。

もっと冷酷な情けのかけらもないお方が来るかと思いきや意外と普通の人でした。

撮影をしたり尋問を受けたり間取りを書いたりとごくごく普通の会話・・・。


入札の期間が決定するとたくさんの知らない人が物件を見に来たり写真撮影をしたり・・・。

当時は何してるんだろうと思っていましたが、入札しようとしている人達だったのですね!

今逆の仕事をするようになって良く分かりました(^。^)


ズバリ私のこの経験!

今の仕事に非常に役立っています。

競売前の任意売却 には特に強烈に役立てていますね(^。^)


資産を失う事は皆さん非常に恐いのです・・・。

そんな時に、

「私は経験者です!でも今こうして人並みにきちんと生活していますよ。」

と言う言葉が債務者にとっては安心に繋がるようですね。

それに、債権者がどのような動きをしてくるのかが手に取るように分かるのです。

だって自分がやられてきて痛い目にあっているのですから忘れたくても忘れられません(笑)


また、この記事 に書いたように当時は家賃を3ヶ月も滞納していた私・・・。

その他にも他の債権者から頻繁に支払い督促が来ます。

この経験を活かし、今では支払い督促のプロです(笑)

これも当時自分が苦し紛れに言っていた言葉と同じ事を債務者が言うからです。

次に出てくる言葉や行動が読めてしまうんですね(笑)


正に「経験に勝るものは無し」ですね!


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↑でも当時は辛かった・・・。

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「腎臓売って金払え!」

一時有名になった某商工ローンの取立て文句ですね。


実は過去にココから私2度ほどお金借りました(笑)

以前の会社の経営に行き詰ったときに・・・。

興味津々ですか?

どんな様子か知りたいですか?

お話しましょう(笑)


まずは電話1本でその日のうちに会社に現金を即持ってきます(笑)

私は200万円を2回借りました。

金利はナント29%・・・。

借り入れ時に返済日までの金利分はあらかじめ差し引かれます。


金銭消費貸借契約書


これはその契約書です。


THE根保証


「金弐百萬円也」と漢数字で書かされます。

根保証です・・・(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル


そして・・・

借りた直後に現金を持ってきた担当者とポラロイドカメラにて一緒に写真撮影(笑)

嘘みたいなお話ですが本当です。

確実に手渡ししたと言う証拠と担当者の不正(持ち逃げ)を防ぐために撮影するようです。

中には商工ローン会社を騙す悪質な企業もあるそうです。

しかし、気分的にはまるで犯罪者になったようでした^^;


以下、契約前の会話・・・。


現金を持参するのはごく普通の青年。

「でもこれ延滞とかになったら恐いお方が取り立てに来るんでしょ?(笑)」

「いっいえ!!ご融資から回収まで全て私が・・・。」

(絶対に違いますよね・・・。)


2ヵ月後・・・。

返済の日です。


「今日返済にお伺いしますが・・・?」

「わざわざお越しいただかなくても・・・振込みで結構ですよ。」

「いえいえ。お持ちします。」


これただ単に私の個人的な興味本位です。

商工ローンってどんな所?

中で働いている方々はどんな人?

と言うのが非常に気になっていたので会社を見てみたいが為に返済に行きました(笑)

ニュース沙汰になった商工ローンの会社に対して興味津々だったのです。

ひと目見たいと・・・(笑)


確かビルの4階か5階でした。

こんにちは~!

と入ると・・・。

”ギロッ”と数人の男性が振り返りました・・・。

(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル


どうぞと通された隣には奥様の肩にもたれかかってようやく立っている男性が・・・。

取り立て?

暴力?

(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル

(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル

まさか・・・こんな所であり得ませんね(笑)

きっと精神的に参ってしまっていたのでしょうね。

債務の返済が滞っているような感じでした。


無事返済が終わっていい勉強になったなぁと・・・。

独特の雰囲気でしたね!

後から分かったのですが来社する方々は皆、返済が遅れている方々のようです。

自分もそう思われたらしく最初は鋭い視線で睨まれてしまいました(笑)


で、無事返済も終わると優良見込み客に変わります(爆)

そりゃそうですよね!

お金貸して金利で稼いできちんと返済してもらえたらお得意様です。


頻繁に電話が来ます^^;

「今月いかがですか・・・?」

「いくら貸してくれるのぉ?」

「前回と同じ200万までなら今日にでもお持ちしますよ~。」

「200万?1000万円今日持ってきてくれるならすぐ借りるよ(笑)」

「1000万円はチョット・・・。」

と言う感じで冗談を言ってからかってました^^;


とまぁこんな感じで2度ほど利用した訳ですが、私は確実に返済できる目処が立っていたから借りたのです。

資金繰り上やむを得なく・・・

返済する目処がないのに借りるのは絶対にするべきではありません!


その後、担当者がコロコロと代わり会社がなくなった後も私の携帯に電話が来ていました。

あまりにもしつこいので

「仕事中に携帯にかけないで下さい!!!!!」

と言ったらピタリとかかって来なくなりました(笑)

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↑これもまたいい経験、いい勉強になりました!


行徳 峰史
商工ローン借りてはいけない
宮本 孝, 中島 みなみ
続・商工ローン 借りてはいけない

この2冊は借りる前に読んでいたので借りるにあたって特に不安はありませんでした。

若いって恐いもの知らずですね・・・。

今の私だったら・・・

(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル

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シイナさん が内容証明について記事にしていたので、私の手元にある内容証明書を初公開。


内容証明


迫力あります?


