不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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ただ今帰宅して・・・記事を書こうと思ったものの・・・。


もう1時回っている(゜ロ゜)


アワワ ヽ(□ ̄ヽ))...((ノ ̄□)ノ アワワ


これから食事して、風呂入って寝ます


と言う訳で・・・


皆様のブログ訪問&コメントレスは申し訳ございませんが後ほど。

(って言うよりも最近コメレスほとんど出来ていません・・・


申し訳ないm(__)m


申し訳ない・・・


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↑本日、案内したお客様2組も良い感じ。

2006年ようやく始動開始か!

この流れに乗って行きたいと思った深夜でした。

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会社から携帯に電話があって私の専任物件に買い付けが入ったらしい。
しかも契約は明日だって言うじゃないですか!?
客付けの営業と電話で話したのですがどうも怪しい(笑)
明日契約なんて急ぎ過ぎだしそもそも書類の作成も間に合わない。
とりあえずその営業さんと明日午前中会うことにして明日の契約は延期してもらった。
不動産売買は慌てる話には裏がある。
こんな時こそ相手のペースにはまらないように要注意です(^ .^)y-~~~
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年明けからバタバタとしている私ですが、肝心の契約は(笑)?


そうなのです・・・


まだひとつもないのです


焦る焦る


やることなすことことごとく裏目に出るし・・・

風当たりが強い1月です・・・。


風神の術!(/^^)/ビュゥゥゥゥξξ (+_+ /)/ヒェ~~


年頭に立てた目標は1月からクリアできないのか?


そんな苦しい毎日を送っていましたよ(笑)


でも、焦ってはいけないのです。

営業に焦りは禁物。


そして、キレてもいけません(笑)

キレずにひとつひとつの仕事を丁寧にこなしていきながらこのスランプを乗り越えるのです。

精神的にはかなりきついですが、こんなのは慣れました


この気持ちは営業職を経験した人にしか分からないでしょうね・・・。

99.99%契約出来そうであっても契約書にハンコをもらわないことには0点

50点と言う評価は営業にはないのです(-_★)

0点か100点かの厳しい世界。


自分自身との勝負です。

じっと耐えるのです。


最後の最後まで諦めずに努力をする・・・

もうダメだなんて弱音は吐かない。

休みも返上で頑張る!


お客様の前では悲壮感は見せられない。

私の名刺には”取締役”と言う肩書きが入ってしまっているためお客様から

「最近お忙しいですか?」

「お仕事は順調ですか?」

なんて事を良く聞かれます。


そんなときに、

「いやぁ・・・最近暇で・・・。」

「最近業績良くないんですよ・・・。」

なんて言葉は口が裂けても言えない(笑)

こんなこと言う営業さんや経営者にお客様は仕事を頼んではくれませんよね^^;


「お蔭様で忙しいんですよ~!」

「お蔭様で順調にお仕事させていただいております!」

心の中では苦しくても笑顔でこう言うのです。

この勢いややる気をお客様は求めているのです(-_★)

(そう思って私はお仕事してます)


商談中


そして・・・本日、


キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!!!


買い付け2本ゲット!


諦めずにやれば成果はついてくるのです。

まだ1月は終わっていないのです(-_★)


明日、明後日のオープンハウスもこの勢いに乗って決めたい!

(もう日付が変わっているので、正式には今日と明日ですね・・・笑)


人間、何事も諦めたら終わりです・・・。


もう少し頑張りましょう!


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↑絶対に決めてやる・・・(-_★)

ヤリ貝が出ています(笑)

(世代限定ネタ)

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本日案内のお客様。

以前に現地の看板を見てお問い合わせをいただいて、そのときに物件資料をFAX。

教えてくれたのは電話番号とFAX番号のみ。


それから何度か電話をするものの中々つかまらない・・・。

一昨日、ようやく連絡が取れた。

物件の金額が下がった旨をお伝えした。


「あの物件は興味はあるのよ・・・。毎日、子供連れて散歩するコースですから。」

「でしたら買ってくださいよ(^^)」

「う~ん。金額も下がったし魅力はあるんですけど・・・。高い買い物ですからねぇ。今晩主人と相談してみます。」


♪~(゜ε゜( ) タリラリラァー♪


翌日の朝、電話を下さいと言う事でしたので、昨日TEL。


まだ悩んでいる様子・・・。


「いずれにしましても奥様!まだお互い面識もございませんし一度現地でお会いしませんか?明日、たまたまこの物件に案内が入っているんですよ。その時間の前後でしたら現地でお待ちいたしておりますが?」


で・・・本日。


案内のお客様の30分早めの時間にアポ。

念のために直前にも携帯電話にTEL。

現地に来ていただけると言う。


現地に10分前に到着。

お客様も間もなく現地に来た。


「初めまして。お電話ではお世話になりました・・・・・」

なんて名刺を出して挨拶をした瞬間!


「この物件はいりません!」


!!!!!!!!!!


??????????


