不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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前回 は法定相続について記事にしてみましたが、家族に暴力をふるったり、相続に関して不正な利益を得ようとして不法な行為をした者に対しても相続させる事は、正義公平の観点から見たら妥当ではありません。


極端ですが、実親を殺した子供に相続権を与えてもいいのでしょうか?


そこで、相続人に一定の重大な非行がある場合、民法では刑法等で罰することとは別に、相続人としての資格を失わせる事にしています(民法891条)。


これを「相続欠格」と言います。


次のいずれかに該当する者は相続人になる事は出来ません。


1.故意に被相続人または相続について先順位もしくは同順位にあたる者を死亡させ、または死亡させようとしたため、刑に処せられた者


2.被相続人が殺されたことを知りながら、それを告訴、告発しなかった者


3.詐欺または強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をしたり、これを取り消したり、変更することを妨げた者。あるいは詐欺または強迫により、被相続人に相続に関する遺言をさせ、これを取り消させ、または変更させた者


4.被相続人の遺言を偽造したり、変造したり、破棄したり、隠匿した者


これらのうちひとつでも該当した場合は、法律上当然に相続人から除外されます。特に裁判所の決定等の手続きは必要ありません。



次に、相続欠格ほどの重大な事由はないが、相続人に対して自分の財産を相続させるのは、極めて不本意だという場合があると思います。


「勘当(かんどう)」と言う制度が昔は親子の縁を断ち切る方法として認められていましたが、法律上はこの制度はもうありません(言葉としては残っていますが・・・笑)。


「お前のようなバカ息子には財産は相続させない!」


と言うような制度を「相続廃除」と言います。

家庭裁判所の審判によって、あらかじめその相続人の相続権を失わせる制度のことです(民法892条)。


「相続廃除」の原因となるのは次の二つです。


1.被相続人に対する虐待もしくは重大な侮辱


2.著しい非行


相続廃除は、「現代版の勘当」と言ったところでしょうかね・・・笑


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↑悪いことはいけませんね・・・。

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民法では、相続人になれる人の範囲をきちんと定めています。

「配偶相続人」「血族相続人」です。


「配偶相続人」とは、配偶者のこと。夫から見た妻、妻から見た夫のことですね。

「血族相続人」とは、文字通り血族関係者のことを言いますが、何人もいますのでその範囲が問題です。

民法では、範囲を”子”や”孫”(直系卑属・・・ちょっけいひぞく)”父母”、”祖父母”(直系尊属・・・ちょっけいそんぞく)”兄弟姉妹”と定めています。

したがって、被相続人のおじやおば、いとこが相続人になることはあり得ません。


では、気になる相続の順位は?


配偶者は常に相続人となります(民法890条)。

では内縁の妻は?

これは残念ながら相続権はありません。

正式な婚姻届が出されている夫婦に限ります。

逆に言えば、どんなに仲が悪かろうとまたは、婚姻届を出してから1日しか経っていなくても正式な夫婦であれば相続権があるということですね(((( ´,,_ゝ`)))) ププッ


「血族相続人」の順位は次の通りです。


・第1順位・・・子(民法887条1項)

子が数人いるときは同順位で相続します。

養子も実子とまったく同じです。


・第2順位・・・直系尊属(民法889条1項1号)

親等の近い者が優先される。

被相続人の祖父母は、父母のいずれかが存在すれば相続人になることはない(同号但書)


・第3順位・・・兄弟姉妹(民法889条1項2号)

兄弟姉妹が数人いるときは同順位で相続します。


このように、配偶者は常に相続人となり、「血族相続人」には順位が定められています。

「血族相続人」は、上の順位の者がいるときは、下の順位の血族に相続権はありません。

(例)

被相続人に子がいる場合は、血族相続人の中では第1順位の子のみが相続人となり、第2順位の父母や祖父母、第3順位の兄弟姉妹には相続権はない。

したがって、相続人となることができるのは配偶者(常に相続人)と子である。


では気になる相続分はどうなっているのでしょうか?


