不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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ゴールデンウィークの前半戦・・・。


既存のお客様からの問合せもあり・・・

現地での販売もあり・・・

チョットしたトラブルもあり・・・

女子との楽しい語らいのひと時もあり・・・


まぁそれなりに充実した2日間を送っていたのですが、ハイエナのごとくジワリジワリと半分冷やかしのノリで追客していたお客様が偶然目の前に現れた。

(他の会社の販売現地でしたが・・・ナニカ?)


(-_★)キラーン!!


その姿を目にした私は、女子との会話を放り出しお客様を追いかける走る人

お客が一番、女子は2番!3時のおやつはレモンスカッシュ(謎)

(文明堂風味)


「●●さ~ん!!」


そして・・・

力いっぱい営業攻撃(笑)


夕方になり、現地の片付けをして帰社すると・・・


キタ━━━(゚∀゚)━━━!!!


そのお客様から電話が!!


前向きに考えたいとの事・・・。

正式には明日こちらから再度、電話をする事になっているのですが何とかまとめたい。


実はこのお方・・・

一度、お断りが入ったお客様。

その断った物件の購入を前向きに考えていると言う。


これだから営業は分からない・・・。

お客様の言葉を信用して追客していなければこのような展開にはならない。

お客様は、どこでどう気が変わるのか分からない・・・。


ただし、お断りが入っているのでそれを無視するかのように営業していたのでは”人の話を聞いていないの?”になってしまう。


「あまりお気に召さないとは聞いておりますが・・・ダメでしょうか(^o^)?」

というような感じで半分冗談っぽく笑いを織り交ぜながら営業をしていきます。


このような言い方は、お客様に対して失礼と感じるかもしれません。

でも、営業にはこのノリが大切です(-_☆)

断られてから電話をしたり、訪問するのは真面目にとらえてしまうと結構辛い・・・。

悲壮感を持ってしまったらお客様が引いてしまう。


しかしですよ・・・

どうせダメなんだから半分遊びで世間話でもしに行こうと思えば少々気が楽になります。

決めよう!と思って行くのと、ダメで元々!と思って行くのとでは気分的にかなり違います(笑)

(お断りの言葉があってそれを無視して強引に勧めても嫌われるだけですし・・・)


そして、世間話をしながら嫌味の感じない程々の加減で何気に物件をアピール。

このボディーブローが徐々に効いてきます(笑)


このお話がまとまると、私の貴重な3連休は多分なくなると思いますが仕方ない。

休んでいる間に他社のハイエナ営業さんに取られたらもっと嫌ですから(笑)


100%まとまったお話ではありませんが頑張ってまとめたいですね!


営業ってやっぱり楽しいですねぇ~(^o^)



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↑明日を楽しみに帰宅します(^o^)

今日はこれからK-1ですね!

早く帰ります車


(注)決してお遊び半分で仕事をする、冷やかし半分で仕事をするという趣旨で書いた記事ではございません。

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誰でも何曲かは、この曲を聴くとテンションが上がる、モチベーションが上がるという曲があるのでは・・・?


私がテンションを上げるときに聴く曲を皆様にご紹介音譜

(もちろんヘヴィメタですが・・・ナニカ?)


これらの曲は、

「よ~し!!頑張るぞ!!」

「勝負だ!!!!!」

と言うときに聴いています。


そんな10曲です!


1.Cowboys From Hell

・・・PANTERA(パンテラ)


【収録アルバム】

Pantera
Cowboys From Hell

2.Unstill Night

・・・CONCERTO MOON(コンチェルトムーン)


【収録アルバム】

Concerto Moon, 島紀史, 尾崎隆雄
Rain Forest

3.Where the Rain Grows

・・・Helloween(ハロウィン)


【収録アルバム】

Helloween
Master of the Rings

4.エスパー

・・・LOUDNESS(ラウドネス)


【収録アルバム】

LOUDNESS
DISILLUSION~撃剣霊化~


5.Battery

・・・METALLICA(メタリカ)