「・・・・・・・・・・。あっ・・・そっ・・・そうですか!?」

呆気にとられて言葉も出ない私。


帰ってしまった(笑)


人間不信になりそうです


いったい何があったのか?

あぁ… _| ̄|○))


その後、北風の吹く中、次のお客様を現地でずーっと待っていた。

彡(-_-;)彡ヒューヒュー


風神の術!(/^^)/ビュゥゥゥゥξξ (+_+ /)/ヒェ~~


勘弁してくださいよ・・・。

断るなら電話の段階で断ってくれたら良いのに・・・

しつこい営業に対する仕返しなのでしょうか・・・(笑)


会社に戻ってこの話をしたら大爆笑されました


Σ(T▽T;) ぐわわぁぁ~ん!


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↑あぁ… _| ̄|○))

せめてぽちっ!として下さい(笑)

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ある不動産業者の新聞折込広告から。

建築条件付の売り地の広告。

建築条件付売り地とはこちらをご覧下さい。


夢の一戸建て


「買い換え大歓迎!弊社、社有物件購入に限りあなたのお住まいを相場価格で買い取ります!」


(((( ´,,_ゝ`)))) ププッ


これは買い換え(今のご自宅を売却されて新たに住宅を購入する)のお客様向けの文言です。


「社有物件購入に限り・・・」と言うのがポイント。


社有物件とは、取引態様 で言えば”売主物件”のこと。

社有物件以外の購入(例えば仲介で中古住宅等を購入した場合)の場合は相場では買取しないと言うことです。

売主物件に限り相場で買い取ると言う文言。


なぜ不動産業者があなたの物件を買い取るのか?

利益を乗せて再販するためです。


相場より安く買い取らなければ採算が合わないのです。

(一般的には相場の2~3割減)


なのに相場で買い取る?

相場で買い取ったら相場以上で売らなければ利益が出ない。

相場以上では売れる訳がない。


それとも利益なしで再販?

慈善事業をする訳ではないのに・・・。


私が想像するにこんな手口でしょうね・・・。


建築条件付売り地ですから、土地契約後に建築のプランの打ち合わせをします。

その後、予算が決まると建築の工事請負契約を締結します。


この建築費に買い取り差額分を予算計上するのでしょうね・・・

相場で買い取るために発生する損失分を建築工事請負契約に上乗せです。

その他の物件は元々、社有物件に大幅な利益を計上してあるのでしょう。

(売主物件を購入することが100%得ではないのですよ・・・笑)


でなきゃ我々不動産業者が相場で買い取れませんよ。

そんな事していたら倒産しちゃいます


だから、

「社有物件購入に限り・・・」

なのでしょうね


この文言ただ単に社有物件に金額上乗せしているだけぢゃないか・・・(笑)


♪


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↑注意注意




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今日は自分が売主様から専任 で依頼を受けている物件を数えてみた。


全部で12物件。

売買総額に換算すると6億3千万円。


これを”両手” で決めたら仲介手数料


約3,790万円!


言いたくありませんが、もし成約に至らなくてもかかる費用は宣伝広告費や人件費のみ。

売買価格を100万円値下げしても仲介手数料は3万円ほど減るだけ。

最初から”分かれ” でいいと割り切っているならレインズ 登録のみ。

これだったら原価ゼロ(笑)?

人様の物件を人様に紹介しているだけですから”仕入れ”がありません。


他社様の物件をお客様に紹介しようと思い物件を仕入れる場合も

1.レインズ を見る。

2.元付け(物元) の業者さんにTEL。

3.図面をFAXしてもらう。

4.お客様に紹介。
と言う流れですので、仕入れは通信費と紙代だけ(笑)?

ついでに売れなくても紙を捨てるだけ


仕入原価がほぼゼロで決まった場合は3,790万円の手数料売上。

(”分かれ” でも約1,900万円)


これを”ローリスクハイリターン”と言わずに何と言うのでしょうか。

不動産売買仲介業の醍醐味ですね。


しかし・・・


これが自社で仕入れた物件だったら・・・?


6億3千万円の金利負担はかなり厳しいです。

(銀行から融資を受けて物件を購入した場合)


売れなければ毎月の金利負担が経営を圧迫してきます。


反面、仲介以上に利益を出せる場合もあります。

(仲介手数料 のように上限に決まりがないため)

2,000万円で仕入れた物件を3,000万円で売っても良いのですから。


これは”ハイリスクハイリターン”ですね。


さて・・・


どっちが良いのでしょうかね・・・

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↑でも営業の難しさは仲介がNO.1ですね(笑)



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師範代殿!

会社に電話が来てビックリしたぢゃありませんか

妙によそよそしくしてしまいました


まぁ物件確認ですから会社に電話があって当然なのですが・・・


あの物件決めてください!

決まったら銀座行きましょう(-_★)


しかし、良いエンドのお客様をお持ちですね

あんなに高額な物件を検討しているお客様がいるなんてさすがです!


e-woodstock伝道師殿!