被相続人が、各相続人の相続分を指定したり、この指定を第三者に委託しない限り、相続分は民法の規定に従うことになります(民法900条)

これを「法定相続分」と言います。


【法定相続分】


①配偶者と子が相続人のとき

配偶者が2分の1、子が2分の1となる。

子が数人いる場合はその2分の1を頭割りする。

嫡出子(ちゃくしゅつし・・・法律上の夫婦の間に生まれた子)非嫡出子(ひちゃくしゅつし・・・婚姻外で生まれた子。例えば愛人との間に生まれた子)とが存在する場合は、非嫡出子の相続分は嫡出子の相続分の半分となる。


(例)遺産額6,000万円、子3人と配偶者が相続人の場合

配偶者と子の場合

妻・・・6,000万円×2分の1=3,000万円

長男・・・6,000万円×2分の1×3分の1=1,000万円

長女・・・(上記計算に同じ)=1,000万円

次男・・・(上記計算に同じ)=1,000万円


②配偶者と直系尊属が相続人のとき

配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1となる。

同順位の直系尊属が2人いる(父母)場合は均等割りとなる。


(例)遺産額6,000万円、直系尊属2人と配偶者が相続人の場合

配偶者と直系尊属の場合

妻・・・6,000万円×3分の2=4,000万円

父・・・6,000万円×3分の1×2分の1=1,000万円

母・・・(上記計算に同じ)=1,000万円


③配偶者と兄弟姉妹が相続人のとき

配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1となる。

兄弟姉妹が数人いるときはその4分の1を頭割りする。

兄弟姉妹の中に被相続人から見て父母を同じくする兄弟姉妹(全血兄弟姉妹)父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹(半血兄弟姉妹)がいるときは、半血兄弟の相続分は全血兄弟の半分となるように計算する(民法900条4号但書)


(例)遺産額6,000万円、兄弟姉妹2人と配偶者が相続人の場合

配偶者と兄弟姉妹の場合

妻・・・6,000万円×4分の3=4,500万円

兄・・・6,000万円×4分の1×2分の1=750万円

妹・・・(上記計算に同じ)=750万円


以上、「誰が相続人になるか?」について書かせていただきました(^^)

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↑次は「相続欠格」、「相続廃除」、「代襲相続」について書いてみます(^^)

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不動産屋をやっていれば必ず遭遇するのが相続問題。

骨肉の争いを何度見た事か・・・。

正直言うとこんな醜い所はあまり見たくない・・・。


そこで何回かに分けて相続のお話でもしてみようかと思います。


そもそも相続とは何なのでしょうか?

民法では、

「相続とは自然人が死亡した場合にその者が有していた権利義務を、法律の規定または本人の意思(遺言)に基づいて、相続人に包括的に承継させる制度」

と定めています。

死んだ者のことを「被相続人」と言います。


相続は、被相続人の死亡によって開始されます(民法第882条)。

そんなこと分かってますよね(笑)

しかし、戦前の旧民法では「隠居」という相続制度が定められており、生前でも相続が認められていました。

「もう俺も75歳だ。財産を長男に相続させて隠居しよう・・・。」

という相続です。

戦後の新民法下ではこの制度は廃止され、死亡による相続しか認められていません


この死亡に関して2つの規定があります。


①同時死亡の推定(民法第32条の2)

2人以上の者が死亡したが、その死亡の先後が明らかでない場合には、同時に死亡したものと推定されます。

(例)

・同一事故に遭難して死亡した

・ひとりは山で遭難、ひとりは海で遭難した


②胎児(たいじ)

胎児は相続についてはすでに生れたものとみなす(民法886条1項)

これは例えば出生一日前に父親が亡くなり、胎児であるが故に相続できなかったとした場合に、出生が少し早いか遅いかで重大な差をもたらしてしまうのを防ぐためです。


では、被相続人が行方不明となり生死が分からないケースは?

配偶者や相続人等の利害関係者から家庭裁判所に失踪宣言の申し立てを認め、一定期間(通常は7年間)経過したときに、死亡したものとみなすことになっています。

いつまでも生死が分からないと相続以外にも再婚が出来なかったり、生命保険の保険金の請求が出来なかったりと困った問題が生じてしまいますよね。


次は誰が相続人になるか・・・?

について書いてみます(^o^)


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↑はたして全財産を「愛人」に相続することは出来るのか・・・(謎)

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「保証人」「連帯保証人」ってなにが違うのでしょうか?