【収録アルバム】

メタリカ
メタル・マスター


6.爆走ロック

・・・SEX MACHINEGUNS(セックスマシンガンズ)


【収録アルバム】

SEX MACHINEGUNS
IGNITION (CCCD)


7.ラットレース

・・・IMPELLITTERI(インペリテリ)


【収録アルバム】

インペリテリ, ロブ・ロック
スクリーミング・シンフォニー


8.ライジング・フォース

・・・YNGWIE J.MALMSTEEN’S RISING FORCE(イングヴェイ・マルムスティーンズ・ライジング・フォース)


【収録アルバム】

イングヴェイ・マルムスティーンズ・ライジング・フォース
オデッセイ


9.バウンド・トゥ・ブレイク

・・・ANTHEM(アンセム)


【収録アルバム】

ANTHEM
バウンド・トゥ・ブレイク


10.She Killed and Smiled

・・・RAGE(レイジ)


【収録アルバム】

Rage
10 Years in Rage


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↑と言うわけで・・・

連休前半はテンション上げて営業します(^o^)

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本日は、朝から競売物件の調査。


途中、寿司屋でランチを食べ、会社に戻ったのが13時半ごろ。

(この寿司屋、夜は非常に高いのですがランチは安いし美味い・・・ので良く利用します(^o^))


帰社すると3●歳のパートさんが事務所の模様替えをしていた。


「これがここにあるとお客様が来たときに邪魔になるので・・・・・」

「そうですよね?良いじゃないですか(^o^)」


帰社してすぐだったので頭の中は見てきた物件のことでいっぱいでした・・・。

耳には入っているのですが、違うことを考えている私・・・(笑)


「それに私、●▲◆※#$&・・・・・・・・・・のでお客様に邪魔って言われそうで(笑)」

(●▲◆※#$&・・・・・・・・・・の部分が完全に私の耳に入っていません)

「そうですよね!」

「ええっ!!そうですよねって今言いました?」

「・・・・・・・・・・?えっ?」

「あはははは!!そうですよねって言われちゃいました・・・(笑)」

「え?え?なんて言ったんですか?今?」

「私、お尻大きいから・・・・・・・・・・・・・・・って言ったんですけど(笑)」

(●▲◆※#$&・・・・・・・・・・=お尻が大きいと言っていたらしい・・・汗)




( ̄□ ̄;)



「えっ!!!!!!!!!!ゴメンなさい(笑)聞いてませんでした(^▽^;)邪魔になるって言うのしか聞こえなくて・・・(・・;)」


そこにちょうど戻ってきた社長が一言・・・。


「どうしたの?お尻が大きいってのだけ聞こえたんだけど?」

「いや・・・あの・・・

聞き間違いをしまして・・・(/ω\)」

「taku2103さんが私のお尻が大きいって・・・笑」

「えっ・・・?お尻が大きい?」




違う・・・ヽ(;´Д`)ノ






人の話はきちんと聞きましょう・・・。

考え事はいけませんね・・・(笑)


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↑これから「密会」です・・・(謎)

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今月初め頃に契約した中古住宅(戸建)。

 

売主さんが「建築確認通知書」を紛失してしまっていて手元にない。

 

通常は「建築確認通知書」の有無は、中古住宅の売買契約には直接関係はないのですが、これがないと金融機関が融資をしてくれない場合があります。

 

案の定、金融機関から提出を求められたと買主さんから連絡がありました。

 

 

しかし焦ることはありません(^o^)

 

きちんと「建築確認」を取得している住宅であれば、紛失していたとしても、役所に行けば「確認証明書」と言うものを発行してくれるのです。

(役所ごとに呼び名は違いますがここでは”確認証明書”と言うことにします)

これは、きちんと建築確認を取得した建物ですよ!という証明書です。

これがあれば、金融機関も融資をしてくれます。


そんな「確認証明書」にまつわるお話です。

 

通常、私が足元としている役所は、この「確認証明書」はDVDロムで管理されており、地番と大体の建築年月日を役所の担当者に言えば、すぐに検索して証明書を発行してくれます。

