不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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ようやく腰が治りつつあります。

結局、安静などとは程遠い日々を送っていたのですが、かなり楽になりました。


歩行・・・問題なし!

着席・・・少々痛みますが耐えられない痛みではなし!

車・・・まだチョットきついショック!←絵文字変わったんですね(笑)


回復指数90%ですニコニコ


ご心配お掛けいたしました。


1日おきの整体治療の効果のようです。

電気治療や自律神経に直接レーザーを当てる治療等、初体験の治療ばかりです。

(この病院の先生はK-1選手が2名ほど主治医としています)


しばらくは通院生活が続きそうですが、これを機会に体のオーバーホールと思って頑張ってみます(笑)

姿勢も良くなったと周りの方々から言われますし、ハードワークにもかかわらず体の疲れも全くありません。

姿勢って重要なんですねキラキラ


今は1人で出社して仕事中ビル

(また休みなしです・・・笑)


健康が一番と改めて思う今日この頃です(^o^)


コメントいただいている皆様。

メールをいただいている皆様。

風味一族ご入会待ちの皆様。


今晩には多少お返事可能かと思います。

もう少々お待ち下さいm(__)m


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↑油断大敵!

まだまだ慎重に腰をいたわりつつ頑張ります!

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3日間の安静と言われてから全く休めていない私です(ToT)


むしろ、腰を痛めてからのほうが忙しい

仕事というのは非情なものです・・・。


今日も朝一番で病院へ。

病院を出て、会社へ向かおうとした矢先に、いきなり携帯電話に会社からTEL。

なんと案内希望のお客様が・・・。


電話番号を聞いてお客様に電話をすると、一番遠い専任物件の案内です(ToT)

そのまま高速道路に乗って現地へ。

長距離運転は腰に響きます・・・。

ただでさえ車の運転は辛い。


案内をすると好感触(^^)

しかも買換え。

自宅の査定まで頼まれ、こんな遠方にまた来るのも面倒なので今日の予定を全てずらしてもらい、そのまま役所と法務局へ!


この次点で本日の予定が全て出来なくなってしまい、水曜日の出勤も決定!


途中、風味一族”詩姫”嬢 からお見舞いコール

お気遣いありがとうございます


そして、出社したのが18時でした・・・。

あぁ… _| ̄|○))


大丈夫なのか・・・私の腰は。


コメントいただいている皆様。

メールをいただいている皆様。

風味一族ご入会待ちの皆様。


もう少々お待ち下さいm(__)m


正直言ってこの記事を書いている時間が、椅子に座っている限界です・・・。

腰の痛さを我慢する限界の時間です。



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↑明日も8物件の調査(師範代殿 のテリトリー)。

車の乗り降りが多いので大丈夫なのか・・・?

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4月5日で予約しました(^^)v
パソコンに向かえる体調になり次第、ご参加の皆様には待ち合わせの場所等をメールします。
取り急ぎご報告まで。
なお、前日の4日のお昼まででしたら人数の追加は可能とのことですので、参加ご希望の方はまだまだ受付中です(笑)
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ナンテコッタ!
調子に乗って張り切って仕事していたらまた腰を痛めてしまいました(ToT)
3日間安静を守れば良かった・・・
私ってホントバカですねぇ(ToT)
また歩くのも苦痛になってしまいました。
これから病院行って今度は安静にしています(´□`)
販売現地はやむを得ず無人にします。
ご来場いただいたお客様には申し訳ございませんが・・・
でも明日も案内あるしどうしようo(T□T)o
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腰を痛めてから、なるべく無理をしないように心掛けてきました。


一番辛いのが車の運転。

次が椅子に座っての仕事。

次が重いものを持つ作業。


これらをなるべく控えた結果、ようやく歩くには特に問題なく歩けるようになりました。


今朝も出勤前に病院に行きすこぶる快調


しかし、本日は一日の大半が車の乗り降り(ToT)


ようやく治りかけた腰の痛みが・・・

また出てきてしまいました・・・

あぁ… _| ̄|○))


いま記事書くのに椅子に座っているだけでも辛いです・・・


更に、明日は案内もあるし・・・。


ヤバいですね(ToT)


寝ます( ̄、 ̄*)zzz。o○


コメントいただいている皆様・・・

もう少々お返事お待ち下さいm(__)m


申し訳ない・・・



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↑あぁ… _| ̄|○))

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突然ですが・・・

第3回風味一族密会(桜祭り)にお申し込みいただいた皆様へ・・・


緊急事態発生です


当初予定していた4月4日の開催が難しいのです(ToT)


理由は以下の通り。


最低開催定員である20名に何と!4月4日だけ達していないと言うのです

(その他の日であれば全てOK)

どうして・・・4日だけ・・・?


