不動産営業マンの業務日報

大工~現場監督~ハウスメーカーの営業を経て、20代後半には会社経営に失敗。今現在は不動産会社役員として主に売買仲介の営業に日々奮闘中!
保有資格は、宅地建物取引主任者・2級建築士・損害保険代理店資格。


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不動産とは関係ありませんが、本日はこの話題。

昨日、運転士が遺体で収容された。

右手はブレーキと思われるレバーを握り締めていたそうだ。

23歳の若者は必死にブレーキをかけたのだろう。

ニュース等で聞くと、一度オーバーラン等をした運転士は、再度このようなことをした場合、運転士を辞めますと言う始末書を書かされるそうだ。

車掌との隠蔽工作等、今回の事故はそのような社内環境を作ってしまったJR西日本が一番悪いと個人的には思う。

若干23歳の若者にとっては、相当なプレッシャーだったのだろう。

心情を察すると、心が痛む。

私が営業を始めた頃、当時の上司がこう言った。

「契約を取るために一生懸命やったことならお客様からクレームが来ても、俺が守ってやる。だから気にせず自分の思うようにやればいい。でも、怠慢でお客様に怒られたときは自分で責任を取れ。」

当時の私には、非常にやる気になる言葉でした。

また、上司が守ってくれると言う安心感があり伸び伸びと楽しく営業が出来ました。

現に有言実行で私を守ってくれました。

これが、

「お客様からクレームが来たぞ!お前どう責任を取るつもりだ!!!」

と言われていたら・・・。

今、部下に私は同じ事を言います。

「一生懸命やって失敗したことは仕方がない。だたし、悪いことほどすぐに自分に連絡してくれ。頑張ってやったことなら俺が守ってやるよ。」

同じ言葉を23歳の運転士にかけていたらこのような事故は起こらなかったのではないのでしょうか・・・。

「一生懸命やってダイヤが乱れたのは仕方がないよ。それよりも乗客の安全が一番だ。俺が守ってやるから気にするな。」

この事故でなくなられた方々のご冥福をお祈りいたします。

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さあ自宅を売りに出そうと不動産屋さんにお願いする時、それを取り扱う不動産業者に、宅建業法では”媒介契約制度”を義務づけています。また、これを”委任”とか”媒介委任”とも言います。
媒介契約には、以下の3種類があります。

専属専任媒介契約

売却の依頼は1社のみ。宅建業者は、売却に向けて積極的に努力する義務あり。
媒介契約締結後5日以内レインズに登録し、
証明書を売主様に交付しなければなりません。
依頼を受けた業者は、1週間に1回以上書面により
売却の進捗状況を報告しなければなりません。
自己発見取引が禁止されています。

専任媒介契約

売却の依頼は1社のみ。宅建業者は、売却に向けて積極的に努力する義務あり。
媒介契約締結後7日以内レインズに登録し、
証明書を売主様に交付しなければなりません。
依頼を受けた業者は、2週間に1回以上書面により
売却の進捗状況を報告しなければなりません。
自己発見取引が出来ます

一般媒介契約

複数の業者に売却の依頼が可能です。宅建業者は、売却に向けて積極的に努力する義務はありません。売主様の任意によりレインズに登録。
依頼を受けた業者は、売却の進捗状況を報告する義務はありません。
自己発見取引が出来ます


難しい用語が出てきましたが、レインズ(不動産流通標準情報システム)とは簡単に言うと、不動産屋さんが物件を検索するためのオンラインシステムのことです。
もっと簡単に言うと、今は不動産もインターネットを利用して、広く購入希望者を探せるようになっています。
委任を受けた業者は、レインズに物件を登録し、その登録された物件を他の業者が見ることにより購入希望者に紹介できるシステムになっています。

自己発見取引とは、売主様自身で友人、知人から購入希望者を発見することです。


では、3つのうちどれがいいのでしょうか?
約9割の方が専任専属専任を選んでいます。複数の業者に一般で頼んでも業者側に積極的販売努力義務がないのと、時間と労力がかかるからです。
何となく複数の業者に頼めるんだから一般媒介のが早く売れそうな気がしませんか?
それにどうして一般媒介は、売却に向けて積極的に努力する義務がないの?って思いませんか?