【例1】

Aさんが金融業者から1000万円を借りるにあたって、Bさんに保証人になってもらいました。

金融業者が、保証人Bさんに借金の返済を求めてきました。

Bさんは、金融業者からの請求に対して、

「まずAさんに請求してください!」

と、主張することが出来ます。

これを「催告の抗弁権」と言います(452条)。

また、保証人Bさんは金融業者から強制執行(財産の差押さえ等)を受けそうになった時は、Aさんに資力があり、かつ、強制執行が容易である事を証明すれば、

「まずAさんの財産を差押えてください!」

と、主張することが出来ます。

これを「検索の抗弁権」と言います(453条)


ところが!!!!!


Bさんが連帯保証人の場合は、上記の「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」は有しません(454条)。

そうです!

金融業者からBさんに請求が来たらすぐに支払わなければならないのです。


さらに、「分別の利益」と言って、複数の保証人がいる場合は、債務を頭割りすると言う決まりがあります(456条)。

この「分別の利益」が連帯保証人にはありません。

例えば、金融業者から1000万円を借りるときに、保証人が2人いれば、それぞれ500万円ずつ債務を負うことになります。

これに対して、連帯保証人は全額についての債務を負うことになります。


【例2】

Aさんが金融業者から1000万円を借りるにあたって、BさんとCさんに連帯保証人になってもらいました。

金融業者は、Aさん・Bさん・Cさんのいずれに対しても1000万円の請求が出来ます。


このように「保証人」「連帯保証人」とでは大きな違いがあるのです。

金融業者が、連帯保証人を求めてくる理由がお分かりになりましたか・・・?


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↑連帯保証人には、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」がない!
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相隣関係(そうりんかんけい)とは、簡単に言うと隣地所有者との関係のこと。

民法では、こんな規定になっています。


■隣地使用・立入権

隣地との境界や境界付近で建物や塀、壁の築造、修繕を行うときは、必要な範囲で隣地の使用を請求できる(第209条)。

ただし、隣家に立ち入るためには、、隣人の承諾を得なければならない(第209条1項ただし書)。

また、そのことによって、隣人が損害を受けた場合は、その賠償金を請求することが出来る(第209条2項)。


■竹木の剪除(せんじょ)・截取権(せっしゅけん)

隣地の竹木のが境界線を越えてきたときは、その枝を切り取ること(剪除)を竹木所有者に請求できる(第233条1項)。

隣地の竹木のが境界線を越えてきたときは、その根を越境された側で自ら切り取ることが出来る(第233条2項)。


■境界線付近の建築

建物を築造するには、境界線から50cm以上離さなければならない(第234条1項)。


■目隠しの設置

境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見ることが出来る窓等を設けるときは、目隠しをつけなければならない(第235条1項)


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↑枝は勝手に切ってはダメ!根は平気(笑)

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注文住宅等を建設業者に依頼するときに締結するのが、「工事請負契約」です。

請負契約とは、当事者の一方(請負人)が仕事を完成することを約束し、相手方(注文者)がその仕事の結果に対して報酬を与えることを約束することにより成立します。

意外と皆さんご存じないのが、この契約は原則として途中で解除が出来ません


■民法第635条

「仕事の目的物に瑕疵ありて之が為に契約を為したる目的を達すること能ざるときは、注文者は契約の解除を為すことを得。ただし、建物その他土地の工作物に付いては此の限りに在らず」

と記されています。

依頼した業者に瑕疵があって契約の目的を達することが出来ない場合は、注文者は契約の解除が出来ると書いてあります。

しかし、その次のただし書きに注意!

”建物と工作物についてはこの限りに在らず”となっていますね。

そうなんです!どんなに悪質な工事をされても途中で契約解除は出来ないのです。


■民法第641条

「請負人が仕事を完成せざる間は、注文者は何時にても損害を賠償して契約の解除を為すことを得」

これを見ると、工事途中であった場合、注文者は損害を賠償すれば契約の解除が出来るとなっています。

建設業者がすでに発注してしまっている資材や、この工事で得られると思われる利益等の損害を賠償すれば契約の解除が出来るのです。


結局は、注文者が損害を賠償しないと解約できないのです。

解約する場合は、相当な金銭的負担がかかると思われるため事実上は出来ないと思っていた方がよいでしょう。


また、第634条では以下のように記されています。
「仕事の目的物に瑕疵あるときは注文者は請負人に対し相当の期限を定めて其瑕疵の修補を請求することを得、但瑕疵が重要ならざる場合に於て其修補が過分の費用を要するときは此の限りに在らず」

