不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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昨日、イチローが張本の日米通算3085安打に

並ぶ記録を満塁ホームランで達成したそうです。




不動産営業マンの業務日報-イチローが3085安打



そして・・・

今日あっさりと、日本選手最多安打記録となる日米通算3086安打をマーク。

そこで、私の好きなイチロー語録。



「一番になりたかった。ボクはナンバーワンになりたい人。この競争の世界に生きている者として『オンリーワンがいい』なんて言っている甘いやつが大嫌いなんで」

(08年9月28日、シーズン最終戦で『張本超え』がならず)





営業職である私にとっては、

この言葉大好きです。




私もナンバーワンに

なりたい人(-_★)!!


営業の世界も競争の世界。

オンリーワンなんて

言っている甘いヤツは

嫌いですし・・・

私には要りません。


私がいつかコイツに

抜かれるのでは・・・?

と言うようなナンバーワン

になりたい人が

ライバルとして居てこそ

お互いが伸びるのです・・・。


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「先見の明」

事が起こる前にそれを見抜く見識。


不動産市況が低迷すると見抜いた我社。


昨年中(まだ市況が良かった頃)に、自社の社有物件を多少薄利でも全て売却。

例えば、建売にしようとしていた用地を業者に土地売りで売却。


最終的にその土地を買った業者が建売にして成約となった金額は、

弊社が土地を売った代金に580万円プラスした金額。


大赤字ですねΣ(゚д゚;)


自社で建売なんかにしていたら・・・

うちが大赤字になるところでした(((( ;°Д°))))


うちは土地を売って利益が出て、その業者が建売にした物件を仲介して更に利益となりましたが・・・ナニカ?(笑)


そして昨今の不動産市況の低迷。


建売業者は仕入れに苦労しています。

金融機関の締付けも相当酷いらしい。


うちですか?


資金に余裕が出たため現金仕入れ。


しかも、資金繰りに必死こいている企業の物件を半値近くで買取り再販。


手形が落ちないから早急な資金を必要としている会社がたくさんある。

月内に資金を集めないと倒産・・・。

そんな企業の抱えている物件をたたいて購入。

現金だけに決済も早い。


完成して売却に苦労している建売を見つけては値段交渉!


最近では、ある企業の建売2棟を購入。

すぐに売却して利益は1,000万を超えました(笑)


最終的にその企業は倒産しましたが・・・( ̄□ ̄;)!!


不動産市況の低迷期である今が、

逆に我社のチャンスです!


「先見の明」

事が起こる前にそれを見抜く見識。


( ̄▽+ ̄*)


重要すぎね(笑)?





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「私は、人生の岐路に立った時、

いつも困難なほうの道を選んできた。」

芸術家で今は亡き「岡本太郎」氏の名言です。


不動産業界は、今低迷期を迎えています・・・。


ゼファー

ハウジング大興

三平建設

多田建設

アーバンコーポレイション

セボン

創建ホームズ

・・・・・・・・・


バタバタと大型倒産が続いています。



超冷え切った不動産業界。

不動産市況の低迷により、業者は元より

一般のお客様(エンドユーザー)も今は買って良いのか?

と悩みに悩み、購入をためらっています。



営業をしている私にとっても正直辛い・・・ヽ(;´Д`)ノ


今まで買ってくれた業者が全く買わない・・・

と言うより金融機関が融資してくれないケースも(笑)


エンドユーザーもどうも食いつきが悪い。

ス●看板貼っても全く反響が無い・・・。

チラシやポスティングも反響が無い・・・。

HPからの反響も少ない・・・。


だからといって決まらない理由にはしたくない!

言い訳はしたくない!


市況が悪く業界が冷え切ってるから決まらない?


私は特に毎月の契約本数は

市況が冷え切ってからも変わっていませんが・・・(笑)

冷え切っている分だけ仕事量(時間)を増やしてカバーしています。


良い物件が無いから決まらない?


誰もが飛びつくような良い物件だったら誰でも売れるでしょ(笑)

営業なんていりません。


私のエリアではレインズに掲載されている物件が

毎月整理すると半数近くが決まっています。

つまり、どこかの会社の誰かが決めているわけです。


営業とは、

お客様がどうしようか迷っている

悩ましい物件を買わせる(言い方は悪いですが)

のが仕事です。


レインズ等で出回っている物件は決まらないなんてただの言い訳です。





話は脱線しますが、最近終わった北京オリンピック。

スポーツは平等です。

金メダルを取るためのハンデなどありません。


例えば・・・


記憶に新しい!?