専任・専属専任の場合、依頼は1社のみですからこの仲介手数料は、購入者が決まった場合、確実に依頼を受けた業者に入ります。
しかし、一般の場合は複数に依頼をしているため、どの業者で購入者が決まるのか分かりません。
業者さんから見ると、確実に手数料が入るのと、どちらか分からないのでは宣伝広告費にかける費用等が大幅に違ってきます。そんな理由から一般の場合は業者もあまり営業経費をかけませんし、業法上も積極的販売努力義務をなくしているんです。



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新入社員のK君初の1人留守番が火曜日にありました。

「お客様から電話あったらすぐに携帯へ電話下さい。」

と言っておいたにもかかわらず、午後帰社すると、

「2件電話ありました!」

良く見ると、1件は何度か電話していたのにつかまらないお客様。

もう1件は駐車場を借りたいと言う新規客。

最初のつかまらなかったお客様は、すぐさま電話を入れたらまだご自宅にいたようで案内のお約束。

ホッとしたところで、

「K君。お客様からの電話はすぐに携帯に連絡くれって言ったじゃない。」

「すみません・・・。」

「今、つながったからいいけどもし自分が夜遅く帰社予定で、連絡遅くなったらどうなるの?営業は一瞬のタイミングが重要なんだよ・・・」

次の駐車場のお客様へTEL。

「あぁごめんなさいね~。他の駐車場に決めちゃったよ。」

「えっ!?他に決めちゃったんですか~!!」

チラッと横目でK君を見るとえっ!!と言う顔をしています。

電話を切って、

「ね!こんなもんだよお客様なんて。一瞬だよ。あの時携帯に電話くれていたら、100%決まっていたとは限らないけどもしかしたら決まっていたかもしれないよね?」

たかが電話1本と思っていたのでしょうか・・・。

本人にとってはいい勉強になったことでしょう^^;

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不動産の仲介手数料のお話。

宅地建物取引業者(不動産屋と言っていますが正式名称はこう言います^^;)が依頼者から受け取ることの出来る報酬の額の上限は、次の通りです。

■200万円以下の金額・・・100分の5.25

■200万円を超え400万円以下の金額・・・100分の4.2

■400万円を超える金額・・・100分の3.15

(例)

1,000万円の土地を購入した場合の仲介手数料。

200万円×100分の5.25=105,000円(200万円以下の金額)

200万円×100分の4.2=84,000円(200万円を超え400万円以下の金額)

600万円×100分の3.15=189,000円(400万円を超える金額)

合計 378,000円(税込)

となります。

これを速算式に直すと、400万円を超える金額の場合、

1000万円×3%+6万円+消費税5%=378,000円となるのです。

今は、税込み表示が義務付けられていますので、

売買価格×3.15%+63,000円となります。

これが、依頼者の一方から受領できる上限です!

当然、これ以下でもいいのですよ^^;上限ですから!

お客様はこれ以上手数料を払うことはありません。

売買に宅建業者が1社の場合、業者は売主さん、買主さん双方からこの手数料をいただけるので、”売買価格×3.15%+63,000円”×2となります。

逆に2社いれば、、”売買価格×3.15%+63,000円”のみ。売り側は売主さんから、買い側は買主さんからですね。

仮に3社いようが4社いようが、この手数料以上は受領することは出来ません。

この場合は、仲良く?皆で分けるのです^^;

現実問題としては2社以上と言うのは稀です。

不動産チラシの「取引態様」のところに、”媒介”とか”仲介”と書いてある物件は、この仲介手数料が必要になります。

売買価格×3.15%+63,000円

良く覚えておきましょう^^;



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昨日の出来事。

売却依頼を受けた物件がありました。

売主さんの残債の関係で、相場よりも600万円も高い値付けで売りに出していました。

他社さんから、案内の依頼があり立会いをすると、お客様がこんなことを言ったのです・・・。

「ここは日当たりが悪いわね~。1階はほとんど当たらないからいいわ。ここにしようかな~。」

えっ!?

一瞬耳を疑いましたが、確かにそう言ったのです。

後々、先方の業者さんに聞くと、会社経営をしているそうでどちらかと言うと、夜仕事をしていて昼は寝ているとの事。

なるほど!

昼は逆に日当たりの悪い方がゆっくり寝られるんですね^^;

買い付けが入り、一番驚きは売主さん^^;

相場より600万円も高く売れるんだからそりゃ大喜びですよね!