瑕疵があるときは、注文者は相当の期間を定めて、請負者に対して、瑕疵を補修するよう求めることができます。

ただし、瑕疵が重要でなく、その補修に過分の費用がかかるときは、補修を求めることができないのです。


「工事請負契約」は慎重に・・・。


(注)瑕疵(かし)・・・簡単に言うとキズとか欠陥のこと。

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↑工事請負契約は信頼のおける業者さんに・・・。

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不動産を購入する場合、保証ってどうなるの?って思ったことありませんか?

新築物件なら当然保証はきちんと付いていますが、中古物件はどうなるの?

また、中古物件を売る場合は?

中古住宅を購入したけれど住んでから雨漏りが発見された・・・。

この場合、誰が保証してくれるの?


■売主の瑕疵(かし)担保責任(民法570条・572条)


瑕疵(かし)とは、簡単に言うと「キズ」や「欠陥」のこと。

不動産を売却する場合、売主さんはこの瑕疵担保責任を負うことになります。

この瑕疵担保責任は、「無過失責任」です。

つまり、自分が住んでいる時は雨漏りはなかったが、買主さんが住んだら雨漏りが見つかったと言う場合にも、瑕疵担保責任を負うことになります。

この瑕疵担保請求権は、買主さんが瑕疵の事実を発見してから1年以内に損害賠償等の請求をすれば、売主さんは損害を賠償しなければなりません。

また、契約の目的を達成できない場合は、契約解除もできます。

発見してから1年以内ですから、例えば買主さんが住んでから5年後に雨漏りを発見しても、発見から1年以内に損害賠償等の請求をすれば、売主さんは損害を賠償しなければならないのです(引渡しの日から10年で時効になりますが)。

えっ?売った家そんなに長く保証しなきゃならないの?って思いますよね!

ただし、以下に記載のものは瑕疵にはならないのです。

1.売主さんより告げられた瑕疵

2.買主さんが知っている瑕疵

3.通常の注意をしていれば知りえた瑕疵


例えば、売主さんが「ここは雨漏りしています!」と告げた場合や、「明らかに見て分かる床のキズ」等は瑕疵にはならないのです。

それを承知で買主さんは購入する訳ですから当たり前ですよね!


また、「売主の瑕疵担保責任」は民法上、瑕疵担保責任を負わないという特約を付ける事が可能です。

ですから、明らかに築年数が古く、ガタがきている建物は「瑕疵担保免責」と言う特約を付けて、売主さんが責任を負わないようにします。

ただし、築3年程度の建物を「瑕疵担保免責」とした場合、買主さんが何か物件に瑕疵があるのではないかと警戒心を抱いてしまいます。

そこで、不動産取引の慣行としては通常、「瑕疵担保責任」の期間を、引渡しの日から2ヶ月以内という特約をつけるのが一般的になっています。

売主さんは引渡しから2ヶ月間は瑕疵担保責任を負い、買主さんは引渡しから2ヶ月以内に、不具合な箇所があったら修復等の請求をするということです。

通常、2ヶ月間も住んでいれば雨漏り等の瑕疵は発見できるはずです。

これなら双方安心ですよね!

ただし、不動産業者が売主の場合(例えば中古マンションを買い取って、リフォームして再販する場合)は、この「売主の瑕疵担保責任」を2年以内とする特約を禁止しています(宅建業法で)。

不動産業者は、自分で売るものに関してはきちんと責任を持って売りなさいと言うことで、通常の売買よりは厳しくなっているのです。

ですから、売主が不動産業者の場合に、「瑕疵担保責任は1年とする」と契約書に記載があった場合は、業法違反となります。


また、最近良く聞くのが、心理的な瑕疵

例えば、その物件が過去に火災にあったとか、その物件内で自殺があった等、その事実を知っていれば購入しなかったと思われるような場合は、損害賠償の請求や契約の解除が出来ます。

いずれにしても、不動産を売却する場合はきちんと事実を買主さんに告げて、納得して購入していただくのが一番ですね。

瑕疵を隠していると、思わぬ損害を蒙ることになりますから・・・。


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