 

 

ところが、今回私が行ったのは初めて行くお役所・・・。

 

 

行ってみると、昔ながらの「建築確認台帳」から自分で検索していくという方法でした。

 

登記簿から新築年月日を確認し、そこから大体、半年位前のあたりから台帳を見ていきます。

 

しかし・・・

 

 

見つからないヽ(;´Д`)ノ

 

 

過去、3年位前までの台帳を担当者に請求して見せてもらいましたが何度見ても見つかりません・・・。

 

 

建築確認を取得していないのか?

 

いやいや・・・

そんなはずは100%ないのです(-_☆)

 

なぜなら、この中古住宅を新築時に分譲したのは、

 

当時の「公団(現在のUR都市再生機構)」

訳の分からぬ分譲業者が建てた家ではないのです。

建築確認を取得せずに分譲する訳がない。

 

絶対にある!

 

いや・・・

無いはずがない!

 

ヽ(;´Д`)ノ

 

 

どうしても見つからない・・・。

 

 

「(担当者に)すみません・・・。見つからないんですけど・・・?でも無いって事は無いはずなんですよね・・・。だって、当時の公団が分譲しているのですから・・・。」

 

「そうですか・・・。でもこの台帳に記載のないものは証明書は発行できません。もう一度良く探していただけますか?」

「はい・・・・・」

 


o(・_・= ・_・)o

 

 

んんん・・・?

 

 

4丁目●番◆号・・・

 

地積・・・・・

床面積・・・・・

 

4丁目を1丁目に置き換えたらピッタリ一致しているぢゃないかΣ(゚д゚;)

 

 

キタ━━━(゚∀゚)━━━!!!

 

 

「すみません!これ台帳間違っていませんか?」

 

 

役所に確認してもらう・・・。

 

 

「この4を1に置き換えたら地積も床面積もピッタリ一致します。確認取得年月日も登記簿から逆算していくと計算が合いますよね・・・?これは転載ミスじゃないんですか?」

 

「そうですか・・・。でも、ここに記載されている事項は、当時の人間が記載した事なので直せないんですよ。証明書を発行するのは出来ますが、うちから発行できるのはここに書いてある通り(4丁目)の住所でしか発行できません。」


(@ ̄Д ̄@;)

それぢゃ意味ないじゃないか・・・。

金融機関に事情を説明して納得していただけるものなのか?

 

「そうですか・・・・・チョット待っていただいてよろしいですか?今、確認してみます!」

 

「はい。」

 

外に出てTEL携帯

 

かけた所は金融機関ではなく、当時分譲した公団(現UR都市再生機構)。

当時そのような地番で分譲した建物はあったのか?

建築確認申請書の副本の写しを保管してはいないのか?

 

助かったのは契約時に売主さんが当時のパンフレットを持ってきていただき、そのパンフレットを私が持っていた事。

 

 

そのパンフレットを見せ、再度役所窓口にて交渉!

 

 

「今、公団に確認を取りましたが、そのような地番で分譲した物件はないとのことです!それにこれ(パンフレット)見てくださいよ。これと一致していませんか?4を1に置き換えたらピッタリなんです!それに公団が分譲していて確認を取っていないということもあり得ませんし、これだけ無いなんておかしくないですか?明らかに転載ミスですよ・・・これは・・・。」

 

 

「そうですか・・・。少々お待ち下さい。」

 

 

ようやく重い腰を上げ、関連する課に電話で確認をしています。

 

 

「すみませんでした。やはり、記載ミスだったようです。」

 

その場で即訂正。

 

無事に「確認証明書」を取得できました(^o^)

 

 

(この交渉も笑顔を交えながらやんわりと(^o^)

 

だって相手も人間ですから生意気な態度で強めに言ったら、面白くないと感じて意地悪して調べてくれないかもしれないですからね・・・笑)

 

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↑お役人さんは、間違っている可能性があると分かった時点で素直に確認を取ってはくれないのか?