「気が変わらないうちに早く契約したいよ・・・。」

とのことで、明日契約です。

物件は、自分の思い込みで勝手に判断してはいけないと言うことを再認識しましたね。

古いから・・・。

汚いから・・・。

日当たりが悪いから・・・。

地型が悪いから・・・。

道路が狭いから・・・。

相場より高いから・・・。

と勝手に自分で売れない理由を付けるのはやめましょう^^;

売主さんにも失礼ですしね!

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しばらくここサボってました^^;

と言うのは冗談で社内で色々な出来事があったもので・・・。

しかも驚きなんです!!!!!

3日前に21歳の新人さんが入社したのです。

昨日の夜、その歓迎会を行いました。

その席で社長がいきなり、

「俺はtaku2103のことは弟だと思っているんだ・・・。実の弟よりも弟だと思っている・・・。」

と。

そうなんです。うちの社長ってまだ若いんですよね^^;

「いいバッテリーなんだよ~taku2103とはなぁ・・・阿吽の呼吸と言うか・・・。」

と話し出したんです。

そしていきなり!

「俺はtaku2103だったら会社あげてもいいと思っている。ここにいる誰かがtaku2103と俺の関係のようないいコンビが組めるやつが出来た時は、taku2103に会社やるよ。」

みんな無言・・・。

はじめは冗談だと思っていましたが本気なんですよ。

と言うわけで、来年はこのブログ

社長のブログ

に変わるかも知れません^^;

な~んて冗談はさておき、嬉しい出来事でした。

ちなみにもし本当にそうなったら、

私は通算2度目の代表取締役となります。

そうなんです!実は、一度代表取締役の経験ありだったのです^^;

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不動産のチラシには大きく分けて、その物件を決めさせるチラシと、

見込み客を集めるチラシに大別できます。

例えば、極端ですが

「売り地、20坪、5000万円」と、

「売り地、40坪、5000万円」では、この文字情報を見ただけでは40坪を見たくなるでしょう^^;

じゃあと言うことで現地に行ったら線路沿いだった、幹線道路沿いでうるさくて仕方ない、

敷地延長(道路から奥に入った敷地。その形状から”旗ざお”とかゴルフクラブの”パター”と呼びます)だったなんてことが良くあります。

20坪はどうでしょう・・・。

南道路で閑静な住宅街。地型も綺麗な整形地。

そうです、20坪のチラシを入れるときは、地型や道路付けがきちんと分かるようにチラシを作ります^^;

この物件を買いたい!!って人を探すチラシです!

一方、40坪は文字の情報だけにして、お客様からの問い合わせを待つのです^^;

「今朝のチラシの物件どこですか・・・?」

「ご案内しますよ・・・。」

当然、案内したところでお客様は気に入りません。

しかし、貴重な見込み客を1人ゲットできるのです^^;

「お探しの条件は・・・?他の物件もお探しいたしますよ~^^;」

と言うことです。

この罠にはまらないようにするには、問い合わせをする際に

「場所だけ教えてください!自分達で見に行きますから。」

と言いましょう^^;

「案内じゃないと教えられません。」とか、

「住所とお名前を言っていただけないとお教えできません。」

と言うような業者ははじめからやめましょう!

最後に、私の場合は是非案内させてくださいね(爆笑)


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不動産チラシを見ていると、価格に

「税込み」

と表示されているものと、何も表示されていないものがありますよね?

何も表示されていないのは、消費税が別?

お客様からもよく、

「これは消費税は・・・」

と聞かれます。

ご安心下さい^^;

何も表示されていないのは、非課税です。

どうして?

税込み表示があるのは、売主さんが宅建業者。

表示がないのは、売主さんが個人の場合なんです。

当然ですが、ご自宅の売却は商売ではありませんので非課税なんですよ。

それに対して、宅建業者が売主の場合は、立派な商売です。

例えば、新築分譲住宅は当然ですが、中古住宅を買い取って、再販する場合等がこれに当ります。

ただし、売り地に関しては、宅建業者であっても非課税です。

少し厄介ですね^^;

ここでチョットした知識を^^;

広告に、税込み表示のある物件を購入する際は、仲介手数料にご注意を!