長野オリンピックのクロスカントリー。

男子15キロクラシカルで、ケニアから出場したフィリップ・ボイド。

最下位ながら見事に完走したボイドを、

金メダルを取ったノルウェーのダーリが温かく出迎え健闘をたたえる。


ケニアと言ったら雪などないだろうに・・・。


でも雪のない地方から出場する選手に特別扱いなど無い。


私は雪のない国の出身だから勝てません・・・

これはスポーツの世界ではただの言い訳になってしまう。



今回の北京オリンピック競泳200mバタフライで銅メダルを取った松田丈志は、屋根がなくビニールハウスで囲った屋外プールで練習を重ねたそうだ。

冬は気温10度を下回り、父兄のカンパで天井をビニールで覆った。

「ビニールハウスのヒーロー」とも言われているらしい。



松田丈志


「(練習するには)あまりいい環境ではなかったかもしれないが、多くの人が助けてくれた。メダルは応援してくれた人々のおかげ」



私は練習する環境が良くないからメダルは取れない・・・

これもスポーツの世界ではただの言い訳になってしまう。




市況が悪く業界が冷え切ってるから決まらない。

これも営業マンのただの言い訳。



こんな言い訳はしたくない。



そして、もうひとつ!


値引きに頼った営業はしたくない!


1本120円の缶コーヒーを

1本60円で売るのなんて誰でも売れる。


そんなのは営業ではない。

(購入するお客様からしたら良いことですが・・・笑

また、企業努力としても良いことですね・・・笑)


営業とは、如何に会社に利益をもたらすかが重要。


仲介手数料の値引きを大々的にアピールしている会社と

お客様がバッティングした時、

キッチリと正規の手数料をもらい

契約した時の喜びといったらたまりません(笑)


「うちは値引きはしません。

キッチリ正規の手数料を下さい。」


正規の手数料をもらい、お客様も大満足。

実際には、2倍の仲介手数料を払っているのに

お客様が満足してくれるなんて営業冥利に尽きます。


会社良し!

お客良し!

です(^o^)


最終的にはお客様はお金では会社を選ばない。

最終的にはお客様はお金では営業マンを選ばない。


「私は、人生の岐路に立った時、

いつも困難なほうの道を選んできた。」


値引きに頼る営業より、

困難な正規の手数料をもらう営業。


最終的には自分の力となって返ってきますね!

困難な道は自分を成長させます。



来月もガンガン行きます(笑)



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先だっての大雪の日。

弊社の女性スタッフがあるお客様を案内した。


あの雪の中、自宅まで迎えに行き新築戸建を2現場ほど案内。


ところが翌週、その物件の売主に直に案内を依頼したらしい。

売主業者の営業さんは、お客様から何も聞いていなければ、うちが一度案内をしたことすら当然ですが知りません。


どうやら、ネットで売主を調べ、仲介手数料を払わないで済まそうと企んだらしい。

(そもそも仲介手数料を払わないから得だという考えすら私には理解できないし、そんな基準で売主に直に行くのかと思うと、そもそも根本的な家の探し方が間違っているように思う)


当然ですが、事実を知った売主はそのお客様の購入を断ります。

仲介業者さんを通してくださいと・・・。


このように、仲介業者を超えて直に売主に行ったところで、一般的には断られるケースがほとんどです。

分譲業者は我々のような仲介業者からの用地の情報を求めています。

こんなことをしたら

「あの売主(業者)にはもう情報を流さない!」

と、仲介業者は二度と貴重な用地の情報を流さないでしょう。


つまり、用地の仕入れに支障をきたしてしまいます。


また、

「あの売主(業者)の物件はもう売ってやらない!」

と、なるでしょう。


こうなったら販売にまで支障をきたしてしまいます。



このようなことをするお客様を私は仲介しません。

気持ちの良い仕事が出来ないからです。


弊社、女性スタッフもカンカンです(笑)

「もう二度と案内もしないし、良い物件あっても教えてあげない!」

即刻顧客リストからも抹消。


「あの物件買いたいのですが・・・」

すぐにお客様から電話。

売主に言われたのでしょう・・・。


「あの物件はもう他のお客様で契約予定です!」


それで良し(≧▽≦)


ルールを無視するお客様には不動産業界のルールをきちんと教えてあげましょう。


このようなお客様・・・

最終的には一番損をするのは自分自身だと思うのですが・・・。



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昨日は凄い雪でした。

なのに・・・

普段より忙しかったっておかしくね(笑)?