直前まで待って、もし20名に達していれば予約は受け付けられるとの事なのですが、それでは予定して良いものなのかさえ分からない状況になってしまいます・・・。


そこで急遽、風味一族幹部である舎弟殿 にTEL。


「もしもし・・・お疲れ様です!大臣です・・・密会の件なのですが・・・」

「そんなことより今月の売上がヤバイのぢゃ☆」

「それは大変ですね。どうしましょうか?」


色々と相談した結果、1日延期して

5日(水)開催

ということでまとまりました。


皆様・・・

ゴメンナサイ・・・


これにより、ご都合の悪くなってしまう方々もいらっしゃるのでは・・・?

逆に5日なら来れるという方も・・・。


そこで急遽、参加受付を明日(24日)まで延期します。


場所:としまえん

交通のご案内(電車・バス)  交通のご案内(自動車)  

日時:4月5日(水) 18:30~20:30

費用:ひとり5,000円(食べ放題・飲み放題のバイキング)

※お一人様にひとつづつ鍋も付くそうです。

お申し込みはこちらから!


【参加者名簿 3/23 18:00現在】


1.右大臣(私) (全参加)

2.再生節様  (初参加)

3.マダムキラ様  (初参加)

4.姐御様  (全参加)

5.舎弟様  (全参加)

6.警鐘長官様  (2度目の参加)

7.雷蔵様   (初参加)

8.師範代様  (2度目の参加)

9. 女帝様  (全参加)

10.詩姫様  (全参加)

11.裸素太男様  (初参加)



男子8
女子3


なお、上記参加者は4日(火)開催予定でお申し込みをいただいた皆様です。

(念のため皆様にはメールを送信させていただいております)

5日(水)のご参加が難しい場合は、お手数ですがご連絡下さい。


本当に皆様、申し訳ございません・・・m(__)m


何卒、ご理解の程をよろしくお願い申し上げます。


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↑懲罰委員会で釜茹での刑になっても異議申し立てはいたしません(謎)

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不動産売買を経験したことのある人なら経験をしている仲介手数料(業者への媒介報酬)の支払い (仲介物件に限る)。


不動産業者にいつお支払いになりましたか?


お金



通常は、契約時半金、残金決済時(所有権移転時)半金か、残金決済時に全額のどちらかだと思います。

契約時半金、残金決済時(所有権移転時)半金の支払方法を「半金約定」といい、国土交通省もこの「半金約定」を推奨しています。

不動産慣行としても一般的に定着しています。


ところが・・・・・


我々、宅建業者の媒介報酬請求権は「契約時」に発生します。

売買契約締結時に仲介手数料の全額の請求権が発生するのです。


契約後に問題なく残金決済まで至れば媒介報酬はきちんと受領できますが、ごくごく稀に契約後に解約というケースがあります(私は不動産仲介業暦4年間で2度経験しました)。


契約後に契約解除?

どんなケースがあるのでしょうか・・・。


まずは、手付解除

これは「わがまま解約」とも言われており、契約したが後になってやっぱりやめたくなったと言う、一方的な売主さんや買主さんによる解除

(手付放棄、手付倍返しによる解約ですね)


さて・・・


あなたが買主さんで、手付を放棄して売買契約を解除した場合、仲介業者に対して仲介手数料を支払うのでしょうか?


これは、先ほども書きましたが「わがまま解約」です。

このような「わがまま解約」によって契約を解除され、無償で振り回されたら我々業者側はたまりません(ToT)