あの物件は一括売りでもレインズ登録しました(謎)

一括売りの場合は建築条件も外しました


あの物件決めてください!

決まったら銀座行きましょう(-_★)


そろそろ”風味リアルエステート部隊”もビジネスにつながるのでしょうか(笑)


期待しています( ̄▽ ̄) ニヤ


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昨日はにやられました

まさか、あんなに降るとは・・・。


真っ白!

一面銀世界


ゴシゴシ(-_\)(/_-)三( ゜Д゜) ス、スゲー!

こんなんじゃお客様来なくて当たり前(笑)


昨日のオープンハウス中、あまりにもお客様が来ないので(って言うか普通あの大雪では来ませんよね・・・笑)師範代殿 にTEL


色々と15分程度お話させていただいたのですが、その会話の中で出たお話を少々記事にします。


師範代殿 は完全に自社のエリアでのオープンハウス。

足元ですね!


一方、私は他県でのオープンハウス。

遠い・・・約2時間かかります。

知り合いに頼まれたので専任でやらせていただいているのです。


同じオープンハウスでも大違い!


師範代殿 のような自社のエリアでやっているオープンハウスや現地販売は、ご来場いただいたお客様が全て見込み客になります。

その販売している物件が気に入らなくてもご希望に沿う他の物件をご来場いただいたお客様にご紹介できるのです。

これが仲介業の基本(-_★)

当然ですが、自社の足元だけに今現在売りに出ている物件は大体把握しています。


「お客様の条件でしたら●●にも良い物件ありますよ!」

ってな感じで他の物件もオススメできます。


現地販売やオープンハウスはただ単にその物件を売るのみだけが目的ではないのです。

見込み客を集めると言う目的もあります。


例えば、A現場の建売を販売していたとします。

その時にご来場いただいたお客様が何人かいました。

1ヵ月後・・・

今度は同じエリア内でB現場の販売を行うことになりました。

この時にA現場にご来場いただいたお客様にB現場が出ましたよ!と営業が出来るのです。
A現場にご来場いただいた見込み客が生きてきます。


場合によっては買い替え(今の家を売って新しい家を買う)なんてお話になると、売りの媒介契約までもいただけます。

そして、その媒介契約でいただいた物件を見込み客リストを見て、該当するお客様にすぐにご紹介も出来ます。

これが足元での強み!

エリアを決めることによって見込み客につながりがでるのです(-_★)


ところがですよ・・・


私のように自社のエリアを外れて販売をしていると少々勝手が違うのです。

お客様がご来場します。

お客様は販売している物件が気に入らない。

通常であれば、

「大体この近辺でお探しですか?」

「ご予算は?」

と言う感じで他の物件もお探ししますよとお客様にお話しするのですが、エリア外だとそれが出来ないのです


知らない地域の物件探せません・・・。


100%探せなくはないのですが片道2時間近くかかるところの物件を見に行ったり案内したりハッキリ言って効率が悪すぎます。


こんなこと毎日やっていたら売り上げガタ落ちです(笑)


エリア外の物件はたくさんお客様が来ていただいても全く意味なし。

販売している物件を購入してくれるたった1人の人が来てくれればいいのです。


この記事 でたくさんの来場があったことを書きましたが、その中の一人のお客様が、

「他にも物件あったら紹介してください。」

と言いましたがその場は

「何かあったらご連絡いたしますよ。」

と言ったものの私の中では全く他の物件は探す気なし(笑)


だって探しきれません(><)

遠い・・・。


本日も投資家が来て、

「競売物件は扱ってないんですか?」

なんて言われても、自社のエリア内では扱っていますがこんな遠方まではとてもじゃありませんが扱えません。


ご来場いただいたお客様が、販売している物件を購入しない場合は全く意味なし。


こんな感じで北へ南へ東へ西へとあちこち飛び回っている販売を2ヶ月も3ヶ月もやっていたら全て終わってしまいます

見込み客が一人もいない状況になってしまうのです・・・。


チラシひとつ見てもそうです。

自社エリアに毎週折り込むチラシはただ単に来場を促すだけではなく、会社の宣伝効果も抜群です。


現にご来場いただくお客様が、

「毎週チラシ入ってますよね?よく見ますよ。」

なんて言ってくれたりもします。


何気に見ているチラシであっても社名が頭の片隅に入っているのでしょうか・・・。

確かに不動産に限らず、毎週新聞に入ってくるチラシは覚えようと思わなくても頭に入ってしまいますよね。


これを同じエリアで継続的に折り込んだりポスティングをするからこそじわじわと効果が出てくるのです。

エリア外で単発でチラシ入れても会社の宣伝と言う意味ではあまり効果はありません・・・。


やはり不動産仲介業は地域密着商売です。

可能な限り(収支が合う範囲内で)エリアを狭くして営業したほうが効率が良いのです。

アフターだって近いほうが良いのです。


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↑もう1週粘ってみてダメだったら他社さんに客付けはお願いです!

これ以上やると経費倒れになりますしね(笑)

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