Σ(゚д゚;)



朝から案内3件ですよ・・・。

しかもすべて突然です。


元々予定のあった打合せ等は全てキャンセル。

たまにはのんびりと事務仕事でもしようかなぁ・・・

なんて思っていたらバタバタになってしまいました(≧▽≦)



まぁそんな話は置いといて


今日、私はお客様に声を荒げてしまいました。

別に脅したわけではありませんよ(笑)


(((;゜д゜))))))ガクガクブルブル


どうにも納得のいかない事がありまして・・・

それが悪いのはお客様であって・・・

私は100%間違ったことはしていない!

と言う自信があったので・・・


つい・・・


声を荒げて奥様に怒鳴ってしまったのです。


電話口で泣いてしまった奥様。


ヤヴァくね?


でも・・・


私は間違ったことはしていない。

間違ったことも言っていない。


お客様が間違っているとハッキリと言ってあげた。

私はお金(歩合給)が欲しいから営業しているのではない!

あなた(お客様)の為を思って言ってるんです!

と言ってあげた。


話せば長くなるのですが、今決断しないと大事になるお客様。


さっき電話があった。


「色々とご迷惑をお掛けしてすみませんでした。さっき言われたこと・・・確かにその通りです。本当に申し訳ございませんでした。もう一度だけよろしくお願いします。」


営業とはスマイルだけではないと私は思っています。

ヘラヘラと笑っているのだけが営業ではない。


そんな上辺だけの営業は私はしたくない。


お客様のことを真剣に考えているからこそ

間違っていることに関しては声を荒げてしまうのではないのか?


結果的にそれで理解をしてもらえて、

お客様のためになることであれば、私は今後も声を荒げることもあると思う。


それがお客様のことを思い、考え、真剣に営業をしていることだと思っているから。



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こんにちは。

お正月に入り多少は時間に余裕が持てたウダイです。


今更ながら去年(2007年)を振り返ってみようと思います。


ブログは7月頃から、更新頻度がかなり(笑)落ちてしまい、

風味の命名やらバナーやら密会への参加やら・・・

すっかりと手抜き?風味になっています(;^_^A

(バナーを待っている方々、命名待ちの方々・・・

決して忘れているわけではございませんのでご理解を・・・)


また、皆様のブログへの徘徊やコメント、

コメントいただいた方々へのコメレスも出来ずに申し訳ございません。


その代りと言ってはなんですが、

仕事においては120点を自分につけちゃいます(笑)


すごく良い1年でした。


夏ごろに営業拠点を変えてから、自分の中では年内は休みをとるのはやめよう!と決めていました。

(実際には数日は休みましたが・・・)

分からないエリアでの仕事だっただけに、人の3倍くらいは頑張らないと他の人間や他社に負けると思っていたからです。


気を抜かずに仕事のみに集中して、何とかそこそこの数字を上げられました。


しかし、去年良かったからといって今年のんびりしていたのでは全く意味がありません。

営業は気を抜くと成績にすぐに反映されます。

手を抜いたらその分だけ数字が落ちます。


なのでお正月気分は、私は今日までです。

明日から徐々に仕事モードにウォーミングアップです。

4日が初仕事。

(4日までは休みなのですがそんなの関係ねぇ・・・笑)


今月は既に10日に契約があります。


去年の年末、来年に向かって何かを仕込んでからお正月は休みたいと思っていました。

5日(土)にはもう既に3件のアポ(商談)を入れました。


2008年1月の目標契約本数は4本と自分で決めています。

(1本は決まっているのであと3本です)