このようなケースにおいては、業者の媒介報酬の請求が認められています。

つまり、あなたは仲介手数料を支払わなければなりません


次に、ローン特約による解除


ローン特約とは、あらかじめ金融機関から借入をしようと予定している金銭が、万が一借入できなかった場合に、契約自体を白紙に戻すという特約です。

通常、住宅ローンを利用する買主さんには必ず、この「ローン特約」をつけて契約します。


例えば、あなたが3,000万円の住宅ローンを組む予定で売買契約を締結しました。

その後、金融機関から3,000万円は融資できませんという厳しい返答が来てしまいました。

予定していた金額が、金融機関から否決されてしまった以上、残代金の支払いが出来ません。

残代金の支払いが出来ない以上、やむを得ず契約自体を解除しなければなりません。


このような場合は、支払った手付金はもちろん返還されます。

契約時に、不動産業者が受領していた仲介手数料(通常は半金)も返還しなければなりません。


これは、前記の「手付解除」と違って、買主さんのやむを得ない事情です。

当然、仲介手数料は支払う必要はありません


参考に・・・


この、「ローン特約」を利用して故意に契約の解除をしようとする方々がいます。


契約後に気が変わってやっぱりやめたくなった・・・。

でも、解約だと手付を放棄しなければならないし、仲介手数料もかかる・・・

それなら「ローン特約」を利用して解除できないものか・・・

そうか!

虚偽の書類を金融機関に提出して、ローンが組めなくしてしまえ・・・


「ローン崩し」とか「ローン壊し」とか言われるやり方です。


商談中



当然ですが、このようなことをした場合は、「ローン特約による解除」とは認められませんのでご注意を!


その他にも、契約の解除理由というのはまだありますが、

「やむを得ない事情」による解約の場合は、仲介手数料や手付金は戻ってくる。

「一方的な事情」による解約の場合は、戻ってこない。

と、認識していれば間違いないでしょう。


「一方的な事情」による解約の場合は、最悪のケースは損賠賠償の請求をされる場合もありますのでご注意を(-_★)


いずれにしても、一度契約をした以上はきちんと履行するのが大事です。


安易な気持ちでの契約はいけません・・・。



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↑この「ローン崩し」のお客様にも遭遇したことありますが・・・何か?







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第3回風味一族密会申し込み期日本日までです


まだの方はこちら から!


【参加者名簿 3/22 20:40現在】


1.右大臣(私) (全参加)

2.再生節様  (初参加)

3.マダムキラ様  (初参加)

4.姐御様  (全参加)

5.舎弟様  (全参加)

6.警鐘長官様  (2度目の参加)

7.雷蔵様   (初参加)

8.師範代様  (2度目の参加)

9. 女帝様  (全参加)

10.詩姫様  (全参加)


男子7
女子3


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↑10名!あとは梵様か・・・( ̄▽ ̄) ニヤ

あれ・・・工作員殿?

IT本部長?麗人さん・・・?

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土曜日は、販売現地を放置して2組のお客様と会社で商談。

(チラシ入れちゃってるのに現地販売放置・・・ヤバイ)


しかし、契約見込みの高いお客様を最優先する。

これは鉄則ですからね・・・。


そのうちの一組のお客様は、以前販売していた新築住宅にご来場いただいたお客様でした。

ご来場いただいた物件は条件が合わずに断念したのですが、他の物件を紹介して追客中のお客様でした。


色々と物件を紹介していたのですが、選択に悩んでいるご様子。


と・・・そこへ分譲予定の情報が・・・。


すかさずTEL。


奥様もあの場所ならと言うことで正式に区割及び価格設定が終わるのを待っていました。


今週の金曜日に奥様からTEL。


「あの物件まだ金額とかは分からないんですよねぇ・・・。実は、●●の物件に申し込みいれちゃったんです・・・。日曜契約の予定なんですがどうしてもあの物件が気になって・・・。」


(゜ロ゜)ギョエ!!

(゜ロ゜)ギョエ!!

(゜ロ゜)ギョエ!!


ガクリ… _| ̄|○))


「もっ・・・申し込み入れちゃったんですか!?だっ・・・だって奥さん・・・あの物件のことは散々気に入らないってけなしてたぢゃないですか!!それにあの物件うちでも仲介できるんですよ?」

(なんと現地で売り出しをしている業者から申し込んでしまった)

「(゜ロ゜;)エェッ!?・・・・・?そうなんですか?」

「前にお話したぢゃないですか・・・(笑)私の話し方が下手だったのですかねぇ・・・。お話したつもりだったんですけど・・・。」


しかし、どうしても分譲予定の物件が気になっている様子・・・。


( ̄▽ ̄) ニヤ

(申し込みいれた物件壊しちゃえ・・・他社で契約させてたまるか!)