 

 

 

 

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この記事 の続編です・・・。


少々落ち着きを見せてきた買主さん。

買主さんの要望を再度、売主さんに交渉!

何とかまとめたい!


しかし・・・


あぁ… _| ̄|○))


売主さんはそんな長い引き渡し期間の延長は認められないと同じお返事。


そりゃそうですよね・・・。

契約書で引渡しの期間を定め、それに基づき売主さんだって動いている。

居住中の中古住宅の売主さんであれば、当然ですが引越しをして、空家にして準備万端で決済に応じる。

更には買い換えだったりしたら、売主さんが受領する残代金を次の購入物件の決済資金に充当することだってあります。

その決済が翌日に予定されていたらそちらの決済も延ばさなければならない・・・。

そうなったら今度は次の購入物件に対しては逆に違約金を請求されてしまう。

直前で言われた売主さんも困ってしまいます・・・。


売主さんも買主さんの要求を全て拒否しているわけではない。

1/4程度は譲歩してくれている。


こうなってしまっては話が前に進まない・・・。


これ以上、交渉を進めても契約上の引渡し期限が到来してしまう。

公平な見方をしても今回は明らかに買主さんの都合による決済の延期。

それに対して売主さんはある程度の譲歩をしてくれているのです。


買主さんにTEL。

夜、会って話をすることにしました。


今までは一方的に怒鳴っていた態度から一転、かなり冷静な感じです。

自分が間違っていたことに気付いたのでしょうか・・・。


一生懸命交渉したが、力及ばず買主さんの要望は売主さんが呑んでくれない旨をお話。


このようにお話しました。


「今回、逆に売主さんが決済(引渡し)直前になって、勝手な事情で引渡しを大幅に延期してくれと言われたらご主人はどう思いますか?当然ですが、引渡し日が決まっていればそれに合わせて今のお住まい(賃貸住宅)の退去の手続きもしているでしょうし、引越しの手配だってしているはずです。それを直前に延期なんて言われたら怒りませんか?冗談じゃない!引渡しが伸びた分の家賃を負担しろとか思いませんか?そう思うはずです・・・。今回は申し訳ございませんが明らかにご主人に非があります。売主さんが金銭の要求もなく多少なりとも引渡し期間の延長を認めてくれているのですからご理解下さい。」


「でも色々な人に聞いたら・・・・・・・・・・・。弁護士さんも・・・・・・・・・。」


「人に聞いたら皆さんご主人は悪くないと言うと思います。ご主人は自分のことを良く話し、売主さんのことを悪く話しますから。弁護士さんだって仕事ですから依頼者の悪口は言わないでしょう・・・。人の意見よりもご自身はどうお考えなのですか?これでもまだ自分の要求を押し通したいと言うのであれば、こんな言葉は言いたくありませんが訴訟してください。どっちが良いか悪いかは裁判所が判断するしかありません。」


「・・・・・・・・・・・・・・・・・。」


「ご主人、これだけはご理解下さい。私はご主人を困らせようとか、訴訟に発展させようとか思ってお話しているのではありません。根底には、せっかくのマイホームを気持ちの良いかたちで引渡しを迎えていただきたいと思って仕事をしています。ご主人のご要望は売主さんに一生懸命交渉させていただきました。それに対して売主さんが今回はある程度の譲歩をしていただいています。これ以上は難しいと思います。」


「間に挟まれているtaku2103さんが一番辛い立場なのは分かっています・・・。」

(売主さんからも同じお言葉をいただきました・・・苦笑)


「いえいえ・・・私はこれが仕事ですから。」


「私はついカッとなってしまう性格で何度も怒鳴ってしまって・・・でもそんな私の話をきちんと聞いてくれ、売主さんに何度も交渉してくれたtaku2103さんには感謝しています。分かりました・・・私も訴訟なんてする気はありません。何とか売主さんの要望の期間中に間に合うように頑張ってみます。」


・・・・・という訳で

プチ解決指数90%(笑)