もちろん、その通りに行くかどうかは終わってみないと分かりません。

でも、自分なりに見込みがあっての目標本数です。


同じ新年のスタートでも、

去年のうちに今年のスタートの準備をしているのと、

今年に入ってからスタートをしたのとでは大きな違いがあります。


2008年も人より早く、

半年で1年分の数字を上げるつもりで

頑張って行きたいと思います(-_★)


6月までが1年間と思ってがむしゃらに頑張ると

良い結果になりますね♪



そして・・・

今年は風味一族密会へも復活する予定です(≧▽≦)

広報ですからね・・・

一応(笑)





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「今日はお詫びに来ました・・・営業的にはホントに色々としていただいて・・・申し訳ない・・・」


先日、お客様から頂戴したお言葉。

ご丁寧に販売現地までご足労をいただきこの言葉を言われました。

(って言うか無理矢理現地に電話して呼んだのは私ですが・・・ナニカ?)


単刀直入に言ってしまえば他社契約をされるということ。


今の地に異動となって2ヶ月少々・・・

初めての他社契約でした。

(現実にはまだ契約はしていないようですが・・・)


私は個人的にこの言葉が非常に嬉しかった。

私の熱意(しつこさ?・・・笑)が伝わったからこそだと思うからです。

きちんと営業をして私の存在を認めていただけたからこそこのお言葉を頂戴できたのだと思うのです。


存在感もない、何とも思っていない営業さんにわざわざこの言葉を言いにお客様は来てくれません。

電話すらかけて来ないでしょう・・・。


「私も一生懸命やらせていただきましたので、残念ですが他社さんで決められるのは仕方のない事ですよ・・・ご自身で決められた事ですからきっと良い選択だと思います。」


「まだ100%決めたわけではないのですがほぼ9割方はそちらで・・・」


「もしご契約された場合はお手数ですがご連絡をいただけませんか?」


「もちろん。お電話はいたしますよ。」


なんて会話をしていたのですが・・・


嬉しかった反面

やっぱり他社契約は

((“o(>ω<)o”))クヤシイー!!


帰りがけに


「残りの1割はまだ期待していますのでうちの物件も頭の片隅にまだ残しておいてくださいね・・・笑」



・・・と行ってお見送りをしました。


やっぱり営業って楽しくて辞められませんなぁ(笑)

(≧∇≦)ブハハハ!


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リアルエステート部隊の皆様は今日からお休みの方々も多いのでしょうか?


私の勤務先も、基本的には今日から来週の水曜日までは営業は夏季休暇です。


しかし私はこのブログを会社から書いているΣ(゚д゚;)


そうなんです・・・


仕事なんです。


今の勤務先に異動になって約半月。


買い付けは2本!


この休み中に目標はあと2本!

(15日と18日が勝負なんです(-_☆))


18日の件は売主に


「必ずまとめます!まとまらなかったら19日に頭下げにお伺いします!」

と言ってしまったからプレッシャーがかかります(笑)


すべてまとめれば、仲介手数料は1,450万円。

異動して1ヶ月の数字にしてはまぁまぁでしょ?

すべてまとまればの話ですが・・・


頑張っちゃうよ~(笑)




話は変わって、今日買い付けを頂いたお客様は非常に嬉しかった。


店頭でキャッチした収益物件の購入を検討しているお客様だったのですが、毎日かける私の電話攻撃に一度は激怒した。


「あんたうるさいよ~!買うときはこっちから電話するって言ってるだろヽ(`Д´)ノ」


それでも毎日、電話攻撃をする私(笑)


「もう分かったよ。数日中に何とかしよう。必ず電話するから。」


しつこい営業マンから、熱心な営業マンに変わった瞬間でした。


そして、昨日。


初めてこのお客様からお電話をいただいた。


「あんた明日休みだろ?」


「休みですがもしお越しいただけるのであればお店開けてお待ちいたしておりますよ!」


「そうか?じゃあ行くか(笑)」


で・・・


今日の買い付け。


その後は雑談で盛り上がり、一度怒鳴ったお客様とは思えないほど親密になれました。


ご自身で所有している他の不動産の話をしてくれたり、

一番嬉しかったのは、知り合いに不動産業者がいるのに私に仲介を依頼してくれた。


「しつこい」と「熱心」は紙一重。


まだまだガンガン行きますゼヾ(▼ヘ▼;)