「奥さん・・・。気になっているなら申し込みキャンセルしたほうが良いですよ。契約書にハンコ押す前であればキャンセルは出来ますから。購入申し込みは法的な拘束力は何もありませんから大丈夫ですよ。断り方教えましょうか・・・( ̄▽ ̄) ニヤ」

「そうですか・・・・・。でも・・・。主人と相談してみます。」


そして1時間ほど経過した頃・・・


キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!!!


「明日(土曜日)の16時頃にお伺いします。」

との電話が!


さぁどうしましょ(笑)

攻め方を頭の中で良~く考えます。

○。.-v(-。-)>


と・・・同時に・・・。

別のことも頭の中で過ぎります・・・。


このお客様は律儀でお人柄も非常に良い方。

はたして一度入れてしまった申し込みを簡単にキャンセルするような人なのか・・・?

仮にも申し込みをした以上は、その営業さんともそれなりの関係を持っているはず・・・。

いい加減でやる気のない営業さんだったら申し込みはしない。


もし、簡単に申し込みをキャンセルするような人であれば自分だって同じことをやられる可能性だってある・・・。

いや、あのお客様はそんなことするような人ではない・・・。


一体自分はどっちを望んでいるのか(笑)


そんなことを考えているうちに土曜日になってしまった。


ご主人がひとりでお越しになった。

ひと通り仲介の仕組み等をお話して、うちでもあの物件は仲介が出来るという事を理解していただいた。


「そうだったんですか・・・。ようやく理解できました。もう少し早く言っていただけたらねぇ・・・。」

「すみません。私なりにはご説明していたつもりだったのですが・・・。それに●●の物件は奥様が絶対に嫌だと以前お電話でお話されていましたので、購入するはずがないと思い、うちで仲介できるというようなお話は特にしなかったんですよ・・・。」

「だたあの(分譲予定地)物件もまだ気にはなっているんですよ・・・。」

「あの物件が気になるようでしたら、一度申し込みをキャンセルして考え直したらいかがですか?」

「う~ん・・・。でもこっちの物件(申し込みをした物件)が買えなくなっちゃう可能性もありますよね?もう散々探したしなぁ・・・。この物件が買えなくなっちゃうのも痛いなぁ・・・。」


最終的には、今晩(土曜日の夜)もう一度良く考え、検討しなおすと言うことになった。

(申し込みした物件をキャンセルするか否かを)

最後に一言、ご主人がこう言った。


「もう一度良く考えてみます。でも、もし●●の物件に決めたとしたらすみません・・・。色々と良くしていただいたのに本当に申し訳ない・・・。」

「いえいえ・・・。とんでもございません。もしキャンセルと言う方向で決められたら、最大限出来る限りのご協力はさせていただきますよ。ご丁寧にお越しくださいましてありがとうございました。」


日曜日の朝・・・


電話がありました。


最終的には申し込みをした物件にて午後契約するとの事。

「taku2103さん本当に色々とお世話になりました。本当に申し訳ない・・・。」

「いえいえ・・・残念ですけど仕方ないですよ(^^)あまりお気になさらずに・・・。こちらこそお世話になりました。奥様にもよろしくお伝え下さい。」


残念ながら他社契約・・・。


裏を返せば、他社契約は悔しいですがお客様としてはまともな良いお客様。

簡単に購入の申し込みをキャンセルするようなお客様ではなかった。

その人間性に嬉しさを感じた。


以前も記事にしましたが、この最後の結末が分かるまでお客様を追うということは重要なのです。

他社契約でも途中で購入を延期しても、最後の最後まで追うのです(-_)

(過去にはもう既に他で決めたと言われておきながら何度も訪問してお客様に怒鳴られたこともあります・・・)


この結末が分かれば自分のどこがいけなかったのかが良く分かるのです。


これが追客もせずに知らないうちに他社さんで買っていた・・・

なんて場合はどうして他社さんで買ってしまったのか理由が分かりません・・・。


お客様から

「ゴメンナサイ・・・他で決めちゃいました・・・」

と言う言葉が出るまで営業をすることが重要です(-_)


もちろん自分のところで決めてもらうのが一番ですが


しかしですよ・・・


カッコ良いこと書いていますが、はっきり言って


他社契約は悔しい!


でも、結末が分かれば他社契約でも何となくですが、納得も行くし清々しくないですか?

やるだけやったと言う充実感と、次は頑張ろう!というやる気が出てきます!

私だけ?

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↑今日は朝から通院でした。

お蔭様で大分良くなり歩くのには支障がなくなりました。

来週いっぱいは通院生活になりそうです(ToT)

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