多少まだ双方詰め寄る余地はあるのですが概ね解決しました(^o^)


キレずに淡々と粘り強く相手の話を聞きとおす・・・・・

要望はたとえ無理と分かっていてもとりあえずは実行してみる・・・

(初めから無理と言うのと、やってみたけど無理だったとではお客様の印象がかなり違う)


例え蹴られてもキレたらダメです(謎)


最後は、世間話をしながらご主人宅まで車で送ってあげました。

決済時は、笑顔で終わりたいですね(^o^)


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↑話し合いで解決がつかなければ勝敗を決めるのは最終的には裁判所。

そう考えると怒って不愉快になるだけ無駄・・・?

と考えてしまう私です・・・。

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今夜はまた謎の交渉です・・・(ToT)

なので今は少々リラックスタイムニコニコ


風味一族の皆さんのブログでよく見かける

「エゴグラム」

に挑戦してみました!


結果は・・・


義理堅い人情家タイプ


◆特徴

面倒見がよくて、義理人情に厚いタイプ。
仲間や友達の中でも自然とみんなの世話役・相談役になっている事が多いのでは?
ただ、一方で「おせっかい」や「八方美人」と受け取る人もいて、一人よがりな“親切の押し売り”状態になってしまう事も…。


◆長所

人情味にあふれた温かい人柄です。
他人の気持ちになって物事を考え、相談を持ちかけられた時には親身になって聞き、共に喜び、悲しむことが出来る思いやりの人です。


◆短所

相手を思いやる気持ちが逆に“おせっかい”と受け取られてしまう場合も。

また、誰にでも優しく接するので、八方美人と思われがちで、誤解されることもしばしば。


◆今後は・・・

本当に相手の気持ちになって考えるなら、そっとしておいてあげるのも思いやり。

“優しさ”の価値観は人それぞれだから、自分本位にならずに、理性や冷静さも持てるよう心がけてみて!


と言う結果でした(^o^)


合っているのか!?



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↑これから対決です(謎)

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舎弟殿のこの記事 に便乗(^o^)


私の使っている「ローン計算機」はこれです!


SHARP製ローン計算機

SHARP製!

今年の初め頃?に新製品に買い替えました。


オープン

開くとこんな感じです(^o^)

確か6,000円前後でした。

CASIO製と迷ったのですが、大きさや薄さが気に入ったのとシルバーカラーが好きだったのでこちらを購入!


電池交換可能

左に見える丸い大きなところがバッテリーです(笑)

きちんと電池交換できます(^o^)


アップ

こんな機能が付いています!

クリックすると良く見えます(^o^)



当然ですが、不動産営業マンの必需品!

これがなければお話になりません。


「月々●●万円位の返済額にしたいのですが・・・?」

「●●万円借りた場合は月々の返済はいくらですか?」


と言うお客様からの質問にすぐにお答えできる優れものです!


総返済額(元本+金利)もすぐに計算できますので、返済期間を5年間短くするといくら得をするか?金利が0.1%違うと総返済額はいくら違ってくるのか等が速算できるのです。


結構長持ちするので、私はこの仕事に携わってからこれが2個目の「ローン計算機」です(^o^)


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↑この機種の前に使っていた電卓は、オープンハウス中に急に壊れました(ToT)

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最近、バタバタとトラブっている私ですがその原因は何なのか?


今回のトラブルは、契約後の

「買主さんの債務不履行」

になりそうな案件です。

(原因は長くなるので省略させていただきますが・・・)

一部の読者様は知っていますよね(謎)


債務不履行(さいむふりこう)とは・・・

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる(民法541条)


不動産売買は、「双務契約(そうむけいやく)」と言ってお互いに債務(さいむ)を負う契約である。


双務契約(そうむけいやく)とは、契約によって当事者の双方がお互いに対して債権をもち、債務を負うものをいう。売買契約を例にとると、売主は買主に対して商品を引き渡す義務(債務)があり、買主は売主に対して代金を支払う義務(債務)がある