先ほども言いましたが、土地は非課税です。

5000万円の建売を購入するときに、

5000万円×3%+6万円×消費税5%

の手数料計算は間違っているのですよ^^;

例えばこの建売が、土地代金3000万円、建物代金2,000万円だとしましょう。

土地は3000万で非課税、建物は19,047,619円×消費税5%です。

つまり、仲介手数料は建物の消費税分を抜いた

土地3000万円+建物代金19,047,619円=49,047,619円

に、3%+6万円×消費税になるのです。

悪徳業者にだまされないようにご注意を^^;

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私は、お客様からクレームが多いのです。

別にクレームが良いとは当然ですが、思っていません。

でも、クレームが多いと言うことはそれだけ営業活動をたくさんしている証拠でもあります。

そもそも営業活動を全くしていなかったら、クレームすらおこりません^^;

「おたくの会社は、社員にどういう教育をしてるんですか!!taku2103さんの上司を出してください!!!」

と、会社に電話があります。

当然電話に出た上司は、お客様には謝るでしょう。

そして上司が、

「よくやった!」

と言うのが、営業経験豊富な上司。

「taku2103君!まずいよ!お客様怒ってたよ!!」

と言うのが、営業経験のない上司^^;

よくよく考えてみてください。

お客様の心の中に真剣に入り込む営業をしているからこそ、お客様からクレームが来るのです。

表面上の社交辞令や、お遊び半分の営業にお客様は怒りません。

逆に、お客様から笑われているかも知れませんね^^;

波風を立てられ、腫れ物に触るからこそクレームとなるのですよ。

その腫れ物をクリアした時に、契約が待っているのです。

例えば、優柔不断(失礼な言い方ですが)なお客様には、

「色々と悩んではいるでしょうが、考えていても何も前には進まないのですよ。ご主人が決断できなくて、誰が決断するのですか?奥様は、ご主人の”買う”と言う言葉を待っているんじゃないのですか?」

って感じ^^;

言われたくないことを言われてしまったご主人が怒るか、決めるかのどっちかに結果は決まります。

怒ったお客様は、クレームになるのですよ^^;

でもそれは、真剣勝負をしているからこそなのです。

もちろん、100%こちらがミスをしたことに関してのクレームは、上司も私も平謝りです^^;

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私のいるような中小企業には、大手企業からリストラされた人たちが、

頻繁に面接に来ます^^;

でも、採用しても長くて1年。

通常は、半年足らずで辞めていきます(笑)

大手企業にお勤めの方には、誹謗中傷のように感じるかもしれませんが、

そういう意味ではありませんので聞いてください。

まず、大きな違いは中小企業は全て自分で行なわなければなりません。

朝出社したら掃除はもちろん、ゴミ出し、事務員さんが外出中はお茶出しなどなど^^;

朝出社して、事務員さんがお茶を用意してくれて、新聞を読んでから

さぁお仕事!と言う世界とはまったく違うのです。

あと、大手の看板で今までお仕事をしていたせいか、

ほとんど契約が取れません。

中小企業は、看板などないのですよ^^;

自分を売るしかないのです!

名刺を出せば、どこの馬の骨?って感じの目で見られます^^;

黙っていて仕事が入ってくる事なんて皆無に等しいのです。

そして、契約が上がらない自分に嫌気がさして続かないのです。

ステ看板を貼らせれば、一流大学を出た俺が何で?と言うプライドが邪魔をします。

少し知識を覚えたら、お客様と業法について討論なんて事も・・・。

営業は、評論家ではないのですよ。

お客様と討論をして契約になった事などないのです^^;

私が思うに、頭が良いのと仕事が出来るのはまったくの別物。

ちなみに、私は頭はよくありません^^;

中小企業には、頭の良い人はいらないのです。

過去には年収1500万近くあった人たちが、今は工事現場で交通整理をしていると言う方は意外と多いのです。

特に不動産業はそのような方の売却の話が多いのです。

ご立派なご自宅をリストラによりやむを得ず売却。

賃貸に引っ越すも職が中々見つからず、アルバイト生活。

奥様と離婚・・・。

今の世の中、終身雇用の法則はなくなってきています。

自分自身で一生生活できる環境を作っておくのが重要なのでは・・・。

一生今の会社で、今の収入で生活できる保証などないのです。

 

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