熱心にね(≧▽≦)




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約1年前にトラブったこのお客様 ・・・


この時は購入物件をめぐってトラブったのです。


契約後に売主さんの違約により契約解除。


残念ながら購入物件は他社さんにて購入されたこのお客様でしたが、ご自宅の売却はご丁寧にも私に依頼をしてくれた。


先月契約・・・


本日、無事に残金決済が終了。


「これでもうtaku2103さんとはお会いする事もないんですね・・・。」


っとお客様から言われたときは長かったなぁ・・・と実感しました。


チョット寂しさも(笑)


帰り際に深々と頭を下げられ、以前にトラブって本当に申し訳ないという気持ちしか私にはなかったので、これでお客様も納得いただいたのだろうか?と色々と帰り道に考えてしまいました。


何はともあれトラブって一度は怒鳴ったお客様が、また私に仕事を依頼してくれた事が素直に嬉しく感じた出来事でした。




トラブルを正当化するつもりはありませんが、

数多くの仕事をしているとトラブルと言うのは

付き物である。


私だって故意にトラブルを起こそうと思って仕事をすることなんてありません(笑)


でも、トラブルは必ず起こる・・・。


私が若かった頃、トラブったときにこう言う上司がいた。


「お客様に迷惑かけたら困るだろ!どうするんだお前?」


私だってわざとやった訳ではない(笑)

一生懸命仕事をしていた中で起きてしまったトラブルである。

こんなことを言われると、トラブルを起こしてはいけないと言う事ばかりが先行して、あたりさわりのない営業しか出来なくなってしまう。





反面、こう言ってくれる上司もいた。


「これだけ多くの仕事してたらトラブルだってあるよ。名誉の勲章と思って頑張れ!」


決してトラブルが良いという意味で言っているのではない。

数多くの契約をしていたら、トラブルのひとつやふたつ起こりうることだ。

トラブルの事ばかり気にしていたら仕事が小さくなってしまう。




私は後者でありたい。


トラブルを気にするあまり、ビクビクして仕事が小さくなるならトラブっても良いから数字を上げたい!


これが営業としての仕事だから。


クレームが多い=営業成績が良い


この図式は当てはまります。


そもそも契約がなかったらクレームさえもない(笑)

お客様からクレームが来るという事は営業活動を真剣に行なっているから。


ただし、決してトラブルが良いと言う意味ではありませんので・・・。




間もなく新たなステップアップに向けて再スタートです(謎)

気合を入れてガンガン行きますか(-_☆)



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案ずるより生むが易し

(アンズルヨリウムガヤスシ)


あれこれ悩んで心配したことも、

実行してみたら案外簡単にできるものだという意味。


━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─



私はこの業界(不動産業)に入って、間もなく5年。


初めは何も分からず、悩んで心配するレベルにもなかった(笑)

だって、全部分からないんですから・・・

悩む事柄さえ分かりません(≧▽≦)

目の前にあるひとつひとつを着実にクリアしていくしかなかった。


しかし、時が経つと仕事にも慣れてくる。


振り返ると、

あの時は失敗したなぁ・・・

あの時は馬鹿なことやっちゃったなぁ・・・

なんてことはたくさんあります。


誰にでも出来るような同じ仕事をやっていても自分自身の成長は見込めない。


そして、徐々に難しい案件にも手を出すようになってくる。


「私はそういう案件はやったことがないから分からない」

「私には出来ない・・・」

「やり方が分からない・・・」


このように言う人が多いが、

私だって初めてやる仕事は分からない。

不安ばかりである。


でも、分からないとか出来ないなんて言ってたらそれ以上の成長はない。


せっかく依頼を受けた仕事・・・

私には出来ませんなんてもったいない。


逆に私はお客様に失礼ではないか?

と思ってしまう。





案ずるより生むが易し





何事にもチャレンジして、終わってみれば自信になるものです。

時間をかけてひとつひとつクリアしていく。

銭金の問題ではない。


分からないことは色々な人に相談をしながらまとめていく。


やっている最中は何が何だか分からないが、

終わってみれば確かに簡単だったなんてことも多い。



こうやって自分の体に

「経験」

を積んでいくんでしょうね・・・。




一度体で覚えたことは絶対に忘れません。



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