よって売主と買主の双方がお互いに債務を負っている(債権を有している)ため、売買契約は双務契約であるといえる。その他、賃貸借、請負、有償の寄託、有償の委任、雇用なども双務契約である。


対して・・・


片務契約(へんむけいやく)とは当事者の一方だけが相手方に対して何らかの債務を負っている契約を言う。例えば贈与契約であれば、贈与をする者は物を相手方に引き渡す義務を負うが、物をもらう側の人間には何の義務もない。よって贈与契約は片務契約ということになる。この他にも、使用貸借、消費貸借、無償の寄託、無償の委任が片務契約の例である。


不動産売買は、契約後に相当の引渡し期間を定め、上記のように”売主は物件の引渡し””買主は残代金の支払い”の債務を負うことになります。

この債務が履行されないときは、相手方は契約の解除、損害賠償の請求が出来ることになります。


今回はこの買主さんが債務を履行しようとしないのです・・・。

(正式に言うと履行する気はあるのですが少々わがままな引渡し期限の延長を申し出てきたのです)


当然、直前に言われた売主さんは面白くありません。

延長自体は認めてくれたもののそんなに長い期間は待てない・・・

違約だ!・・・と・・・。


しかも困ったことに、当の買主さんは自分が債務不履行によって損害賠償の請求を受けると言うことを理解してくれないのです・・・(ToT)


当初は、一方的に怒鳴っているだけ・・・

あぁ… _| ̄|○))


私の話すら聞こうともしない。

弁護士に依頼して訴訟すると・・・。

(訴訟しても圧倒的に買主が不利です)


私が仲介した物件で訴訟だなんて・・・

出来れば避けたい・・・。


ご縁があってせっかく契約したものを後味の悪い形で終わりにしたくないのです。


そこで・・・


本日、勝負に出ました(-_)


「弁護士に依頼する・・・」

と、何度も口にしている買主さんに対してこう言いました。


「弁護士さんとか訴訟とか、それは最終手段ですよ!一番最後にそうしたければしたら良いことです。ただ、私は訴訟を起こすためにこの物件を仲介したのではありません!!話を聞いてください!訴訟する前にまだ双方話し合いをして、譲歩すべきことは譲歩するとか解決策はあるはずです。」


「・・・・・・・・・・。」


「ご主人!こんな言い方は失礼で申し訳ございませんが、感情的なお話は抜きにして、書面上(契約書)だけ見たら圧倒的に今回のケースはご主人(買主さん)の違約になりますよ。私の立場は今回のケースでは双方(売主・買主)の仲介という立場です。どちらか一方の肩を持つということはありません!公平中立の立場から見てもご主人のほうが不利なんです。ご主人が違約扱いされて損害賠償の請求をされるのを避けたいんです!ご主人のためにお話してるんです!」


「どうして俺が違約になるんだ!」


「ですから話を聞いてくださいと何度も言っているんです!ご説明しますので申し訳ございませんが最後まで話しを聞いてください!」


ひと通り説明すると、冷静さを取り戻した様子。

ようやく多少はご理解いただけたようです。


それでも要望自体は変わりなし・・・。


しかし・・・


今まで一方的に怒鳴っていた態度が、お願いする姿勢に変わってきました。


「taku2103さん・・・何とか私たちの要望を売主さんにもう一度話していただけませんか?わがままなのは分かっています。でも・・・今となってはどうしようもないんです。」


こう言われて気分の悪い人間はいない(笑)

私って単純!?


「分かりました!100%お話が通るかどうかは分かりませんが頑張って明日またお話してみます!少々お時間を下さい。」

「お願いします。期待していますので・・・。」


というわけで・・・

まだ解決はしていないのですが頑張って良い方向にまとめられたらと思っています。


これも自分の仕事力、処理能力を試されていると思えば全ては自分のためです。

訴訟だけは回避できるように頑張って明日も交渉します・・・。

いや・・・回避しなければなりませんね。

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↑現在進行形につきつづく・・・

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