ただし・・・。


シイナさんのこの記事 と確実に違うのは、

シイナさんは送った側。

私は、受け取った側と言うことです(笑)


あぁ… _| ̄|○))


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↑家賃ではありません^^;

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「私はその逆・・・。生きたいの・・・。」

ある女性が言った言葉・・・。


多額の借金を抱えてしまった私は、「死」を選択した方が楽だろうなぁ・・・なんて半分冗談で考えたこともありました。


事の次第を全て知っているある女性と食事をしたときのこと・・・。


「いやぁ~たまに死んじまった方が楽かなぁなんて・・・考えるときあるよ・・・。」


すると、彼女は微笑みながら、

「ふ~ん。私はその逆・・・。生きたいの・・・。」

「・・・。えっ!?」

「私、白血病なの・・・。今は落ち着いてるけどいつ再発するか分からない・・・。」

「・・・・・・・・・・・。」


常に明るく振舞い、白血病だったなんて気付きませんでした・・・。

彼女は結婚間近。

「彼氏は・・・。知ってるの?そのこと・・・。」

「うん。全部話した。それでも結婚したいって・・・。一緒に頑張ろうって・・・。」


なんて私は馬鹿な人間だったのでしょう・・・。

自分勝手で何も考えていない。

恥ずかしくなりました・・・。

彼女は、病気と闘いながら必死に生きているのに・・・。


貴女のおかげで私は今、楽しい人生を送っています。

大事な事を気付かせてくれてありがとうございました。


大分前のある夜の出来事でした。


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↑毎日、お弁当を作ってくれていた妻に”ごめんね・・・”と心の中で呟きました・・・

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公正証書とは・・・?


一言で言うと、

「契約の成立や一定の事実を、公証人が実際に体験したり、または当事者から聞いて、それに基づいて公証人が作成する書類」

です。


金銭の支払いに関しては、公正証書にしておけば、裁判等の面倒な手続き無しに、いきなり強制執行できます。

この公正証書は、公証役場 で作成します。


公正証書


そうです・・・。

画像は私の手元に残っている「公正証書」です・・・。

当時を思い出します・・・。

麹町の公証役場 に行きました・・・。


資金繰りが厳しくなり、取引先の1社が債務に関して公正証書の作成を求めてきました。

そうしないと資材の納入をストップすると言うのです(泣)

資材ストップ=建築不可能=引渡しができない・・・。

お客様に迷惑をかけるのだけは嫌だったので、泣く泣く公正証書の作成に踏み切ったのでした。


しかし、これを作成する事によりいきなり強制執行が可能となってしまうのです・・。

預貯金の差押さえや財産の差押さえ(競売)等が、裁判の過程を踏まずにいきなりされてしまいます。

リスクはありましたが・・・仕方がありません。


そして・・・

後に、この「公正証書」の恐さを私は経験するのです・・・。


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↑本物見たいですか・・・?(笑)

 これはまだ序の口・・・このコーナーはもっと凄くなっていきます!

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松本先生 から、下記のようなありがたいコメントをいただきました・・・。


人様から冒険的な人生に踏み出したと言われますが、本当に深いですね。
奥様がついてきてくれたのが素晴らしいです。

うちの家内も年収激減の議員になるとき、大病を患ったとき(治療中なので過去形はおかしいか)、散々文句を言いつつ一緒にいてくれます。


そこで・・・。

当時を振り返ってみました・・・。


会社経営に失敗をして、どうしようかと彷徨っている時に、今の社長から、

「一緒に不動産屋をやらないか?」

とお誘いを受けました。


しかし、当時はフルコミッションでした。

固定給はゼロ、完全歩合制・・・。

そうなのです、自分で契約を取らない限りは給料が無いのです・・・(涙)

しかも、初めて踏み込む未知の世界・・・。

更には、知らない土地・・・。

地名も知らなきゃ道も分からない・・・。

走っている電車の線すら知らない・・・。


妻は、私の性格を知っているため何も言いませんでした。

しかし、猛反対されたのは妻の母。

「会社に勤めたら・・・。」

と、何度も言われました。


そりゃそうですよね・・・。

自分のかわいい娘に大変な思いをさせたくないだろうし、いつお金が入ってくるのか分からない仕事に不安もあるでしょう。

しかし、私の意思は固かった(笑)

「誰に何と言われようと自分の考えは変わりません!やります!」

と、言って不動産という世界に入ったのです・・・。

決めた後は、

「うちの〇〇(妻の名前)よろしくね・・・。頑張って!」

と、応援をしてくれました。

大変、理解のあるお母さんです。感謝してます。


もうひとつ理由がありました。

経営に失敗したときの借金です。

どう計算しても、会社勤めをしていたら返済できません(爆)

給料制は毎月の給料が決められてしまいますが、フルコミッションは稼げるお金の上限が無い。

そう、私にはその道しか無かったのです・・・。


しかし、現実はそんなに甘くありません・・・。

聞いた事もない社名・・・。

実績も何もない会社・・・。

「お宅どこ?いつからやってる会社?」

と、世間からは冷たい視線が・・・。

そして、こうなってしまった のです・・・(笑)


途中で、逃げようと思ったこともありましたよ^^;

妻と離婚して、自己破産して、安いアパートに引っ越して、好きなバス釣りのお店で働いて生活したら気楽だろうなぁ・・・なんて良く考えていました。

人間って楽な方に逃げたがるのかも知れませんね・・・(笑)


ただし、そのときに心の中では、

一度やると決めたんだから最後まで頑張ろう!

途中でやめるなら最初からやらなきゃいいんだ!

この二つをずっと思っていました。


松本先生!

思い出させていただきました(笑)

あの頃を・・・。

同い年の市議会議員さんなんて素晴らしい!

益々のご繁栄をお祈りいたします。


素晴らしい奥様をいつまでも大切に・・・。

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